การแก้ไขกฎหมายที่ดินเพื่อรับมือกับราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น

“บางทีฉันอาจจะไม่มีบ้านในชาตินี้ บางทีฉันอาจต้องฝึกฝนอีกหลายๆ ชาติ เพื่อหวังว่าจะมีบ้านในชาติหน้า ในเมื่อราคาบ้านแพงขนาดนี้”

เสียงถอนหายใจลาออกดังมาจากนักข่าวหนุ่มคนหนึ่งซึ่งมีงานที่มั่นคงและมีรายได้ปานกลาง แต่ยังไม่กล้าฝันถึงสถานที่ที่จะลงหลักปักฐานในเมืองหลวง

ความหลงใหลนั้นกำลังกลายเป็นความจริงที่แพร่หลายในหมู่คนหนุ่มสาวหลายล้านคนในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หรือโฮจิมินห์ ซึ่งราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยพุ่งสูงขึ้นจนไม่สามารถจินตนาการได้

เฉพาะในปี 2567 กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 40-50% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยหลายโครงการมีราคาสูงขึ้นไปอีก ส่วนในนครโฮจิมินห์ ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20-30%

เพียงครึ่งปีต่อมา ปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นเมื่อสิบปีก่อนซึ่งมีพื้นที่ขนาดเล็ก ก็มีราคาพุ่งสูงขึ้นเป็น 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์หรูอาจมีราคาสูงถึง 150 ล้านดอง และบางแห่งมีราคาสูงถึง 200 ล้านดอง/ตร.ม.

ราคาที่ไม่เพียงแต่เกินเอื้อมสำหรับคนหนุ่มสาวเท่านั้น แต่ยังทำให้ชนชั้นกลางต้องขาดทุนอีกด้วย

จำเป็นต้องชี้แจงแนวคิดเรื่อง “ราคาที่ดินตลาด” ให้ชัดเจน และแยกออกจาก “ราคาเก็งกำไร” หรือ “ราคาฟองสบู่” ภาพ: ฮวง ฮา

สถานการณ์ดังกล่าว ตามที่ นักเศรษฐศาสตร์ ได้กล่าวไว้ ทำให้ระยะเวลาสะสมที่จำเป็นในการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 60 ปี ซึ่งเป็นสองเท่าของเกณฑ์ 30 ปีที่ IMF ถือว่าเป็นสัญญาณของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ด้วยรายได้เฉลี่ยในปัจจุบัน คนเวียดนามจะต้องใช้เวลาทั้งชีวิตทำงานโดยไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ การเลี้ยงดูบุตร หรือปัญหาทางการเงินอื่นๆ ในชีวิต

ต้นเดือนกรกฎาคม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเตือนว่าราคาที่ดินจะมี “ความผันผวนครั้งใหญ่” ในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากหลายพื้นที่จะออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ราคาที่ดินจะผันผวนต่อเนื่องไปถึงไหน?

เหตุใดราคาอสังหาฯจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว?

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้รายการราคาที่ดินท้องถิ่นต้อง “ใกล้เคียงกับราคาตลาด” รายการราคาที่ดินซึ่งเป็นเครื่องมือใหม่ที่คาดว่าจะสะท้อนมูลค่าตลาดได้อย่างตรงไปตรงมา กลับกลายเป็นการทำให้การเก็งกำไรที่ดินเป็นเรื่องถูกกฎหมายเนื่องจากการเก็งกำไรและการประมูลที่ถูกบิดเบือน

ทำไม

ราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดคือเท่าไหร่? สิ่งที่เรียกว่า “ราคาตลาด” ในปัจจุบันมักถูกกำหนดจากธุรกรรมเสมือนจริง การเก็งกำไรระยะสั้น ราคาประมูลที่สูงผิดปกติ และมูลค่าที่ดินแต่ละแปลงที่พุ่งสูงขึ้น แล้วจึงนำมาใช้เป็นฐานในการกำหนดราคาดังกล่าวให้กับพื้นที่ทั้งหมด

นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นยังส่งผลให้ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเพิ่มขึ้นด้วย ธุรกิจที่ยื่นขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ผู้ที่ยื่นขอแบ่งหรือรวมที่ดิน หรือแม้แต่การสร้างบ้าน ล้วนต้องเสียภาษีจากต้นทุนที่ดิน

มีหลายกรณีที่ไม่สามารถเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของตนเองได้เนื่องจากไม่สามารถจ่ายเงินส่วนต่างทางการเงินจำนวนมหาศาลได้

ทุกคนต่างติดอยู่ในวังวนของราคาที่ดิน ผู้คนไม่สามารถซื้อบ้านได้ ธุรกิจต่างๆ ไม่มีแรงจูงใจในการลงทุนอีกต่อไป ส่งผลให้เศรษฐกิจสูญเสียแหล่งพลังงานจำนวนมาก ทั้งจากการบริโภคและการผลิต

ราคาที่ดินที่สูงเกินไปทำให้แรงจูงใจต่างๆ ลดลง แทนที่จะกลายเป็นทรัพยากรสำหรับการพัฒนา

ในการประชุมเพื่อทบทวนระยะเวลา 3 ปีของการปฏิบัติตามมติที่ 18 และระยะเวลา 1 ปีของการปฏิบัติตามกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งจัดขึ้นเมื่อเช้าวันที่ 10 กรกฎาคม นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้ชี้ให้เห็นถึงปัญหาสำคัญๆ ได้แก่ ขั้นตอนการกู้คืน การจัดสรร และการให้เช่าที่ดินยังคงล่าช้า การประเมินราคาที่ดินขาดความโปร่งใส การประมูลถูกใช้เพื่อปั่นราคา และนโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินยังไม่ได้รับการสถาปนาขึ้นอย่างสมบูรณ์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นายกรัฐมนตรีกล่าวไว้ บทบาทของรัฐในฐานะตัวแทนของการเป็นเจ้าของที่ดินสำหรับประชาชนทั้งหมดนั้นยังไม่ได้รับการกำหนดไว้อย่างชัดเจน ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ “ใครมีอำนาจก็ถือครองที่ดิน” และ “ใครกำหนดราคาก็กำหนดตลาดทั้งหมด”

ในการประชุมครั้งนี้ ผู้แทนยังยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า การตระหนักรู้เกี่ยวกับระบอบการเป็นเจ้าของที่ดินของรัฐ "ยังคงมีจำกัด"

อันที่จริงแล้ว กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยประชาชนทั้งหมดยังไม่ได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจนในแง่ของเนื้อหา รัฐเป็นเจ้าของที่ดินโดยตัวแทน แต่ในความเป็นจริง มีเพียงไม่กี่หน่วยงาน หรือแม้แต่กลุ่มข้าราชการเท่านั้น ที่มีสิทธิ์ตัดสินใจโดยตรงในทุกประเด็นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ตั้งแต่การวางแผน การจัดสรรที่ดิน การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ไปจนถึงการประเมินราคา หากอำนาจนี้ไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด ที่ดินอาจกลายเป็นเครื่องมือในการสนองผลประโยชน์ของท้องถิ่นได้อย่างง่ายดาย

การเลือกปฏิบัติด้านราคาที่ดินก็เป็นความอยุติธรรมที่สำคัญเช่นกัน นักลงทุนต่างชาติหรือวิสาหกิจที่ได้รับสิทธิพิเศษสามารถได้รับการจัดสรรที่ดินในราคาต่ำ แม้จะมีแรงจูงใจเต็มจำนวนก็ตาม ในขณะเดียวกัน วิสาหกิจเอกชนในประเทศส่วนใหญ่ต้องซื้อที่ดินในราคาที่สูงเกินจริง และต้องแบกรับต้นทุนที่ “กำหนดราคาตลาด” ทุกประเภท สิ่งนี้บิดเบือนสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ ทำให้ที่ดิน ซึ่งเป็นทรัพยากรพิเศษ ถูกนำไปใช้อย่างไม่มีประสิทธิภาพและก่อให้เกิดการสูญเสียอย่างร้ายแรง

เมื่อจะแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.ที่ดิน ต้องทำอย่างไร?

ประการแรก จำเป็นต้องชี้แจงแนวคิดเรื่อง “ราคาที่ดินตลาด” ให้ชัดเจน และแยกออกจาก “ราคาเก็งกำไร” หรือ “ราคาฟองสบู่” รายการราคาที่ดินไม่สามารถนำมาจากการประมูลที่ผิดปกติหรือธุรกรรมที่ถูกบิดเบือนได้ แต่ต้องอ้างอิงจากข้อมูลธุรกรรมจริง ค่าเฉลี่ยระยะยาว และได้รับการตรวจสอบอย่างอิสระ

ประการที่สอง บทบาทของรัฐในฐานะตัวแทนของกรรมสิทธิ์ที่ดินของประชาชน จำเป็นต้องได้รับการกำหนดเป็นสถาบันอย่างเฉพาะเจาะจง รัฐไม่เพียงแต่เป็น “ผู้กำหนดราคา” เท่านั้น แต่ยังเป็น “ผู้ปกป้องความเป็นธรรม” อีกด้วย นโยบายการจัดสรรและกำหนดราคาที่ดินต้องเปิดเผยต่อสาธารณะ โปร่งใส และมีกลไกการตรวจสอบทางสังคมที่ชัดเจน

ประการที่สาม จำเป็นต้องปฏิรูปนโยบายการเงินที่ดินอย่างกว้างขวาง เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงไม่สามารถใช้เป็นเครื่องมือในการเพิ่มรายได้งบประมาณได้ หากรัฐต้องการทรัพยากรจากที่ดิน จำเป็นต้องดำเนินการควบคู่ไปกับการปฏิรูปการประเมินมูลค่า ภาษีการใช้ที่ดิน และแรงจูงใจในการลงทุนอย่างครอบคลุม โดยยึดหลักความเป็นธรรมและประสิทธิภาพ

ประการที่สี่ การวางแผนการใช้ที่ดินควรจัดทำขึ้นตามแบบจำลองรัฐบาลสองระดับ โดยมีวิสัยทัศน์ระยะยาวและเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับยุทธศาสตร์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ฐานข้อมูลที่ดินควรเสร็จสมบูรณ์และเชื่อมโยงกัน เพื่อสร้างรากฐานสำหรับการติดตามและการตัดสินใจที่ถูกต้อง

สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด คือการคืนที่ดินให้กลับคืนสู่สถานที่อันควรของมัน ซึ่งเป็นทรัพยากรพิเศษ ไม่ต้องอยู่ภายใต้การประเมินมูลค่าตลาดแบบเก็งกำไร ไม่ต้องอยู่ภายใต้การบิดเบือนจากการตัดสินใจของการขอและการให้

การประชุมใหญ่กลางครั้งที่ 12 สมัยที่ 13 เมื่อเร็ว ๆ นี้ ระบุอย่างชัดเจนว่าการแก้ไขกฎหมายที่ดินต้องมุ่งเป้าไปที่ “การสร้างความโปร่งใส ความยุติธรรม ประสิทธิภาพ และความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ” ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการวางนโยบายเท่านั้น แต่ยังเป็นคำมั่นสัญญาที่จะมอบความยุติธรรมให้กับผู้คนหลายล้านคนที่กำลังคร่ำครวญถึงความฝันที่จะตั้งรกราก

หากไม่ได้ดำเนินการอย่างรวดเร็วและเด็ดขาด ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านก็จะกลายเป็นเพียงความหรูหราสำหรับคนรุ่นต่อๆ ไป การเข้าถึงที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจจะอยู่เหนือการเข้าถึงขององค์กรธุรกิจในเวียดนาม

ปัญหานี้เกี่ยวข้องกับระบบการจัดสรรทรัพยากรที่ไม่เป็นธรรมและไม่ใช่ตลาดโดยรวม ไม่ใช่แค่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงจำเป็นต้องแก้ไขข้อกำหนดเหล่านี้

Vietnamnet.vn

ที่มา: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html