เสียงถอนหายใจลาออกดังมาจากนักข่าวหนุ่มคนหนึ่งซึ่งมีงานที่มั่นคงและมีรายได้ปานกลาง แต่ยังไม่กล้าฝันถึงสถานที่ที่จะลงหลักปักฐานในเมืองหลวง
ความหลงใหลนั้นกำลังกลายเป็นความจริงที่แพร่หลายในหมู่คนหนุ่มสาวหลายล้านคนในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หรือโฮจิมินห์ ซึ่งราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยพุ่งสูงขึ้นจนไม่สามารถจินตนาการได้
เฉพาะในปี 2567 กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 40-50% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยหลายโครงการมีราคาสูงขึ้นไปอีก ส่วนในนครโฮจิมินห์ ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20-30%
เพียงครึ่งปีต่อมา ปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นเมื่อสิบปีก่อนซึ่งมีพื้นที่ขนาดเล็ก ก็มีราคาพุ่งสูงขึ้นเป็น 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์หรูอาจมีราคาสูงถึง 150 ล้านดอง และบางแห่งมีราคาสูงถึง 200 ล้านดอง/ตร.ม.
ราคาที่ไม่เพียงแต่เกินเอื้อมสำหรับคนหนุ่มสาวเท่านั้น แต่ยังทำให้ชนชั้นกลางต้องขาดทุนอีกด้วย
จำเป็นต้องชี้แจงแนวคิดเรื่อง “ราคาที่ดินตลาด” ให้ชัดเจน และแยกออกจาก “ราคาเก็งกำไร” หรือ “ราคาฟองสบู่” ภาพ: ฮวง ฮา
สถานการณ์ดังกล่าว ตามที่ นักเศรษฐศาสตร์ ได้กล่าวไว้ ทำให้ระยะเวลาสะสมที่จำเป็นในการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 60 ปี ซึ่งเป็นสองเท่าของเกณฑ์ 30 ปีที่ IMF ถือว่าเป็นสัญญาณของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
กล่าวอีกนัยหนึ่ง ด้วยรายได้เฉลี่ยในปัจจุบัน คนเวียดนามจะต้องใช้เวลาทั้งชีวิตทำงานโดยไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ การเลี้ยงดูบุตร หรือปัญหาทางการเงินอื่นๆ ในชีวิต
ต้นเดือนกรกฎาคม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเตือนว่าราคาที่ดินจะมี “ความผันผวนครั้งใหญ่” ในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากหลายพื้นที่จะออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567
ราคาที่ดินจะผันผวนต่อเนื่องไปถึงไหน?
เหตุใดราคาอสังหาฯจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว?
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้รายการราคาที่ดินท้องถิ่นต้อง “ใกล้เคียงกับราคาตลาด” รายการราคาที่ดินซึ่งเป็นเครื่องมือใหม่ที่คาดว่าจะสะท้อนมูลค่าตลาดได้อย่างตรงไปตรงมา กลับกลายเป็นการทำให้การเก็งกำไรที่ดินที่เกิดจากการเก็งกำไรและการประมูลที่ถูกบิดเบือนกลายเป็นเรื่องถูกกฎหมาย
ทำไมเป็นอย่างนั้นล่ะ?
ราคาตลาดคืออะไร? ในปัจจุบัน “ราคาตลาด” ที่เรียกว่านี้มักถูกกำหนดจากธุรกรรมเสมือนจริง การเก็งกำไรระยะสั้น ราคาประมูลที่สูงผิดปกติ และมูลค่าของแต่ละล็อตที่เพิ่มสูงขึ้น แล้วจึงนำมาคำนวณกับพื้นที่ทั้งหมด
นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นยังส่งผลให้ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเพิ่มขึ้นด้วย ธุรกิจที่ยื่นขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ผู้ที่ยื่นขอแปลงที่ดินแยกหรือรวม หรือแม้แต่เพียงสร้างบ้าน ล้วนต้องเสียค่าที่ดินทั้งสิ้น
มีหลายกรณีที่ไม่สามารถเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานบนที่ดินของตนเองได้เนื่องจากไม่สามารถจ่ายเงินส่วนต่างทางการเงินจำนวนมากได้
ทุกคนต่างติดอยู่ในวังวนของราคาที่ดิน ผู้คนไม่มีเงินซื้อบ้าน ธุรกิจไม่มีแรงจูงใจในการลงทุนอีกต่อไป ส่งผลให้เศรษฐกิจสูญเสียแหล่งพลังงานมหาศาล ทั้งจากการบริโภคและการผลิต
ราคาที่ดินที่สูงเกินไปทำให้แรงจูงใจต่างๆ ลดลง แทนที่จะกลายเป็นทรัพยากรสำหรับการพัฒนา
ในการประชุมเพื่อทบทวนระยะเวลา 3 ปีของการปฏิบัติตามมติที่ 18 และระยะเวลา 1 ปีของการปฏิบัติตามกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งจัดขึ้นเมื่อเช้าวันที่ 10 กรกฎาคม นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้ชี้ให้เห็นถึงปัญหาสำคัญๆ ได้แก่ ขั้นตอนการกู้คืน การจัดสรร และการให้เช่าที่ดินยังคงล่าช้า การประเมินราคาที่ดินขาดความโปร่งใส การประมูลถูกใช้เพื่อปั่นราคา และนโยบายการเงินที่ดินยังไม่ได้รับการสถาปนาขึ้นอย่างสมบูรณ์
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นายกรัฐมนตรีกล่าวไว้ บทบาทของรัฐในฐานะตัวแทนของการเป็นเจ้าของที่ดินสำหรับประชาชนทั้งหมดนั้นยังไม่ได้รับการกำหนดไว้อย่างชัดเจน ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ “ใครมีอำนาจก็ถือครองที่ดิน” และ “ใครกำหนดราคาก็กำหนดตลาดทั้งหมด”
ในการประชุมครั้งนี้ ผู้แทนยังยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า การตระหนักรู้เกี่ยวกับระบอบการเป็นเจ้าของที่ดินของรัฐ "ยังคงมีจำกัด"
อันที่จริง เนื้อหาของระบอบกรรมสิทธิ์ที่ดินของรัฐยังไม่ชัดเจน รัฐเป็นเจ้าของที่ดินโดยตัวแทน แต่ในความเป็นจริง มีเพียงไม่กี่หน่วยงาน หรือแม้แต่กลุ่มข้าราชการเท่านั้น ที่มีสิทธิ์ตัดสินใจโดยตรงในทุกประเด็นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ตั้งแต่การวางแผน การจัดสรรที่ดิน การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ไปจนถึงการประเมินราคา หากอำนาจนี้ไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด ที่ดินอาจกลายเป็นเครื่องมือในการสนองผลประโยชน์ของท้องถิ่นได้อย่างง่ายดาย
การเลือกปฏิบัติด้านราคาที่ดินก็เป็นความอยุติธรรมที่สำคัญเช่นกัน นักลงทุนต่างชาติหรือวิสาหกิจที่ได้รับสิทธิพิเศษสามารถได้รับการจัดสรรที่ดินในราคาต่ำ แม้จะมีแรงจูงใจเต็มจำนวนก็ตาม ในขณะเดียวกัน วิสาหกิจเอกชนในประเทศส่วนใหญ่ต้องซื้อที่ดินในราคาที่สูงเกินจริง และต้องแบกรับต้นทุนที่ “กำหนดราคาตลาด” ทุกประเภท สิ่งนี้บิดเบือนสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ ทำให้ที่ดิน ซึ่งเป็นทรัพยากรพิเศษ ถูกนำไปใช้อย่างไม่มีประสิทธิภาพและก่อให้เกิดการสูญเสียอย่างร้ายแรง
เมื่อจะแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.ที่ดิน ต้องทำอย่างไร?
ประการแรก จำเป็นต้องชี้แจงแนวคิดเรื่อง “ราคาที่ดินตลาด” ให้ชัดเจน และแยกออกจาก “ราคาเก็งกำไร” หรือ “ราคาฟองสบู่” รายการราคาที่ดินไม่สามารถนำมาจากการประมูลที่ผิดปกติหรือธุรกรรมที่ถูกบิดเบือนได้ แต่ต้องอ้างอิงจากข้อมูลธุรกรรมจริง ค่าเฉลี่ยระยะยาว และต้องมีการตรวจสอบอย่างอิสระ
ประการที่สอง บทบาทของรัฐในฐานะตัวแทนของกรรมสิทธิ์ที่ดินของประชาชน จำเป็นต้องได้รับการกำหนดเป็นสถาบันอย่างเฉพาะเจาะจง รัฐไม่เพียงแต่เป็น “ผู้กำหนดราคา” เท่านั้น แต่ยังเป็น “ผู้ปกป้องความเป็นธรรม” อีกด้วย นโยบายการจัดสรรและกำหนดราคาที่ดินต้องเปิดเผยต่อสาธารณะ โปร่งใส และมีกลไกการตรวจสอบทางสังคมที่ชัดเจน
ประการที่สาม จำเป็นต้องปฏิรูปนโยบายการเงินที่ดินอย่างกว้างขวาง ราคาที่ดินที่สูงไม่สามารถใช้เป็นเครื่องมือในการเพิ่มรายได้งบประมาณได้ หากรัฐต้องการทรัพยากรจากที่ดิน จะต้องดำเนินการควบคู่ไปกับการปฏิรูปการประเมินมูลค่า ภาษีการใช้ที่ดิน และแรงจูงใจในการลงทุนอย่างครอบคลุม โดยยึดหลักความเป็นธรรมและประสิทธิภาพ
ประการที่สี่ การวางแผนการใช้ที่ดินจำเป็นต้องจัดทำขึ้นตามแบบจำลองรัฐบาลสองระดับ โดยมีวิสัยทัศน์ระยะยาวและเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับยุทธศาสตร์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ฐานข้อมูลที่ดินจำเป็นต้องสมบูรณ์และเชื่อมโยงกัน เพื่อสร้างรากฐานสำหรับการติดตามและการตัดสินใจที่ถูกต้อง
สุดท้าย – แต่สำคัญที่สุด – คือการคืนที่ดินให้กลับคืนสู่สถานที่อันควรแก่การครอบครอง ทรัพยากรพิเศษซึ่งตลาดเก็งกำไรไม่สามารถประเมินค่าได้ ไม่สามารถถูกบิดเบือนได้ด้วยการตัดสินใจขอและให้
การประชุมใหญ่กลางครั้งที่ 12 สมัยที่ 13 เมื่อเร็ว ๆ นี้ ระบุอย่างชัดเจนว่า การแก้ไขกฎหมายที่ดินต้องมุ่งเป้าไปที่ “การสร้างความโปร่งใส ความยุติธรรม ประสิทธิภาพ และความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ” ซึ่งไม่ใช่เพียงแนวทางนโยบายเท่านั้น แต่เป็นคำมั่นสัญญาแห่งความยุติธรรมแก่ผู้คนหลายล้านคนที่กำลังคร่ำครวญถึงความฝันที่จะตั้งรกราก
หากไม่ได้ดำเนินการอย่างรวดเร็วและเด็ดขาด ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านก็จะกลายเป็นเพียงความหรูหราสำหรับคนรุ่นต่อๆ ไป การเข้าถึงที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจจะอยู่เหนือการเข้าถึงของธุรกิจในเวียดนาม
ปัญหานี้เกี่ยวข้องกับระบบการจัดสรรทรัพยากรที่ไม่เป็นธรรมและไม่ใช่ตลาดโดยรวม ไม่ใช่แค่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงจำเป็นต้องแก้ไขข้อกำหนดเหล่านี้
Vietnamnet.vn
ที่มา: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html
การแสดงความคิดเห็น (0)