Gayrimenkul işlemlerinde noter onayının kaldırılması: Risklerden kaçınmak için bir yol haritasına ihtiyaç var

(Chinhphu.vn) - Gayrimenkul ve taşıt alım satımında sözleşmelerin noter tasdiki ve medeni hal onayı zorunluluğunun kaldırılması önerisi, elektronik verilerin hukuki işlemlerde kullanımında çığır açıcı bir gelişmedir. Ancak avukatlar, bu uygulamanın çok hızlı uygulanmasının "yasal boşluklar" yaratabileceğinden endişe duyuyor ve risklerden kaçınmak için bir yol haritasına ihtiyaç duyulduğuna inanıyor.

Gayrimenkul ve taşıt alım satımında sözleşmelerin noter tasdikli olması ve medeni halin teyidi zorunluluğunun kaldırılması önerisi, hukuki işlemlerde elektronik verinin kullanımında çığır açıcı bir gelişmedir.

Güçlü idari reform adımları

Kamu Güvenliği Bakanlığı, verilerin dijitalleştirilmiş, temizlenmiş ve birbirine bağlanmış olması durumunda, arazi kullanım hakkı ve ulaşım araçlarının alım, satım ve devri işlemlerinde noter tasdiki ve medeni hal teyidi işlemlerinin kaldırılmasına ilişkin Karar Taslağı hakkında görüş talep ediyor.

Amaç, prosedürleri kısaltmak, insanlara ve işletmelere zaman ve maliyet tasarrufu sağlamaktır. Bu, idari reform ve ulusal dijital dönüşüm ruhuna uygun bir adımdır.

Bu Kararla düzenlenen işlemler şunlardır: Arazi kullanma hakları ve araziye bağlı varlıkların alımı, satımı, devri, bağışı, ipotek ve miras yoluyla intikali işlemleri; ulaşım araçlarının alımı, satımı, devri, bağışı, mülkiyetinin tescili işlemleri.

Bu, kişilerin yukarıdaki işlemleri gerçekleştirirken sözleşmeleri noter tasdik ettirmelerine, medeni durumlarını teyit etmelerine veya kişisel belgelerinin kopyalarını sunmalarına gerek kalmayacağı anlamına gelir. Bunun yerine, kağıt belgelerin yerine hukuki değeri olan ulusal veri tabanlarından elektronik veriler toplanır ve doğrulanır. Kişilerin dijital veri sisteminde bulunan belgeleri tekrar göndermeleri gerekmez.

İşlemi yürüten görevli, işlemi sistemde kontrol etmekten sorumludur. Elektronik işlem sözleşmeleri, noter onaylı sözleşmelerle aynı yasal değere sahip dijital imzalar veya seviye 2 kimlik hesaplarıyla imzalanır. Ancak, kişiler isterlerse noter onayı ve tasdik talebinde bulunma hakkına sahiptir.

Birçok uzman, bunu güçlü bir idari reform adımı olarak değerlendiriyor ve prosedürlerin kısaltılmasına, maliyet ve zamandan tasarruf edilmesine yardımcı oluyor. Nüfus, arazi, araç tescili ve varlıklara ilişkin ulusal veriler birbirine bağlandığında, sistem şeffaflığı artıracak ve belge sahteciliğini önleyerek dijital yönetime ve kapsamlı çevrimiçi kamu hizmetlerine doğru ilerleyecektir.

Avukat Hoang Xuan Quang, KCF Hukuk Bürosu Müdürü - Hanoi Barosu. Fotoğraf: NVCC

Gayrimenkul alım satım işlemlerinin dikkatli bir şekilde ele alınması ve yapılması gerekir.

Ancak gayrimenkul işlemleri, büyük varlık değerine sahip bir alan olduğu için birçok potansiyel hukuki risk barındırmakta ve yüksek dikkat gerektirmektedir. KCF Hukuk Bürosu - Hanoi Barosu Direktörü Avukat Hoang Xuan Quang, hukuki açıdan noter tasdiki işleminin hukuki işlemler zincirindeki güvenlik kontrol adımı olduğunu belirtmiştir.

Quang, noterlerin yalnızca belgelerin imzasını veya geçerliliğini onaylamakla kalmayıp aynı zamanda hukuki ehliyeti de kontrol ettiğini, tarafların gönüllülüğünü ve gerçek iradesini değerlendirdiğini belirtti. Quang, "Makineler verileri karşılaştırabilir, ancak insan iradesini anlayamaz, bir kişinin sözleşme imzalama sürecinde zorlandığını veya aldatıldığını fark edemez. Bu, yalnızca insanların sahip olduğu bir sosyal anlayış olan mesleki ehliyettir," dedi.

Bu avukat ayrıca, noterlik kaldırılırsa, veri hatalarından kaynaklanan uyuşmazlık veya zararlarda hangi kurumun sorumlu olacağının açıkça tanımlanması gerektiğini söyledi. Taslak Karar'da şu anda bu konu özel olarak düzenlenmediğinden, işlemler riskli hale geldiğinde insanlar "kime başvuracaklarını bilememe" durumuna düşüyor.

Birçok noter, ne kadar modern olursa olsun, dijital veri tabanlarının noterlerin kontrol, danışmanlık ve hukuki denetim rolünün yerini alamayacağı endişesini dile getirdi. Phu Tho'da noter olan Bay Han Van Vinh şunları söyledi: "Gerçekte, satıcının belgelerinin başkaları tarafından ödünç alındığı veya kredi işlemini gizlemek için sahte sözleşmeler imzalamaya kandırıldığı birçok vakayla karşılaştık. Noter zamanında tespit etmezse, sonuçların üstesinden gelmek çok zor olacaktır. Bilgisayarlar yalnızca verileri okuyabilir, ancak insanları okuyamaz."

Bay Vinh'e göre, noterler sadece onaylamakla kalmıyor, aynı zamanda "önleyici yargıç" rolünü de üstleniyor; insanları yasal sonuçlar konusunda bilgilendiriyor, olumsuz koşulları hatırlatıyor ve tarafların yasayı ihlal etmelerine engel oluyor. Bu, otomatik bir veri sisteminin üstlenemeyeceği bir işlevdir.

Bay Han Van Vinh, Phu Tho'daki noter. Fotoğraf: “NVCC”

Ayrıca şu soruyu da gündeme getirdi: "Sözleşme tamamen internet üzerinden onaylanırsa, aslını kim saklayacak, savcılık veya vatandaşlar delil olarak ihtiyaç duyduğunda bir kopyasını kim verecek? Sistem saldırıya uğrarsa veya veriler değiştirilirse hangi kurum sorumlu olacak?"

Birçok noterin vurguladığı bir diğer nokta da tazminat sorumluluğuydu. Noter onaylı bir sözleşmede, noter usulü ihlal ederek taraflara zarar verirse, tazminat ödemek zorunda kalır. Bu arada, veri ajansının veya elektronik kimlik doğrulama platformunun hata durumundaki sorumluluk mekanizması henüz net bir şekilde tanımlanmamıştır.

Halkın bakış açısından, Hai Phong şehrinin Chu Van An semtinde yaşayan 51 yaşındaki Bayan Nguyen Minh Thu şunları söyledi: "Arazi devirlerini her zaman noter onayıyla yapıyorum. Çünkü bir anlaşmazlık olduğunda, noter onaylı sözleşme beni koruyan bir delildir. Noter onayı kullanmaz ve yalnızca verilere güvenirsem, bir sorun çıktığında kimin sorumlu olacağını bilemeyeceğimden endişeleniyorum."

Bayan Thu'ya göre, özellikle kırsal kesimdeki çoğu insan elektronik işlem sürecine aşina değil. Bu arada, sözleşmeleri çevrimiçi imzalamak belirli bir düzeyde teknoloji ve hukuk bilgisi gerektiriyor. Bayan Thu, "Noterler sadece prosedürleri yerine getirmekle kalmıyor, aynı zamanda bize hak ve yükümlülüklerimizi de açıklıyorlar. Makineler bunu yapamaz," dedi.

Zorunlu noter tasdiki uygulamasının kaldırılması, ulusal veri tabanı gerçekten tamamlandığında, bilgiler kesin olarak doğrulandığında ve net bir hesap verebilirlik mekanizması mevcut olduğunda uzun vadeli bir hedef olabilir. Ancak, verilerin senkronizasyonunun hala eksik olduğu, hukuk eğitiminin yetersiz olduğu mevcut koşullarda, uygulamanın dikkatlice değerlendirilmesi, bir yol haritası oluşturulması, etkisinin tam olarak değerlendirilmesi ve ancak yasal ve teknik altyapı hazır olduğunda uygulamaya konulması gerekmektedir.

Tanrım

Kaynak: https://baochinhphu.vn/bo-cong-chung-khi-giao-dich-nha-dat-can-co-lo-trinh-de-tranh-rui-ro-102251020180005503.htm