Ho Chi Minh şehrindeki yeni arazi fiyat listesi gayrimenkul sektörünü nasıl etkiliyor?

Yasa değişiyor

1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren Arazi Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Konut Kanunu yürürlüğe girecek. Ayrıca Ho Chi Minh Şehri'nde, Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi (DONRE), şehir genelindeki arazi fiyat listelerinin düzenlenmesine ilişkin bir Taslak yayınlamayı önerdi.

Yasanın piyasanın şeffaflaşmasına, arsa bedelinin hesaplanmasında adalete doğru gidilmesine ve arsası geri alınan vatandaşların sorunlarının çözülmesine yardımcı olacağı umudunu taşıyan bir dizi görüşün yanı sıra, arsa bedelinin hesaplanmasındaki artışın gayrimenkul sektörünü ve vatandaşı ve ev alıcılarını etkileyen asıl etken olmadığı yönünde hâlâ çok sayıda endişe bulunuyor.

Arazi Kanunu yürürlüğe girince piyasa şeffaflaşıyor ve arazi fiyatları da dalgalanıyor.

Özellikle, 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 159. maddesi, arazi fiyat çerçevesinin kaldırılacağını ve arazi fiyat listesinin daha önce olduğu gibi her 5 yılda bir değil, her yıl güncellenmesi gerektiğini öngörmektedir. Buna göre Hükümet , arazi fiyat listesinin belirlenmesinin İl Halk Komitesi tarafından yapılacağını hükmederek İl Halk Komitesi'nin sorumluluğunu merkezden uzaklaştırmış ve artırmıştır; aynı zamanda "çıkarma" yöntemi kaldırılacak ve arazi fiyatları 4 yönteme göre belirlenecektir: karşılaştırma, gelir, fazlalık ve arazi fiyat düzeltme katsayısı.

Güncel arazi fiyatlandırma yöntemleri hakkında gazetecilere bilgi veren Song Long Gayrimenkul Yatırım, İnşaat ve Geliştirme Şirketi Limited Şirketi Direktörü Le Dinh Lang, "Mevcut yasalar çok kapsamlı ve piyasa gerçeklerine yakın. Arazi Kanunu, arazi fiyatlandırmasına ilişkin düzenlemeler içeriyor ve arazi fiyatlandırmasının gerçeğe yakın olmasını, şeffaflık ve sürdürülebilirliğin sağlanmasını amaçlayan yeni yöntemler içeriyor." dedi.

Lang, "Ancak yeni hesaplama yöntemiyle, işletmeler için proje geliştirme maliyeti az çok artacak. Piyasa fiyatı yükseldiğinde, yatırımcı projeyi yüksek bir fiyattan satmak zorunda kalacak ve fiyatı düşüremeyecek," diye konuştu.

Yıllar geçtikçe artan arsa maliyetleri konut fiyatlarını da yukarı çekti.

Bu arada, Bay Dao Huy (yatırımcı) da emlak piyasasındaki fiyatların giderek daha fazla dalgalandığını belirtti. Her ne kadar bu, Vietnam emlak piyasasının karakteristik bir özelliği olsa da, birikim ve zaman içinde artan fiyatlar söz konusu. Ancak, özellikle Ho Chi Minh City bölgesinde yeni yasalar uygulandığında, yeni bir arsa fiyat listesi yayınlanırsa, bu durum işletmeler ve uzun süreli ev sahibi olmak isteyenler açısından birçok endişeye yol açacaktır.

İşletmeler için arazi kullanım bedelleri her zaman adil bir şekilde hesaplanır.

Ho Chi Minh Şehri'ndeki arazi fiyat listesi taslağı hakkında birçok görüş, yeni arazi fiyat listesinin gayrimenkul sektörü üzerinde büyük bir etki yaratacağını söylüyor. Arazi fiyatları yüksek olduğunda, yani girdi yüksek olduğunda, çıktı da yüksek olacak ve bu da alıcıları doğrudan etkileyecektir. Dolayısıyla, ürünlerin satış fiyatı da çok yüksek olacaktır.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Nguyen Toan Thang, şunları söyledi: "Arazi Fiyat Listesi'ndeki düzenleme, gayrimenkul işletmelerini etkilemiyor çünkü gayrimenkul projelerine ait arazi kullanım ücretleri fazlalık yöntemiyle belirleniyor.

Dolayısıyla, fazlalık yöntemine göre tespit edilen arsa kullanım hakkı bedelinin, Arsa Fiyat Listesindeki arsa bedelinden yüksek veya düşük olması sonucunun, 2024 tarihli Tapu Kanununun 158 inci maddesinin 8 inci fıkrasında öngörülen Arsa Fiyat Listesindeki arsa bedeline göre (fazlalık yöntemine göre tespit edilen sonuç kullanılarak) düzeltilmesi gerekmez.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Nguyen Toan Thang, Ho Chi Minh Şehri'nin yeni arazi fiyat listesini yayınlaması ve fiyat listesinin yayınlanmasıyla ilgili konulara ilişkin basına bilgi verdi.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı temsilcisi, tüm ticari konut ve gayrimenkul projelerinin, hesaplama anındaki piyasa koşullarına göre belirlenen arsa fiyat listesine tabi olduğunu belirtti. Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, işletmelerin arazi kullanım ücreti öderken ödemeleri gereken tutarı belirlemek için değerleme birimlerini davet edecek. Bu nedenle, yeni arsa fiyat listesinin yayınlanması gayrimenkul işletmelerini etkilemeyecektir.

Ayrıca Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan alınan bilgilere göre, arazi fiyat listesindeki tarım arazilerinin fiyatı, düzeltmeden sonra öncekine kıyasla artmış ve arazi kirası farkı gerçekte olduğundan daha uyumlu hale gelmiştir. Bu durum, gayrimenkul şirketlerinin mali yükümlülüklerini yerine getirirken kesintilerin daha şeffaf, kamuya açık, adil ve makul olmasını sağlamaktadır. Öte yandan, gayrimenkul fiyatları arz ve talep yasasına göre hareket ettiğinden, satış fiyatı piyasa tarafından belirlenecektir.

2024 Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra yapılacak yeni düzenlemelere göre, ticari konut projelerinin arsa bedelleri, 2014 yılından bu yana gayrimenkul projelerinde arsa kullanım bedeli hesaplamasında kullanılan temel yöntem olan fazlalık yöntemi kullanılarak hesaplanmaya devam edilecek ve uygulama oranı yüzde 90'a kadar çıkabilecek.

Bu unsurların seçilmesi, arsa fiyatlarının istikrarlı bir şekilde piyasaya yakın fiyatlanmasını sağlayarak, genel olarak gayrimenkul piyasasının ve özel olarak da sermaye piyasasının güvenliği için risk oluşturan arsa fiyatlarında ani artışların veya "sanal ateş"in önüne geçilmesini sağlar.

Ho Chi Minh Kenti'ndeki Binh Chanh bölgesinde yürütülen bir projede arazi kullanım ücretleri nedeniyle vatandaşlara arazi kullanım sertifikası verilmesinde gecikmeler yaşanıyor.

Ayrıca, düzeltilmiş arazi fiyat listesindeki tarım arazisi fiyatının eskisinden daha yüksek olması, arazi kirası farkını gerçekte olduğundan daha uyumlu hale getirmektedir. Bu durum, gayrimenkul işletmelerinin mali yükümlülüklerini yerine getirirken daha şeffaf, kamuya açık, adil ve makul kesintiler yapmasına yol açmaktadır.

Phu Dong Gayrimenkul Anonim Şirketi Genel Müdürü Sayın Ngo Quang Phuc, arazi fiyatlarının hesaplanmasında kullanılan mevcut yöntem hakkında Nguoi Dua Tin ile yaptığı görüşmede, "Arsa fiyatlarının hesaplanmasında kullanılan yeni yöntem, önümüzdeki dönemde az veya çok gayrimenkul fiyatlarındaki artışı etkileyecek. Çünkü arazi maliyetleri, inşaat maliyetleri, proje geliştirme maliyetleri sürekli artıyor ve konut fiyatları da dalgalanıyor." dedi.

Gayrimenkul fiyatlarındaki artışı sınırlamanın en iyi çözümü, devletin projeler için yasal süreçleri kısaltması, uygun fiyatlı konut, sosyal konut arzını artırması... Arzı artırarak fiyatları istikrara kavuşturması için işletmelere destek vermesidir.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm