Spekülasyona karşı, gayrimenkul fiyat kontrolü: Kredileri mi sıkılaştıralım, vergileri mi?

VTV.vn - Fiyatları kontrol altında tutmak ve gayrimenkul spekülasyonunu önlemek amacıyla ikinci ev veya daha fazlasına yönelik kredilerin sınırlandırılması önerisi büyük tartışmalara yol açıyor.

İkinci ev alıcılarına veya daha fazlasına kredi vermenin sınırlandırılması önerisi

İkinci veya daha fazla konut sahibi olan alıcılara kredi verilmesinin sınırlandırılması önerisi, özellikle kısa vadeli yatırımcılar tarafından büyük ilgi görüyor. Bu öneri, İnşaat Bakanlığı'nın ilgili bakanlıklara ve birimlere görüş almak üzere gönderdiği gayrimenkul fiyatlarını kontrol ve sınırlama mekanizmasına ilişkin taslak kararda belirtilen içerikte yer alıyor.

Taslak, özellikle konut alıcılarına yönelik kredi politikası, gayrimenkul işlem merkezleri ve uygun fiyatlı ticari konutların geliştirilmesi olmak üzere üç piyasa düzenlemesi içeriğini özetlemektedir. Konut alıcılarına yönelik kredi politikasıyla ilgili olarak, İnşaat Bakanlığı , Hükümet'in kredi kuruluşlarının sosyal konutlar hariç olmak üzere konut alımlarına yönelik kredilere sınırlama getirmesini önermektedir.

Özellikle ikinci ev alıcısının, satın alma sözleşmesi bedelinin yalnızca %50'sine kadar kredi alabilmesi bekleniyor. Üçüncü ev alıcısı için ise kredi tutarı %30'u geçmeyecek.

İnşaat Bakanlığı, işlemleri kamuoyuna duyurmak ve uygun fiyatlı konut gelişimini desteklemek amacıyla bir Gayrimenkul İşlem Merkezi kurulması önerisiyle birlikte, Karar'ın, konut fiyatlarını özellikle orta ve orta gelir grupları olmak üzere çoğunluğun gelirine uygun bir seviyeye kontrol etmek, düzenlemek ve kademeli olarak düşürmek için özel bir yasal mekanizma oluşturmayı amaçladığını belirtti. Amaç, gayrimenkul piyasasının kamusal ve şeffaf bir şekilde düzenlenmesi, spekülasyon ve fiyat manipülasyonunun sıkı bir şekilde kontrol altına alınmasıdır.

İkinci ev alıcılarına kredi vermeyi sınırlama önerisi, özellikle kısa vadeli yatırımcılar arasında ilgi görüyor. Açıklayıcı fotoğraf.

Birçok çelişkili görüş

Piyasaya göre, ev satın almak için maksimum kredi limiti, gayrimenkul ürününün türüne ve her bankanın düzenlemelerine bağlıdır. Birçok ticari konut projesi yatırımcısı, alıcıların yalnızca %10-30 peşinat ödemesi gereken esnek politikalar uygulamaktadır. Banka, kalan tutarı öder; bu da alıcıların gayrimenkul ürününün toplam fiyatının %70-90'ı kadar kredi alabilecekleri anlamına gelir.

Böylesine büyük bir avantaja sahipken, ikinci ve daha fazla aileye yönelik kredilerin sınırlandırılması önerisi farklı görüşler alıyor. İşletmelere göre, bu politikanın uygulanması halinde, kısa vadeli yatırımcıları, yani banka kredi programlarından yararlanarak kısa vadeli ticari amaçlı gayrimenkul satın alan kişileri kısıtlayacak. Öte yandan, kredi kısıtlama politikasının gayrimenkul satın alması veya uzun vadeli yatırım yapması gereken kitleyi etkileyebileceği yönünde görüşler de mevcut.

Gayrimenkul piyasasına uzun süredir yatırım yapan Bay Dinh Hoang Thang (Long Truong semti, Ho Chi Minh Şehri), kiralık dairelere yatırım yaparak ailesinin gelirini artırıyor.

İkinci ev alımlarında kredileri sınırlama önerisinin, özellikle spekülatörler olmak üzere kısa vadeli yatırımcıları caydırmaya yardımcı olacağını söyledi. Politika uygulanırsa, yatırım portföyüne uyacak şekilde mülk değerinin %50'sinin altındaki kredileri de proaktif olarak yeniden dengeleyecek.

"Bir karar verirken, bunun yatırım portföyümüzü nasıl etkileyeceğini de hesaplamalı ve göz önünde bulundurmalıyız. Ve açıkça görülüyor ki, bu düzenleme ikinci veya üçüncü bir mülk sahibi olma motivasyonunu ve sayısını azaltacak, spekülasyonu azaltacak. Uzun vadede bunun toplum için iyi olacağını düşünüyorum," diye yorumladı Bay Thang.

İkinci ev alıcılarına veya daha fazlasına kredi verilmesini sınırlama önerisi karışık görüşler aldı.

Bayan Tran Thi Hong Hai (Tan Phu Bölgesi, Ho Chi Minh City), yakın gelecekte yatırım yapmak için uygun bir gayrimenkul ürünü arıyor. Bu, piyasaya ilk kez giriyor. Tasarrufların yanı sıra, krediler de onun gibi gençler için oldukça önemli. İkinci konut kredileri için kredi koşullarının sıkılaştırılması önerisini duyduğunda, yatırım ürünlerine erişimi kısıtlayabileceği için endişelendi.

Bayan Hai, "Bence bu teklif kaynakları ve desteği de kısıtlıyor, ayrıca arayabileceğim ürün gruplarını bir nebze kısıtlıyor veya gayrimenkul portföyünde ek yatırım arama konusunda beni daha çekingen hale getiriyor," diye konuştu.

Bazı işletmeler, gayrimenkul piyasasının toparlanma yolunda olduğunu belirtti. Ürün arzı şu anda yatırımcılara yönelik orta ve üst segmentlere odaklanmış durumda. Öte yandan, piyasada gerçek konut ihtiyacı olan kişilere hizmet veren düşük maliyetli konut segmenti hâlâ eksik. İşletmeler, konut alımlarında kredi imkânlarının kısıtlanmasının piyasadaki likiditeyi etkileyebileceğine inanıyor.

Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi Genel Müdürü Bay Tran Khanh Quang şunları söyledi: "Şu anda gayrimenkul piyasasında %60-70'ten fazlasının yatırımcı olduğunu, gerçek sakinlerin ise yalnızca %20-30 olduğunu görüyoruz. Bunu çok sıkı uygularsak, yani ikinci ve üçüncü konutlar için kredileri sınırlandırır ve krediyi giderek sıkılaştırırsak, piyasanın şok olacağı açıktır."

Diğer görüşler ise, ikinci veya daha fazla ev satın alanlara krediyi sıkılaştırma önerisinin, gerçek ikamet için ev satın alanlar ile uzun vadeli kiralama için yatırım yapanlar arasında net bir ayrım yapmadığını belirtti. Nitekim, yeterli maddi imkâna sahip olmayan ebeveynlerin çocukları için ev satın almak üzere borç para aldığı durumlar da mevcut. Dolayısıyla, bu kredi kısıtlaması uygulanırsa, bugün birçok ailenin meşru ihtiyaçlarını etkileyebilir.

Konut fiyatlarını sürdürülebilir bir şekilde kontrol altına almaya yönelik kapsamlı çözümler

Taslak, kişilerin ikinci veya üçüncü ev sahibi olmasını yasaklamıyor. Taslak yalnızca kredi politikasını düzenliyor; yani Devlet, spekülasyon ve finansal riskleri kontrol etmek için sermaye akışı düzenleme araçlarını kullanıyor. Uzmanlar, bunun hukuk hükümlerine ve uluslararası uygulamalara uygun bir karar olduğunu değerlendiriyor.

Önerilen kademeli kredi politikası, insanların çıkarlarını etkilememekte, sistemik riskleri yönetmeyi amaçlamaktadır. Ancak bunun, konut fiyatlarını kontrol altına almaya yönelik daha kapsamlı çözümlerle birlikte yürütülmesi gerekmektedir.

Araştırma birimlerinden alınan veriler, konut fiyatlarındaki son artışın esas olarak yatırımdan değil, arz yetersizliğinden kaynaklandığını gösteriyor. Bunun nedeni yasal sorunlar, yüksek arsa maliyetleri ve inşaat yatırım maliyetleri. Bu nedenle yatırımcılar, kâr elde etmek için lüks projelere odaklanacak.

Örneğin, Ho Chi Minh şehrinde Avison Young'ın raporuna göre, üçüncü çeyrekte başlatılan yeni daire projelerinin sayısı çoğunlukla üst düzey ve lüks dairelerden oluşuyor ve ortalama satış fiyatları metrekare başına 125 milyon - 232 milyon VND arasında değişiyor. Bu fiyat, bir önceki çeyreğe göre %5-8 oranında artmış durumda.

Pazar araştırma şirketi Savills Vietnam, kredi araçlarını seçmek yerine, politikaların konut arzındaki tıkanıklığı giderme sorununu çözmeye odaklanması gerektiğine inanıyor.

Savills Vietnam Araştırma Departmanı Direktörü Bayan Gianh Huynh şunları önerdi: "Piyasada yeni projelerin ilerlemesini hızlandırmak için proje onay süreçlerini yeniden düzenlemeliyiz. Tıkanan projeler özel mekanizmalarla çözülmeli. Arz sorununu çözüp, özellikle düşük maliyetli konut arzı olmak üzere çeşitli bir arz yaratmalıyız. Arz, talebi karşılamaya yetecek kadar olduğunda, piyasa fiyatları kendi kendine düzenleyecektir."

İnşaat Bakanlığı'nın önerisiyle, araştırma birimleri, kredi limitlerine müdahalenin ticari bankaların bağımsızlığını etkileyebileceğine inanıyor. Zira kredi verme faaliyetleri, her bankanın borçlunun ödeme gücüne göre uyguladığı risk değerlendirme sürecine ve kredi kriterlerine bağlı.

Ayrıca, borçlunun kaç mülke sahip olduğunu belirlemek de zordur çünkü gayrimenkul veritabanı sistemine bağlantı veya erişim gerektirir. Bu veriler henüz tamamlanma aşamasındadır ve pratikte uygulanması uzun zaman alacaktır.

Daha verimli vergilendirme mi?

Gayrimenkul piyasasını yönetmeye yönelik çözümler hakkındaki görüşlerini dile getiren Avison Young Vietnam Genel Müdürü David Jackson, vergilendirme yönteminin daha etkili olacağını söyledi. Özellikle, ikinci ve üçüncü gayrimenkullere daha yüksek kişisel gelir vergisi veya elde tutma süresine dayalı gayrimenkul işlem vergisi uygulanması, yeniden satışı sınırlamak ve böylece spekülasyon teşvikini azaltmak için daha uygulanabilir bir çözümdür.

Avison Young ile aynı fikirde olan Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü, taslağın gayrimenkul piyasası yönetimi ile kredi politikasını birbirinden ayırması gerektiğini değerlendirdi. Çünkü bankacılık sektörü kredi alanını ortadan kaldırma yolunda ve sınırsız kredi imkânına sahip. Bu nedenle, ikinci ev veya daha fazlasına yönelik kredilere kısıtlama getirilmesi, bankanın ödemelerini etkileyebilir.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan şunları önerdi: "Bunu sınırlamak için, kayıtların tutulduğu zamana göre vergi oranları kullanmamız gerektiğini düşünüyorum. Örneğin, biri 12 ay içinde bir mülk satın alırsa veya bir müzayedeyi kazanırsa, satarsa, satış fiyatının %20'sini tahsil ederiz. Öte yandan, 36 aydan uzun vadesi olan biri için %10, 60 aydan uzun vadesi olan biri için ise şu anki gibi %2 tahsil ederiz."

Spekülasyonu sınırlamanın gerekli bir adım olduğu görülebilir, ancak kredi araçlarının kullanımı adım adım net bir yol haritası gerektirir. Öncelikle, kimlerin yatırımcı, kimlerin spekülatör ve kimlerin gayrimenkul için ev alıcısı olduğunu net bir şekilde belirlemek için gayrimenkul işlem veritabanının tamamlanması gerekir. Bu noktadan sonra, kredi araçları etkili olacak ve piyasanın tüm katılımcılar için şeffaf, net ve adil bir yönde gelişmesine yardımcı olacaktır.

İnşaat Bakanlığı, yakın zamanda gayrimenkul kodlarının oluşturulmasını ve bunların bilgi sistemi üzerinden yönetilmesini önerdi. Aynı zamanda, kurumların ve bireylerin 2026'dan itibaren Ulusal Bilgi Sistemi'ne entegre edilmek üzere konut sahipliği bilgilerini sağlamalarını şart koştu. Bu öneri, konut ve gayrimenkul piyasası veri tabanlarının oluşturulması ve yönetimine ilişkin taslak Kararname'de yer almaktadır.

Buna göre, her gayrimenkul projesine otomatik olarak benzersiz bir kod atanacak ve bu sayede veri yaşam döngüsü boyunca kimlik doğrulama ve değişiklik yapılmaması sağlanacaktır. İl özel kurumu, proje onaylandığında bu kodu ilgili bölgede başlatacaktır.

İnşaat Bakanlığı, yeni düzenlemenin toplanan verilerin kalitesinin artırılmasına, dolayısıyla bilginin şeffaf hale getirilmesine, piyasanın düzenlenmesine ve toplumun meşru ihtiyaçlarının karşılanmasına yardımcı olduğunu belirtti.

Kaynak: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm