ด้วยราคาขายกว่า 130 ล้านดองต่อตารางเมตร วิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยจึง "ขายไม่ออก"

รายงานของ Savills ระบุว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2565 มีโครงการเปิดขายในประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์ 15 โครงการ จำนวน 926 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

Savills ระบุว่า หนึ่งในสาเหตุหลักของการลดลงของอุปทานเชื่อว่าเกิดจากปัญหาทางกฎหมายในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้นักลงทุนประสบปัญหาในการดำเนินโครงการใหม่ๆ นอกจากนี้ จำนวนธุรกรรมยังถือว่าแตะระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี โดยมีธุรกรรมเพียง 196 รายการ ลดลง 52% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

เพื่อกระตุ้นตลาด นักลงทุนจึงได้ลดราคาขายของส่วนนี้ลงอย่างแข็งขัน โดยราคาขายหลักของวิลล่าลดลง 6% เหลือ 130 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนทาวน์เฮาส์ลดลง 1% เหลือ 172 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนอาคารพาณิชย์มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนที่สุด คือ ลดลง 10% เหลือ 189 ล้านดอง/ตร.ม.

ด้วยราคาขายกว่า 130 ล้านดองต่อตารางเมตร วิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยแสดงอยู่ในภาพที่ 1 — วิลล่าและทาวน์เฮาส์ใน ฮานอย มีจำนวนลดลงเล็กน้อยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงอยู่ในระดับสูงมาก (ภาพ: DT)

สำหรับตลาดรอง ปี 2565 ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองชั้นในที่มีกองทุนที่ดินจำกัด ประกอบกับความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในช่วงครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่สี่ของปี 2565 ราคาตลาดรองปรับตัวลดลงเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2562 ขณะที่ราคาอาคารพาณิชย์ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับไตรมาสที่สามของปี 2565

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่า ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 แต่การปรับราคาจะไม่มากนัก ซึ่งถือเป็นปัญหาที่ท้าทายสำหรับทั้งนักลงทุนและนักลงทุนรายบุคคล

คุณฮัง ระบุว่า ราคาทาวน์เฮาส์โดยรวมในตลาดฮานอยยังคงสูง โดยวิลล่าในฮานอยที่มีราคาตั้งแต่ 10,000 ถึง 30,000 ล้านดอง คิดเป็น 55% ของสัดส่วน ในขณะที่ราคาสูงกว่า 30,000 ล้านดอง คิดเป็น 20% ของสัดส่วน และราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดอง คิดเป็นประมาณ 22%

สำหรับนักลงทุนปัจจุบัน ต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นของนักลงทุนก็สูงกว่าเช่นกัน ต้นทุนเหล่านี้ประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่าลงทุน และต้นทุนทางการเงินระหว่างการพัฒนาโครงการ อันเนื่องมาจากปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นซึ่งทำให้ต้นทุนสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้

ตัวอย่างเช่น เรื่องราวของกระบวนการขออนุญาตและการอนุมัติโครงการที่ยาวนานทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาผลิตภัณฑ์ได้รับผลกระทบ

นอกจากนี้ ในตลาดรอง นักลงทุนยังต้องผ่านธุรกรรมซื้อขายมากมาย ทำให้ราคาถูกดันขึ้นไปในระดับสูง จนทำให้เกิดความยากลำบากในการตัดสินใจปรับราคา” นักวิเคราะห์กล่าว

นอกจากนี้ สำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ความต้องการในตลาดนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง แต่อุปทานยังมีจำกัด ความต้องการยังมาจากผู้มีรายได้สูง ซึ่งซื้อบ้านด้วยเงินก้อนหนึ่งเพื่อลงทุนในบ้านแนวราบ และใช้เงินกู้จากธนาคารเพียงเล็กน้อย

ดังนั้นจึงไม่มีแรงขายในภาวะอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูง ซึ่งทำให้ราคาหุ้นในกลุ่มนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด

คุณฮัง ให้ความเห็นว่า ในปี 2566 สภาพคล่องอาจดีขึ้น แต่จะมุ่งเน้นไปที่สินค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยมากกว่าการซื้อเพื่อการลงทุน ฮานอยจำเป็นต้องมีโครงการคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม เมื่ออุปทานที่มีอยู่มีราคาสูงและไม่น่าดึงดูดใจผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาดกำลังเผชิญกับการแข่งขันจากจังหวัดใกล้เคียง เช่น หุ่งเอียนและ บั๊กนิญ ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว

ในกรณีอื่นๆ เพื่อแก้ปัญหาสภาพคล่อง นักลงทุนจำนวนมากได้เริ่มโอนโครงการ ส่งผลให้การควบรวมกิจการและซื้อกิจการ (M&A) ดำเนินไปอย่างคึกคัก สำหรับนักลงทุนที่มีความมุ่งมั่นและทักษะการเจรจาต่อรองที่เหมาะสม นี่เป็นหนึ่งในทางเลือกที่จะช่วยทำให้ตลาดมีความโปร่งใส

การทำให้บริสุทธิ์จะช่วยให้ตลาดมีนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีประสบการณ์ และมีความสามารถทางการเงิน และสามารถเอาชนะปัญหาที่มีอยู่ เช่น การนำผลิตภัณฑ์ที่ไม่เหมาะสมออกสู่ตลาด การขึ้นราคา แต่ผลิตภัณฑ์เหล่านั้นไม่ตรงตามความต้องการของผู้ใช้

ด้านแนวโน้มตลาดจะมีอุปทานเข้าสู่ตลาดประมาณ 1,600 ยูนิต จาก 15 โครงการ คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในปี 2566

คาดว่าเขตหว่ายดึ๊กจะจัดหาอุปทานในอนาคตได้ 20% รองลงมาคือเขตถั่นตรี 16% และเขตลองเบียน 15%

คุณแมทธิว พาวเวลล์ ผู้อำนวยการ Savills Hanoi กล่าวว่า โครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ จะช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย เมื่อโครงการต่างๆ เสร็จสมบูรณ์ เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3.5 และถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะช่วยสนับสนุนการพัฒนาโครงการกว่า 80 โครงการ บนพื้นที่กว่า 2,900 เฮกตาร์ ในเขตพื้นที่ติดกับถนนวงแหวน เช่น ฮว่ายดึ๊ก เม่ลิญห์ ห่าดง ดานเฟือง และเทืองติน

“นอกจากนี้ นโยบายสนับสนุนและความยากลำบากจะส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดในปี 2566” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเน้นย้ำ

แหล่งที่มา