Gayrimenkul proje yatırımcılarının sorumlulukları nelerdir?

Gayrimenkul proje yatırımcılarının yeni sorumluluk noktaları

Gayrimenkul proje yatırımcılarının yeni sorumlulukları hakkında Kinh te & Do thi Gazetesi'ne konuşan Duc An Hukuk Limited Şirketi Müdürü Avukat Pham Thi Bich Hao, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 17. maddesi hükümlerine göre, gayrimenkul projelerinde konut, inşaat işleri, inşaat kat alanı, teknik altyapılı arazi kullanım hakları için teminat, alım, satım, devir, kiralama-satın alma sözleşmeleri imzalama yetkisinin başka kuruluş veya kişilere verilmesinin yasak olduğunu belirtti. Bu düzenleme, teminat ve devir sözleşmeleri imzalamaya yetkili birimlerde ihlallerin önlenmesini amaçlıyor.

2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda şu hüküm yer alıyor: Gelecekteki konutların satın alınması için alınacak kapora, satış bedelinin %5'ini geçemeyecek. — 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda şu hüküm yer alıyor: Gelecekteki ev satın alımı için ödenecek kapora, satış bedelinin %5'ini geçemez.

Aynı zamanda, projedeki konut, inşaat işleri, teknik altyapı ve sosyal altyapı inşaatlarının detaylı planlama, onaylı proje, inşaat ruhsatı ve yetkili devlet kurumları tarafından onaylanan proje yatırım politikasının içeriğine uygun olması ve inşaat standartlarına uyması gerekmektedir. 2014 tarihli Gayrimenkul Yatırımları Kanunu'na kıyasla bu yeni düzenleme, bazı yatırımcıların onaylı proje ve inşaat ruhsatlarına uymayan konut inşa etmesini de engellemeyi amaçlamaktadır.

Gayrimenkul Ticareti Hakkında Kanun 2023 (10 Bölüm ve 83 Maddeden oluşmaktadır) 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek ve Gayrimenkul Ticareti Hakkında Kanun 2014'ün yerini alacaktır.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu 2023'ün 25. maddesinin 2. fıkrası gereği gelecekte oluşacak konut, yapı işleri, inşaat kat alanı kiralanması, satın alınması ile ilgili bazı yeni düzenlemeler: Gelecekte oluşacak konut, yapı işleri, inşaat kat alanı kiralanmasında ödeme, birden fazla taksitte yapılır, ilk taksit, depozito dahil sözleşme bedelinin %30'unu geçemez, sonraki taksitler, konut, yapı işleri, inşaat kat alanı kiracıya teslimine kadar inşaatın ilerlemesi ile uyumlu olmalıdır, ancak kiraya verene ödenecek avans tutarı konut, yapı işleri, inşaat kat alanı kiralanması sözleşme bedelinin %50'sini geçemez. Geriye kalan tutar, sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde belirli bir süre içinde kiraya verene ödenecek kira tutarı olarak hesaplanır.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 29. maddesinde, gayrimenkul projelerinde teknik altyapıya sahip arsa kullanım hakkı ticareti için gereklilikler konusunda yeni düzenlemeler yer almaktadır. Buna göre, faaliyete geçirilen teknik altyapıya sahip arsa kullanım hakkı bulunan gayrimenkul projelerinin aşağıdaki şartları karşılaması gerekmektedir:

Bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen şartlar; onaylı detaylı planlamaya göre teknik altyapı işlerinin yapımına ilişkin yatırımın tamamlanmış olması, İmar Kanunu, Şehircilik Kanunu, Yatırım Kanunu yönetmeliklerine göre yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından onaylanan proje ilerlemesi; elektrik, su temini, kanalizasyon, atık toplama, atık su arıtma hizmetlerinin sağlanması; arazi kullanım haklarının devri, kiralanması, alt kiraya verilmesinden önce alanın ortak altyapı sistemine bağlantının sağlanması; teknik altyapı ile birlikte arazi kullanım haklarının devri, kiralanması, alt kiraya verilmesi, yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından onaylanan yatırım projesinin yatırım amaçları ve içeriği ile uyumlu olması gerekir.

İşlemlere katılan taraflar için dikkat edilmesi gereken yeni noktalar

Avukat Pham Thi Bich Hao'ya göre, gelecekte konut ve inşaat işleri işinde oluşan depozito düzenlemeleri ile ilgili olarak, depozitonun gerçek niteliğinin yansıtılmasını sağlamak ve genellikle daha zayıf taraf olan alıcı ve kiracı için riskleri sınırlamak amacıyla, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu şunları öngörmektedir: Gelecekte bir ev satın almak için oluşturulan depozito, satış fiyatının %5'ini geçemez.

Mevcut 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu, gelecekte oluşturulacak gayrimenkullerin alım, satım veya kiralanması sırasında yapılacak teminatları özel olarak düzenlememektedir.

2023 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'nun 23. maddesinin 5. fıkrasında yer alan yeni düzenlemeye göre, kapsam şu şekildedir: Gayrimenkul proje yatırımcıları, konut ve yapı işlerinin bu Kanun hükümlerine göre işletmeye alınma koşullarını taşıması halinde, müşterilerden, konut, yapı işleri ve yapı inşaatlarında satış bedeli, kira bedeli ve inşaat işlerinde inşaat taban alanının en fazla %5'i oranında teminat alabilirler. Teminat sözleşmesinde, konut, yapı işleri ve yapı inşaatlarında satış bedeli, kira bedeli ve inşaat işlerinde inşaat taban alanı açıkça belirtilmelidir.

Buna göre, gayrimenkul projesi yatırımcıları, faaliyete geçme koşullarını sağlamaları halinde, konut satış bedeli, kira-satın alma bedeli ve ileride yapılacak inşaat işlerinin bedeli üzerinden en fazla yüzde 5 oranında teminat alabilecek.

Depozito sözleşmesinde konutun satış bedeli, kira-satın alma bedeli, inşaat projesi ve projenin taban alanı açıkça belirtilmelidir.

İleride yapılacak konut ve inşaat işleri, ancak aşağıdaki belgelerden birinin varlığı halinde işletmeye açılabilir: yapı kullanma izni; inşaata başlama bildirimi; teknik altyapının tamamlandığının kabulüne ilişkin belgeler...

Yurt dışında ikamet eden Vietnamlı yatırımcıların haklarının genişletilmesi

Avukat Pham Thi Bich Hao, 2023 Gayrimenkul Ticareti Yasası'nın bir diğer önemli yeni noktasının, yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşlarının gayrimenkul ticaretinin şekli ve kapsamına ilişkin düzenlemelerde değişiklik yapılması olduğunu söyledi.

Madde 10'da, iş yapma yetkisi verilen kişiler, vatandaşlık kanunu hükümlerine göre Vietnam vatandaşı olan ve Vietnam'a girmelerine ve gayrimenkul işi yapan yerli kuruluşlar ve bireyler için öngörülen şekillerde gayrimenkul işi yapmalarına izin verilen, yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşlarıdır. Vatandaşlık kanunu hükümlerine göre Vietnam vatandaşı olmayan ve aşağıdaki şekillerde Vietnam'a girmelerine ve gayrimenkul işi yapmalarına izin verilen yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşları:

Tapu kanununda belirtilen şekil, amaç ve kullanım süresine uygun olarak gerçekleştirilen gayrimenkul projeleri yoluyla konut inşaatına ve arsa kullanım haklarına ilişkin inşaat işlerine yatırım yapmak, satmak, kiralamak veya taksitlendirmek;

Taşınmaz projelerinde teknik altyapı inşaatına, teknik altyapılı arsa kullanım haklarının devri, kiralanması ve alt kiraya verilmesi amacıyla yapılacak yatırımlar, Tapu Kanununda belirtilen şekil, amaç ve kullanım süresine uygun olmak zorundadır;

Bu maddenin 1 inci fıkrasının d ve g bentlerinde belirtilen gayrimenkul işletme şekilleri.

Avukat Pham Thi Bich Hao, “Mevcut Gayrimenkul Ticareti Yasası ile karşılaştırıldığında, yeni Yasa, yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşlarının gayrimenkul iş biçimlerine ilişkin daha ayrıntılı düzenlemeler getiriyor ve yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşı yatırımcıların gayrimenkul piyasasına sermaye çekme haklarını genişletiyor” dedi.

[reklam_2]
Kaynak