ล้มละลาย ต้องการขายบ้าน ขายด่วน ราคาช็อกปลายปี

ช่วงปลายปี ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะคึกคักที่สุดแห่งปี อย่างไรก็ตาม หากไม่ระมัดระวัง ผู้ซื้อที่ดินและนักลงทุนอาจตกหลุมพรางของนายหน้าที่ดินได้อย่างง่ายดาย

นายโด หง็อก ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภูมิภาคของ OneHousing ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวว่า ความเสี่ยงทางกฎหมาย ราคาที่ "สูงเกินจริง" และนายหน้าที่ไม่เป็นมืออาชีพ คือ 3 กับดักที่ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญในช่วงปลายปี

บ่ายๆได้ทรัพย์ที่ดินของภรรยาและบ้านคุณเจอราคาช็อกปลายปี รูปที่ 1 — คุณโด หง็อก ทัง - ผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภูมิภาค บริษัท วันเฮาส์ซิ่ง (ภาพ: PH)

เผย 3 กับดักที่ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญในช่วงปลายปี

ในปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯโดยรวมยังคงซบเซา แล้วตลาดที่ดินเพื่ออยู่อาศัยปลายปีนี้จะพัฒนาเป็นอย่างไรบ้างคะ?

- ในส่วนของภาคที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ใน กรุงฮานอย ที่มี 4 เขตในตัวเมือง และปัจจุบันมี 12 เขตในตัวเมือง ไม่ได้รับอิทธิพลจากแนวโน้มของตลาดที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงมากนัก

ในเขตเมืองชั้นใน – ที่กองทุนที่ดินไม่สามารถขยายได้ แต่ประชากรยังคงเพิ่มขึ้น และที่สำคัญที่สุดคือ ความต้องการที่แท้จริงสำหรับการอยู่อาศัย การลงทุน การทำธุรกิจ การเช่า... มีอยู่ตลอดเวลา ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองชั้นในจึงแทบจะไม่เปลี่ยนแปลง บางครั้งเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยแต่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อบ้านไม่ต้องกังวลเรื่องการขาดทุน และมีแหล่งที่ปลอดภัยสำหรับกระแสเงินสดที่ดี

ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะมีการเคลื่อนไหวมากที่สุด ซึ่งถือเป็นเรื่องจริงตามธรรมเนียมปฏิบัติประจำปีเช่นกัน

ด้วยความคิดที่ว่าอยากปิดการขายอย่างรวดเร็ว ผู้ซื้อบ้านช่วงปลายปีอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงอะไรบ้าง? และตลาดปัจจุบันมีกับดักอะไรบ้างที่รอผู้ซื้อบ้านอยู่?

- ความเสี่ยงในการซื้อบ้านไม่ได้มีเพียงแค่ช่วงปลายปีเท่านั้น ปัญหาเรื้อรังของลูกค้าที่ซื้ออสังหาฯ ก็คือ 1. ความถูกต้องตามกฎหมาย 2. การประเมินราคา และ 3. คำแนะนำของนายหน้า

ในทางกฎหมาย ลูกค้าอาจพบกับความเสี่ยงเมื่อทำธุรกรรมบ้านโดยไม่มีใบรับรอง ซื้อขายโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือหรือเอกสารที่ได้รับการรับรอง การแบ่งปันใบรับรอง ใบรับรองอยู่ในสถานะเครดิตไม่ดี หรือเจ้าของบ้านกำลังฝากเงินสำหรับ 2-3 คน... ความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุดคือ เจ้าของบ้านถือหนังสือปกแดงเพื่อกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ซึ่งทุกคนจะต้องรู้เอกสารการขายหรือเขียนสัญญาการวางเงินมัดจำ

หากนายหน้าไม่ตรวจสอบลูกค้าอย่างรอบคอบก็จะมีความเสี่ยงสูงสำหรับผู้ซื้อและนำมาซึ่งผลลัพธ์ที่ไม่สามารถคาดเดาได้เนื่องจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่ที่หลายพันล้านดอง

ประการที่สองคือเรื่องราคา ช่วงปลายปีจะมีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายบ้าน เช่น "ซื้อบ้านเพราะหนี้, ขายด่วน, ราคาตกฮวบปลายปี..." เป็นไปได้มากว่าข้อมูลเหล่านี้มุ่งเป้าไปที่ความโลภอยากได้กำไร หากนายหน้าแนะนำว่าราคาขายถูกกว่าราคาตลาดมาก ผมแนะนำให้คุณตั้งคำถามและระวังของที่ราคาถูกเกินคาด ทุกอย่างมีราคาของมัน

สำหรับนายหน้า เรื่องราวเริ่มต้นของการ "ตก" ทรัพย์สินราคาถูกและลดราคาอย่างน่าตกใจ... แต่ความจริงแล้วมันไม่ใช่ มันเป็นเพียงกลอุบายเพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อแล้วชักจูงให้พวกเขาไปซื้อทรัพย์สินอื่น ๆ ไม่ใช่เรื่องใหม่อีกต่อไป และกลายเป็นเรื่องธรรมดาไปแล้วในหลายตลาด หรือการที่นายหน้าใช้ประโยชน์จากจิตวิทยาของผู้ซื้อที่ต้องการปิดการขายอย่างรวดเร็วเพื่อขึ้นราคาและ "กัดกิน" ส่วนต่างนั้นก็ไม่ใช่เรื่องแปลกเช่นกัน

สามารถในช่วงบ่ายด้วยการสนับสนุนจากที่ดินของภรรยาและบ้านที่คุณพบช็อคปลายปี ภาพที่ 2 — “นายหน้าที่ดิน” เผยเคล็ดลับเด็ดส่งท้ายปี (ภาพ: VNT)

ในตลาดที่มี “พื้นที่สีเทา” มากมาย ผู้ซื้ออาจเผชิญกับความเสี่ยงได้ทุกเมื่อ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนานหลายสิบปี คุณมีคำแนะนำอะไรให้กับผู้ซื้อบ้านบ้าง?

- การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงเกิดขึ้นทุกวัน สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อเมื่อเข้าสู่ตลาดคือการวิจัยอย่างรอบคอบเพื่อระบุความเสี่ยงที่อาจเผชิญ

เกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ จากประสบการณ์พบว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบหนังสือปกแดงอย่างละเอียด และข้อมูลในหนังสือต้องถูกต้องแม่นยำก่อนวางเงินมัดจำ และแน่นอนว่าควรทำธุรกรรมผ่านบริษัทนายหน้าที่มีชื่อเสียง เพราะพวกเขาคือผู้เชี่ยวชาญที่ดีที่สุดในการรับรองความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

เรื่องราคา วันนี้ไปดูห้อง A ห้อง B ห้อง C แบบแปลนห้องแบบนี้ ทำเลแบบนี้ ซอยแบบนี้... แล้วจะประมาณราคาเฉลี่ยของห้องแถวนี้ได้จากประมาณเท่าไหร่คะ? ถ้าลูกค้าเจอนายหน้ามืออาชีพที่มีความรู้ความสามารถ คอยให้คำแนะนำว่าทำไมถึงควรซื้อห้องแถวนี้ ราคาเท่าไหร่ ขั้นตอนทางกฎหมายในการซื้อขายเป็นยังไงบ้างคะ?... รับรองว่าเราจะมั่นใจมากขึ้นค่ะ

ในการทำธุรกรรมที่พักอาศัย ความเป็นมืออาชีพของนายหน้าเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง นอกจากความถูกต้องตามกฎหมายและราคา ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว นายหน้าจะเข้าไปมีส่วนร่วมในทุกขั้นตอนของลูกค้าเสมอ ตั้งแต่การค้นหา การเยี่ยมชมบ้าน ไปจนถึงขั้นตอนการซื้อขาย

ดังนั้น ตั้งแต่การพบกันครั้งแรก ผ่านการถามคำถาม คุณสามารถตรวจสอบได้ว่าพวกเขามีอาชีพ ทุ่มเท เข้าใจในพื้นที่หรือไม่ ฯลฯ

การพบกับนายหน้ามืออาชีพที่ทำงานให้กับหน่วยงานหรือองค์กรขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงสามารถช่วยให้ลูกค้าลดความเสี่ยงทั้งหมดในกระบวนการทำธุรกรรมที่ดินที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากหน่วยงานนายหน้าจะต้องรับผิดชอบต่อธุรกรรมของลูกค้าเอง แทนที่จะเป็นนายหน้าอิสระ

การค้นหา “โอกาสในอันตราย” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

อย่างที่คุณกล่าวไว้ ยังมีลูกค้าอีกมากที่เล็งเห็นโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย คุณคิดว่าช่วงปลายปีนี้ผู้ซื้อควรจับตามองกลุ่มราคาใด และตลาดนี้สามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับผู้ซื้อได้จริงหรือไม่

- การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยนั้น ปัจจัยด้านราคาจะขึ้นอยู่กับฐานะทางการเงินของผู้ซื้อเป็นหลัก เนื่องจากในตลาด นอกจากบริษัทนายหน้ารายใหญ่ที่มีความร่วมมืออย่างใกล้ชิดกับธนาคารแล้ว บริษัทอื่นๆ มักไม่มีทางเลือกทางการเงินสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

สำหรับที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตเมืองชั้นใน ราคาที่มีการซื้อขายสูงที่สุดอยู่ที่ 3,000-6,000 ล้านดอง คนเวียดนามนิยมใช้ชีวิตแบบปลอดภัยและอยู่อย่างสงบสุข หลายคนยังคงนิยมอาศัยอยู่ในบ้านบนที่ดิน สำหรับบ้านในซอย มอเตอร์ไซค์สามารถเข้าได้ ราคาอยู่ที่ประมาณ 100-120 ล้านต่อตารางเมตร บ้านขนาด 50 ตารางเมตร มีราคาอยู่ที่ประมาณ 5,000 ล้านดอง สูง 5 ชั้น พื้นที่ชั้นละ 35-40 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยก็สูงถึงเกือบ 200 ตารางเมตรเช่นกัน

อุปทานในใจกลางกรุงฮานอยแทบไม่มีความผันผวนมากนัก เนื่องจากกองทุนที่ดินไม่สามารถขยายตัวได้ การซื้อขายที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตเมืองจึงหมุนเวียนไปตามอุปสงค์ อุปสงค์และอุปทานมีความสมดุลกันเสมอ ไม่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะมีความผันผวนมากน้อยเพียงใด เมื่อมีคนต้องการขาย ก็จะมีคนต้องการซื้อ และในทางกลับกัน อุปสงค์และอุปทานก็จะสมดุลกัน

ยกตัวอย่างเช่น ตอนแต่งงานใหม่ๆ ผมอยากซื้อบ้านแค่ 30 ตารางเมตร แต่หลังจากทำธุรกิจและหาเงินได้เยอะมา 3-5 ปี ผมก็อยากหาที่อยู่ที่กว้างขึ้น ตอนนี้ผมอยากขายบ้านก่อน แล้วค่อยซื้อต่อ หรือหลายคนอยู่บ้านหลังใหญ่ แต่ถ้าธุรกิจมีปัญหา ก็สามารถขายบ้านหลังใหญ่แล้วย้ายไปอยู่บ้านหลังเล็กกว่าเพื่อหาทุนทำธุรกิจต่อได้... อุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยมีอยู่เสมอ แม้แต่ผมเองก็เคยอยู่บ้านหลัง 5 หลัง

สามารถในช่วงบ่ายด้วยการสนับสนุนจากที่ดินของภรรยาและบ้านที่คุณพบช็อคปลายปี ภาพที่ 3 — ส่วนราคาในการลงทุนอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยนั้น ขึ้นอยู่กับฐานะการเงินของผู้ซื้อเป็นหลัก (ภาพ: OH)

เรื่องนี้จริงหรือไม่สำหรับกลุ่มที่ดินในเขตชานเมือง ซึ่งเคยได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่นักลงทุนเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาในช่วงที่ตลาดเฟื่องฟู?

- เมื่อประมาณ 2-3 ปีก่อน นักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาฯชานเมืองได้กำไรงามแบบว่า "น้ำขึ้น เรือก็ขึ้น"

อย่างไรก็ตาม เราได้เห็นบทเรียนที่ผ่านมา ในปี 2010 อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่เมื่อฟองสบู่แตก มันก็เริ่มลดลง และนักลงทุนจำนวนมากประสบปัญหา แม้กระทั่งล้มละลาย โดยขายบ้านไปหลายหลังในช่วงเวลานั้น... สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นซ้ำอีกในปี 2022 และต้นปี 2023 ข่าวการขายขาดทุนเพื่อชำระหนี้บัตรเครดิตเป็นที่แพร่หลาย

ในความคิดของผม เมื่อตลาดฟื้นตัว ตลาดจะอยู่ในเซกเมนต์ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เช่น อพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ก่อน ที่ดินในเขตชานเมืองจะเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้นเมื่อ รัฐสภา ผ่านกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อ "ควบคุม" การแบ่งสรรและการขายที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร

เนื่องจากกฎหมายมีการปรับปรุงดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งเสริมความโปร่งใสของตลาด ส่วนที่ดินในเขตชานเมืองจึงกลายเป็นสิ่งที่น่าดึงดูดน้อยลงเรื่อยๆ ในพอร์ตการลงทุนของลูกค้า

สุดท้ายนี้ คุณมีคำแนะนำใดๆ สำหรับผู้ซื้อบ้านในช่วงปลายปีนี้บ้างหรือไม่?

- คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อคือ หากมีสินค้าที่ตรงตามเกณฑ์ ตรงตามความต้องการของเจ้าของบ้านที่ต้องการขาย ยินดีขาย มีเงื่อนไขทางกฎหมายมาตรฐาน มีเงินทุนสำรอง ฯลฯ ก็ควรซื้อเพื่อจะได้นอนหลับสบาย ไม่ต้องกังวลว่าวันนี้จะไปดูบ้านพรุ่งนี้ เน้นเวลาไปกับธุรกิจ และทำให้วันหยุดตรุษจีนเป็นวันที่อบอุ่นและมีความสุข เพราะที่ดินที่อยู่อาศัยในตัวเมืองไม่เคยลดราคาเลย

ขอบคุณมาก!

แหล่งที่มา