Chuyên gia khuyên nhà đầu tư hãy quên đi nơi ‘đất lành chim đậu’, thị trường phía Nam ghi nhận chuyển biến, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở… là những tin bất động sản (BĐS) mới nhất.
 |
| Thị trường bất động sản phía Nam gần đây ghi nhận một số chuyển động từ doanh nghiệp và các dự án. (Nguồn: DT) |
Chuyên gia khuyên nhà đầu tư tìm nơi “đất có thóc để chim ăn”
Thị trường địa ốc phía Nam gần đây ghi nhận một số chuyển động từ doanh nghiệp và các dự án. Phát Đạt vừa cất nóc dự án tòa nhà văn phòng Phát Đạt tại quận 3, TPHCM với 4 tầng hầm, 12 tầng nổi, dự kiến hoàn thành, đưa vào hoạt động tháng 12 năm nay.
Trước đó, 2 công ty con của Phát Đạt cũng được phê duyệt chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư với dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Riêng dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 cũng đã được UBND TP Thuận An phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Doanh nghiệp dự kiến sẽ triển khai dự án vào quý II/2024.
Ngoài ra, Thắng Lợi Group cũng vừa ra mắt sản phẩm shophouse tại dự án The Diamond City (Long An). Chủ đầu tư Nam Long ghi nhận bước tiến mới trong xây dựng nhà ở xã hội tại Cần Thơ.
Sở Xây dựng TP Cần Thơ thông báo nhận đơn đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội của người dân tại dự án Nam Long II Central Lake, diện tích 3,8 ha. Cuối tháng 9 này, Nam Long cũng dự kiến ra mắt hơn 330 căn hộ tại dự án Akari City (TPHCM).
Một vài dự án có chuyển biến mới về pháp lý, được gỡ vướng như dự án tổ hợp căn hộ du lịch và khách sạn Poulo Condor tại Bãi Vông, Côn Đảo, Bà Rịa – Vũng Tàu của Phát Đạt hay NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) của Novaland.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang đánh giá, quý III, thị trường phía Nam bắt đầu khởi động lại bằng những sản phẩm của chủ đầu tư lớn và dự án có pháp lý đầy đủ.
Tuy nhiên, sự trở lại này là cục bộ và mang tính thăm dò. Chủ đầu tư vẫn chưa mạnh dạn bung số lượng sản phẩm lớn. Các sản phẩm bán thành công phần lớn do chủ đầu tư áp dụng chính sách tốt cho khách hàng, như chiết khấu giá, thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất…
Quý IV, khi pháp lý các dự án ngày càng được tháo gỡ tốt hơn thì chủ đầu tư có thể mạnh dạn đưa sản phẩm ra thị trường. Theo ông Quang, lãi suất ngân hàng hiện nay khá hấp dẫn, tương đương trước dịch, nhà đầu tư có thể tiếp cận và sở hữu BĐS dễ dàng hơn. Đây là cơ hội của người mua trong thời điểm này.
Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS hiện nay có dấu hiệu sôi động ở khu vực trung tâm, chưa lan tỏa các tỉnh vùng ven TPHCM. Theo dự đoán, quý II năm sau thị trường mới có thể “nóng” lên được.
Một số ý kiến chuyên gia tại hội thảo về thị trường được tổ chức ngày 20/9 có nhận định hạ tầng phát triển sẽ giúp BĐS các khu vực vùng ven TPHCM như Bình Dương, Long An tăng trưởng tốt.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá, với sự phát triển của hạ tầng giao thông, với những tuyến cao tốc được đầu tư như Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3 – 4… thì kinh tế phía Nam sẽ tốt hơn rất nhiều, BĐS vùng TPHCM và bán kính xung quanh 100km được hưởng lợi.
Ông khuyên các nhà đầu tư BĐS hãy quên đi những nơi “đất lành chim đậu”, mà hãy tìm tới những nơi “đất có thóc để chim ăn”.
“Điểm trũng” giá BĐS tại 4 thành phố lớn của Quảng Ninh
Mặc dù không phải là tỉnh có dân số đông nhất và diện tích lớn nhất, nhưng Quảng Ninh lại là 1 trong 2 tỉnh có nhiều thành phố nhất cả nước khi sở hữu đến 4 thành phố. Sự phát triển và tăng trưởng mạnh mẽ của kinh tế đã kéo theo BĐS Quảng Ninh trở thành thị trường sôi động nhất phía Bắc, chỉ sau Hà Nội. Thị trường BĐS tại đây phát triển tương đối rộng ở nhiều khu vực, nhưng các thành phố sôi động nhất là Hạ Long, Cẩm Phả và Móng Cái.
Theo dữ liệu lớn của bộ phận BHS R&D, các loại hình BĐS chính tại Quảng Ninh như đất nền dự án, căn hộ chung cư, nhà mặt phố… đều có giá rao bán trung bình theo năm tăng khá cao.
Cụ thể, nếu lấy 2017 làm mốc so sánh thì đến năm 2022, các loại hình BĐS đều có giá rao bán tăng từ 48%. Cá biệt, BĐS mặt biển Hùng Thắng tăng gấp 6 lần từ 15-20 triệu đồng/m2 lên gần 90-110 triệu đồng/m2. Khu vực mặt biển Sun Marina tăng giá 50-80 triệu đồng/m2 lên tới 200-300 triệu đồng/m2. Hay mặt biển Vinhomes Dragon Bay từ 40-50 triệu đồng/m2 lên mức 115-150 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, báo cáo của BHS R&D cũng chỉ ra một điểm thú vị khi so sánh mặt bằng giá bán dự án cung đường bao biển tại 3 thành phố Hạ Long – Móng Cái – Cẩm Phả lộ ra những góc bất ngờ. Cụ thể, Hạ Long giữ vị thế số 1 với giá đạt mức ngất ngưởng từ 100-250 triệu đồng/m2. Đứng thứ 2 là giá đường bao biển tại Móng Cái chỉ bằng 1 nửa khi đứng ở mức 50-60 triệu đồng/m2. Giá BĐS dọc các dự án ở Cẩm Phả có nhiều bất ngờ khi mở mức khá rẻ chỉ từ 20-40 triệu đồng/m2.
Mặc dù, thị trường BĐS tại 4 thành phố trực thuộc Quảng Ninh đã phát triển và tăng giá trong một thời gian dài nhưng vẫn thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư. Điển hình vào đầu năm 2023 khi thị trường BĐS rất trầm lắng, Quảng Ninh vẫn có những điểm sáng về giao dịch. Đặc biệt, giao dịch có xu hướng chảy về vũng trũng Cẩm Phả khi mặt bằng giá ở mức thấp hơn đáng kể.
Là một trong những trung tâm công nghiệp của tỉnh, Cẩm Phả đã từng là thành phố “sống dựa vào than”, cùng với đó, tiềm năng du lịch không thua kém bất kỳ vùng đất nào ở Quảng Ninh. Sở hữu nhiều danh lam thắng cảnh cùng tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng, Cẩm Phả được ví như một “vựa vàng” mới nổi – điểm đến du lịch mới của tỉnh Quảng Ninh. Việc nằm giữa hai trung tâm du lịch – kinh tế trọng điểm của Quảng Ninh là Hạ Long và Vân Đồn cũng đang giúp thị trường BĐS nơi đây nhanh chóng tạo ra rất nhiều dư địa cho phía Đông Bắc.
Những lợi thế này đã tác động trực tiếp đến sự sôi động của BĐS nơi đây, thu hút hút dòng tiền lớn từ các ông lớn Vin Group, Sun Group, BIM, TTP… khi liên tục khảo sát, rót vốn đầu tư về Cẩm Phả. Động thái này hứa hẹn Cẩm Phả sẽ đưa ra thị trường những dự án uy tín với mức giá vừa túi và tiềm năng đột phá, thoả mãn nhu cầu của giới đầu tư.
Đặc biệt, theo đánh giá của giới chuyên gia với nền tảng vững vàng đó, sau cơn sốt của Hạ Long, Vân Đồn, BĐS Cẩm Phả được đánh giá trở thành thỏi nam châm đón dòng tiền của chu kỳ BĐS mới khi tiềm năng rộng lớn mới ở giai đoạn khai phá ban đầu.
Thanh Hóa: Triển khai đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội
UBND tỉnh Thanh Hóa vừa ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.
Triển khai kịp thời, có hiệu quả các nhiệm vụ, mục tiêu và giải pháp theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 (viết tắt là Đề án).
Mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ trên địa bàn tỉnh hoàn thành ít nhất 13.787 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 6.287 căn; giai đoạn 2026 – 2030 hoàn thành khoảng 7.500 căn.
Cụ thể: Giai đoạn 2021 – 2025 tiếp tục thực hiện hoàn thành các dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, đang triển khai đầu tư xây dựng; đồng thời triển khai thực hiện lựa chọn chủ đầu tư, triển khai thực hiện đối với các dự án nhà ở xã hội được đưa vào danh mục Kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, các dự án nhà ở công nhân thuộc thiết chế của công đoàn tại các khu công nghiệp; các dự án nhà ở xã hội thuộc quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại.
Giai đoạn 2026 – 2030: Thực hiện hoàn thành các dự án các dự án nhà ở xã hội khác được chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc danh mục Kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, các dự án nhà ở công nhân thuộc thiết chế của công đoàn tại các khu công nghiệp; các dự án nhà ở xã hội thuộc quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại đã được lựa chọn chủ đầu tư.
Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức rà soát, xây dựng, trình UBND tỉnh sửa đổi, bổ sung Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030 theo quy định của Luật Nhà ở, phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045, làm cơ sở để chấp thuận đầu tư dự án. Chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức xây dựng, sớm trình UBND tỉnh điều chỉnh Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2021 – 2025.
 |
| Thanh Hóa đôn đốc, thúc đẩy nhanh việc hoàn thành đầu tư xây dựng đối với các dự án đang triển khai thực hiện. (Nguồn: BXD) |
Phối hợp với đơn vị liên quan trong quá trình thực hiện các thủ tục lựa chọn chủ đầu tư (đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư) để triển khai thực hiện dự án theo quy định. Giám sát, yêu cầu các chủ đầu tư dự án trên địa bàn tỉnh nâng cao chất lượng nhà ở xã hội, đảm bảo chất lượng tương đương với nhà ở thương mại, cơ cấu sản phẩm, giá thành hợp lý để đáp ứng cho người thu nhập thấp, công nhân có cơ hội tiếp cận, cải thiện về nhà ở; bảo đảm các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các dự án. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật theo chức năng nhiệm vụ trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn tỉnh
Ngoài ra, các sở, ban, ngành có liên quan thực hiện theo chức năng nhiệm vụ được nêu rõ trong đề án.
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở
Đất nông nghiệp xen kẹt (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Do nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này thường có diện tích không lớn, chỉ khoảng 30 – 50m2.
Đất nông nghiệp xen kẹt gồm có 3 loại: Đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở: Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở được quy định tại Điều 52 Luật này.
Cụ thể: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau khi nắm được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
