Kiralık gayrimenkul sektörü gelişecek mi?

Geri dönen tesislerin "dalgası"

Bu zorlu dönemde, ülke genelinde ve özellikle güney illerindeki emlak piyasası birçok zorlukla karşı karşıya kaldı. Piyasa ekonomisindeki dalgalanmalar, Ho Chi Minh şehrindeki bir dizi iş ve ticaret sektörünü ciddi şekilde etkiledi ve bu sektör, kiralık konutlar, daireler, ofisler gibi bir "dalga" halinde geri dönerek bu segmentin zorlanmasına neden oldu.

batdongsan.com'un bir raporuna göre, 2023'ün ilk çeyreğinde Ho Chi Minh Şehri'nde cadde cepheli ev kiralama talebi aynı döneme kıyasla %40 oranında düşüş gösterdi. 7., 3. ve Phu Nhuan bölgelerindeki ön istatistikler %45-50 oranında bir düşüş olduğunu gösteriyor. Covid-19 pandemisinden ağır bir şekilde etkilenen kiralık konut piyasasının, alışveriş merkezleri, kiralık katlar ve dükkanların tasfiyeyle karşı karşıya kalmasıyla birlikte keskin bir düşüş yaşadığı tahmin ediliyor.

Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesinde bulunan birçok kiralık mülkün üzerinde müşteri arayan tabelalar bulunmaktadır.

Ho Chi Minh City, Binh Duong gibi güney illerinde kiralık konut piyasası şu anda durgunluk içinde. Vo Thi Sau Caddesi'nde (Ho Chi Minh City, 1. Bölge), birçok ev ve işyerinin önünde, kiralık konutlar, ucuz konut kiralama, doğrudan sahipler için bir dizi telefon numarası ve adres bulunduğu belirtiliyor.

Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don, Nguyen Dinh Chieu (Ho Chi Minh Şehri, 3. Bölge) gibi bazı sokaklar da ev sahipleri tarafından pankartlarla kaplanmış olmasına rağmen hala kiracı veya faaliyet yok.

Gazetecilere konuşan Bay Pham Nhat Phuc (3. Bölge'de yaşayan, işyerinin sahibi) şunları söyledi: "Covid-19 salgını başladığından beri birçok işletme sahibi işyerini geri vermeye başladı. 200 metrekarenin üzerinde kiralık alanım var, ancak yaklaşık 3 aydır kiraya veriyorum ama kimse ilgilenmedi. Kira pahalı olduğu için değil, bölgemdeki neredeyse herkes işyerini geri verdi."

Ho Chi Minh City, Go Vap'ta yaşayan Bayan Huong da şunları paylaştı: "1. Bölge, Hoang Sa Caddesi'nde, 60 metrekarenin üzerinde alana sahip, üç katlı bir evim var. Daha önce hem iş hem de yaşam için aylık 30 milyonun üzerinde kiraya veriyordum. Ancak kiracı, iş amaçlı kullanılamadığı için evi geri verdi. Kiracı bulmam 2 aydan fazla sürdü, ancak ev kiraya verildiği için dengeyi sağlamak için fiyatı düşürmek zorunda kaldım."

Bir diğer vaka ise, Binh Thanh bölgesinde yaşayan ve Binh Thanh bölgesindeki D5 Caddesi'nde 100 metrekarenin üzerinde kiralık bir alana sahip olan Bay Tran Thanh Tung'dur. Ancak, bu yılın başında kiracı evi geri verdi. Geçtiğimiz süre zarfında ev kiraya verildi, ancak yeni bir kiracı bulamadı.

Gayrimenkul sektöründe, işyeri geri dönüşü büyük etki yaratıyor.

Muhabirin kayıtlarına göre, Ho Chi Minh City'nin merkezi bölgelerindeki konutların geri dönüş "dalgası" devam etse de, kira bedelleri neredeyse hiç düşmedi. 1. Bölge, Le Loi Caddesi üzerindeki 100 metrekarelik alan, aylık 50 milyon (aylık 2.000 ABD Doları'nın üzerinde) bir fiyata kiraya veriliyor. 1. Bölge, Hai Ba Trung Caddesi'ndeki cephe alanının 150 metrekarelik alanı için aylık 40 milyon (aylık yaklaşık 2.000 ABD Doları) kira bedeli bulunuyor.

Şehir merkezindeki Pasteur, Nguyen Hue gibi en güzel caddelerin birçoğunda kiracı eksikliğinden dolayı hala kapalı ve boş binalar var, ancak kira fiyatları hala aylık 3.500 - 20.000 dolar arasında uçuk seviyelerde seyrediyor.

3. Bölge'de bir gıda işletmesi açan ancak tutunamayan Binh Thuan eyaletinde ikamet eden Bayan Le Thi Hoa, "2019'dan beri 3. Bölge'deki Le Quy Don Caddesi'nde bir gıda işletmesi açtım ve işletmeyi aylık 30 milyon sterlinden fazla kiraya verdim. Ancak pandemiden bu yana ev sahibi kirayı düşürmedi, müşteriler gelmiyor, bu yüzden işletmeyi geri vermek ve başka bir iş bulmak için işimi bırakmak zorunda kaldım." dedi.

Kiralık gayrimenkul sektörünün toparlanmasına yardımcı olacak "anahtar"

Aslında, işyerlerinin durgunluğu birçok faktörden kaynaklanmaktadır ve bunların en önemlisi kira bedelidir. İşyerinin kira bedeli, o işyerinin bulunduğu alanın arsa bedeline göre hesaplanacaktır.

Son zamanlarda, emlak piyasası hızlı bir büyüme yaşadı ve bu da yüksek konut fiyatlarına ve buna bağlı olarak yüksek kira bedellerine yol açtı. Bu arada, mülk satın alan birçok kişi yüksek faizli banka kredisi kullandı. Piyasa veya ekonomi durgunlaştığında, müşteri eksikliği nedeniyle hizmet işletmeleri etkileniyor ve bu nedenle mülkleri geri verme ihtiyacı giderek yaygınlaşıyor.

Uzmanlar, 2024 yılında da pazara getiri sağlamaya devam edecek olan kiralama segmentini bekliyor ve takdir ediyor.

VNO Group Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Hong Hai, Nguoi Dua Tin ile yaptığı görüşmede şunları söyledi: "Şu anda genel duruma baktığımızda, kiralama pazarının birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu görüyoruz. Birçok işletme sahibi mağazalarını kapatıp işletmelerini geri vermeyi tercih ediyor. Şu ana kadar, gayrimenkul sektörü gelirleri düşen sektörleri etkilediğinden, kiralık mülk sektörü daha da zor bir duruma düşüyor."

Hai'ye göre, işletmelerini geri veren ev sahipleri, ekonominin olumsuz etkilerinin yanı sıra, olumsuz iş akışı, yön değişikliği, internet üzerinden iş yapma, sanal ofis kiralama vb. gibi birçok sorunla da karşı karşıya kalıyor. Hai, "Yatırımcılar, eskisi gibi iş hacmini büyütmek yerine, giderek küçülüyor, kârsız iş yerlerini kapatıyor veya maliyetleri düşürmek için kârlarını azaltıyor ve tek bir yere daha fazla yatırım yapıyor. Bu, iş dünyasında kaçınılmaz bir durum," diye belirtti.

Ho Chi Minh şehrinde inşaatı devam eden ofis binaları, 2024 yılında bu segmente yönelik büyük bir arz yaratmayı vaat ediyor.

Ofis, dükkan ve kiralık konut pazarı 2023 yılında birçok zorlukla karşı karşıya kalacak olsa da veriler, 2023 yılının üçüncü çeyreğinden itibaren bu pazarın hala canlı olacağını ve yatırımcıların ilgisini çekeceğini gösteriyor.

CBRE Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Müdür Yardımcısı Bayan Pham Ngoc Thien Thanh, Ho Chi Minh City ofis pazarının 2023 yılının üçüncü çeyreğinde Thu Thiem bölgesinde, Thu Duc şehrinde, The Mett ve The Hallmark adlı toplam kiralanabilir alanı yaklaşık 85.000 m2 olan iki yeni ofis binasının ortaya çıkmasıyla daha canlı hale geldiğini söyledi.

Bu yeni arz sayesinde Ho Chi Minh şehrindeki toplam ofis alanı yaklaşık 1,6 milyon metrekare kiralanabilir alana ulaştı. Bu çeyrekteki büyük kiralama işlemlerinin çoğu, 2020'den itibaren tamamlanan kaliteli yeni binalarda gerçekleşti.

Ho Chi Minh şehrinde perakende gayrimenkul kiralama piyasası 2023 yılının üçüncü çeyreğinde, Ho Chi Minh şehrinin merkezi bölgesinde zemin katlardaki kira fiyatları 200 - 350 USD/m2/ay'ın üzerine çıktı.

Kiralık konut arzı artıyor.

VNO Group Yönetim Kurulu Başkanı Bay Nguyen Hong Hai şunları söyledi: "Şu anda en önemli "anahtar", kira bedelinin makul olması, bu nedenle kiracıları elde tutmak için kira bedelini mülkün gerçek değerine düşürmek gerekiyor. Ancak, ev sahiplerinin mülkün her bir konumu ve uygun bir fiyat teklif etmek için finansal kapasiteleri arasında denge kurması gerekiyor. Eskisinden daha düşük bir kira almayı kabul etmek, uzun vadeli kiracıları elde tutarken, mülkün boş kalma riskini azaltacak ve yeni kiracı bulmak için gelirsiz kalma süresini önleyecektir. Ayrıca, ev sahipleri, kiracıların nakit akışının esnek olması için ödeme ilerlemesi açısından kiracılar için uygun koşullar yaratmalıdır."

Bay Hai'ye göre, kiralayanlar ve alışveriş merkezi sahipleri, kiraya verilecek bina ve katlara büyük miktarda para yatırdılar, bu yüzden tekrar kiralamak isteyen çok sayıda müşteriye ihtiyaçları var. 2024'te de zorluklar devam edecek, ancak kiralayan ve kiracının çıkarları dengelenirse, tüm taraflar birlikte çalışır ve her bölge ve konumdaki fiyatları ayarlarsa, kiralama sektöründeki fırsatlar hala açık olacaktır.

Emlak uzmanı Bayan Pham Thu Hoa şunları söyledi: "2023'te piyasa zorluklarla karşı karşıya olsa da, kiracılar ve yatırımcılar çok fazla kira ödeyecek, ancak yine de farklı iş stratejileri olacak. Ho Chi Minh Şehri, 2024'te birçok turizm teşvik programı uygulayacak, turist çekmek için alışveriş hizmetleri sunacak ve şehrin kendine özgü mekanizmalarını güçlü bir şekilde geliştirecek. Bu aynı zamanda işletmelerin geri dönmesi için bir fırsat, ofis sektörü ve perakende alanı kiralama sektörü de büyüyecek."

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html