Uzman: Arsa fiyatları yüksek, konut fiyatlarının düşürülmesi zor

Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi CEO'su Bay Nguyen Quang Huy, güncellemenin arazi fiyat listesi Piyasa fiyatlarına yaklaşmak kaçınılmaz bir eğilimdir. Ancak, bu ayarlamanın bir "yük" olarak değil, adalet, şeffaflık ve sürdürülebilir kalkınma yolunda bir adım olarak doğru bir şekilde uygulanması gerekir.

Gayrimenkul fiyatlarının yüksek seyrettiği, halkın gelirlerinin buna ayak uyduramadığı ve hükümetin sosyal güvenliği sağlamak için konut fiyatlarını düşürmeyi savunduğu bir ortamda, arsa fiyatlarını çok hızlı artırmanın, büyümenin itici gücü olan arsayı yanlışlıkla kalkınmanın önünde bir engele dönüştürmemek için çok dikkatli, hassas ve stratejik olarak ele alınması gerektiğini söyledi.

Uzmanlar, arsa fiyatlarının artmasıyla birlikte konut fiyatlarının da düşmesinin zor olacağını söylüyor. (İllüstrasyon: Minh Duc)

Arsa fiyat listesi, özünde, her gayrimenkul projesinin "girdi" aşaması olan arsa kullanım bedelleri, vergiler, harçlar ve tazminatların belirlenmesinde esas teşkil eder. Arsa fiyat listesi, özellikle merkezi ilçelerde kat kat arttığında, işletmelerin girdi maliyetleri keskin bir şekilde artar ve kaçınılmaz olarak konut satış fiyatlarına yansır.

Aslında, Hanoi'deki birçok projede arsa maliyetleri maliyet yapısının %30-50'sini oluşturuyor. Dolayısıyla, arsa fiyat listesinde sadece %20-30'luk bir artış olsa bile, nihai satış fiyatı onlarca yüzde artabiliyor.

Bay Huy, " Bu durum, orta gelirlilerin ev sahibi olma hayalini daha da uzaklaştırırken, piyasada ciddi bir dengesizlik riski var; çok fazla lüks ev var, ancak yeterli sayıda uygun fiyatlı ev yok ," diye vurguladı.

Aynı görüşü paylaşan Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong da bazı yerel yönetimlerin şu aşamada arazi fiyatlarını artırma önerisinin uygun olmadığını söyledi.

Girdi maliyetlerinin yüzde 30-50'sini arsa maliyetlerinin oluşturduğu düşünüldüğünde, artan arsa fiyatları gayrimenkul fiyatlarının daha da yükselmesine yol açabilir.

Ayrıca kalabalık psikolojisi ve FOMO etkisi (bir şeyi kaçırma korkusu) güçlü bir şekilde baskındır. emlak piyasası Vietnam'da arazi fiyatlarını artırmak gibi bir hamle, insanları ve yatırımcıları fiyatların artmaya devam edeceğine inandırarak, spekülasyonu teşvik edebilir ve danışmanlık biriminin istediğinden daha fazla sanal bir ateş yaratabilir.

Vietnam Emlakçılar Derneği ayrıca, hükümetin, bakanlıkların, sektörlerin ve yerel yönetimlerin şu anda piyasadaki emlak fiyatlarını düşürmek için çözümler aradığını vurguladı. Etkili çözümlerden biri de emlak satış fiyatını oluşturan girdi maliyetlerini düşürmektir.

Ancak, arsa fiyatlarındaki artış, maliyeti etkileyerek gerçek konut ihtiyacı olanların konut edinme olanaklarını olumsuz etkileyecektir. Ticari konutlar için ise, arsa fiyatlarının artması projenin uygulanabilirliğini etkileyerek konut fiyatlarının artmaya devam etmesine neden olacaktır.

Arsa fiyatlarının artması, konut maliyetlerinin yükselmesine yol açacak ve özellikle banliyö bölgelerindeki gayrimenkul projelerine yatırım yapmak gibi yatırım cazibesini azaltacaktır. Yatırım projelerinin eksikliği, şehrin banliyö bölgelerinde nüfus dağılımını sağlamak amacıyla uyguladığı konut geliştirme planlarını etkileyecektir. Bu noktadan sonra, piyasadaki konut arzı azalmaya devam edecek ve bu da bölgede sosyal güvenliğin istikrara kavuşturulmasını zorlaştıracaktır.

Ayrıca, emlak piyasası kırılgan bir toparlanma sürecinde, birçok işletme yeniden yapılandırma yapmak zorunda, sermaye akışı sınırlı ve bu dönemde arsa fiyatları artarsa, bu durum çifte yük yaratarak piyasanın toparlanmasını yavaşlatabilir. Şu anda, üniversitelerin yakınındaki öğrencilerin kira bedelleri yaklaşık %30 arttı. Arsa fiyatları artarsa, kira bedelleri de aynı oranda artacaktır. Bu durum, öğrenciler ve ev kiralayanlar için zorluklara yol açacaktır.

Azaltılmış yatırım çekiciliği avantajları

Birçok uzmana göre, arsa fiyatlarının çok fazla artması sadece konut fiyatlarının artmasına neden olmuyor, aynı zamanda yatırım çekme avantajını da azaltıyor.

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, yüksek arsa fiyatlarının Vietnam'ın yatırım cazibesini azaltabileceğini belirtti. Sayın Hiep'e göre, günümüzde çoğu sanayi kümesinde %80-90'lık doluluk oranı üç temel avantajdan kaynaklanıyor: düşük işçilik maliyetleri, makul arsa fiyatları ve elverişli lojistik altyapısı.

" Peki, makul arazi faktörünü kaybedersek ve işçilik maliyetleri artarsa, yatırım çekmede avantajımız hala devam edecek mi? " diye sordu.

Yüksek arsa fiyatları yatırım çekiciliğini azaltıyor. (Fotoğraf: Minh Duc)

2024 tarihli Arazi Kanunu'nun, Devlet, arazi kullanıcıları ve yatırımcılar arasında çıkar uyumunun sağlanmasını öngördüğünü belirten Öztürk, ancak gerçekte, mevcut arazi fiyatlarının belirlenmesi yönteminde, arazi kiralama ve arazi kullanan işletmeler ile özel olarak gayrimenkul geliştirme işletmeleri olmak üzere işletmelerin çıkarlarının gerektiği gibi dikkate alınmadığını kaydetti.

" Yüksek arsa fiyatları yatırım maliyetlerinin artmasına ve risklerin artmasına neden oluyor, peki hangi işletmeler proje uygulamaya cesaret ediyor? İşletmeler proje uygulamazlarsa, bölgenin sürdürülebilir geliri de etkilenecek ," diye vurguladı Sayın Hiep.

Başbakanlık Politika Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc da bunun kentsel gelişim sürecinde kaçınılmaz bir gereklilik olduğunu, ancak çıkarların uyumunu sağlaması gerektiğini belirtti. Devletin doğru miktarda vergi toplaması gerektiğini, ancak bunu yaşam maliyetini ve konut fiyatlarını artırarak telafi edemeyeceğini belirtti.

Luc, " Arsa fiyat listesi ekonominin kaldırabileceğinden çok yüksek olursa, bu durum zincirleme bir etki yaratarak kamu yatırımlarını, doğrudan yabancı yatırımların çekilmesini ve özellikle halkın konut bulma olanaklarını etkileyecektir " dedi.

Arsa fiyatlarının artmasıyla yatırım maliyetleri artıyor, riskler artıyor, peki hangi işletmeler projeyi hayata geçirmeye cesaret ediyor?

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep

Bir anda artış olmamalı, şok artış olmalı

Uzmanlara göre, arsa fiyatlarında yapılacak ayarlamanın imar durumuna göre yapılması, ani veya ani artışlar olmaması gerekiyor.

Bay Nguyen Quang Huy, arazi fiyat listesinin düzenlenmesindeki temel meselenin uygulamada yattığını vurguladı. Uygun destek mekanizmaları olmadan arazi fiyat listesinin aynı anda artmasına izin vermek imkansızdır. İyi bir arazi politikası üç temel unsuru sağlamalıdır: Devlet adil kaynaklara sahip olmalı, işletmeler sağlıklı bir iş alanına sahip olmalı ve insanlar makul fiyatlarla konutlara erişebilmelidir.

Bunu yapmak için, bölgeleri, arazi türlerini ve kullanım amaçlarını açıkça ayıran esnek bir ayarlama katsayısı mekanizmasının uygulanması gerekmektedir. Sosyal konut geliştirme ve uygun fiyatlı ticari konutlar için arazi kullanım ücretlerinden muaf tutulmalı, bu ücretler düşürülmeli veya artırılmalıdır. Öte yandan, lüks ticari projeler için veya merkezi konum avantajından yararlanan araziler için, bütçe kayıplarını önlemek amacıyla piyasaya yakın fiyatlar uygulanabilir.

Aynı zamanda, planlama, prosedürler ve yasal maliyetler gibi şu anda konut fiyatlarının önemli bir kısmını oluşturan faktörlerde güçlü reformlara ihtiyaç duyulmaktadır. Proje hazırlık süreci uzadığında, sermaye maliyetleri ve kredi faiz oranları arttığında, yatırımcılar satış fiyatına ekleme yapacak ve bu da konut fiyatlarının gerçek değerinin üzerine çıkmasına neden olacaktır. Planlama şeffafsa, onay hızlıysa, uzun vadeli tahminler varsa ve aracılık maliyetleri düşürülürse, arsa fiyat listesi daha yüksek olsa bile konut fiyatları istikrarlı kalabilir.

" Makro düzeyde, arazi yalnızca bir gelir kaynağı değil, aynı zamanda sürdürülebilir büyümenin itici gücüdür. Akıllıca planlanıp doğru kullanıldığında, arazi "kalkınma sermayesi" haline gelir; altyapı, sanayi, kentsel alanlar ve istihdam yaratır. Aksine, araziyi yalnızca kısa vadeli bir gelir kaynağı olarak görürsek, kolayca artan fiyatlar, erişilebilirliğin azalması, eşitsizliğin artması ve ulusal rekabet gücünün engellenmesi girdabına düşebiliriz ," diye vurguladı Bay Huy.

Bu nedenle, ona göre, kalkınma felsefesinin yeniden şekillendirilmesi gerekiyor; arazi, sömürülecek bir yük değil, uzun vadeli bir sermaye akışı olarak işletilmesi gereken stratejik bir kaynaktır. Gerçek piyasa değerini yansıtan ancak politika esnekliği de sağlayan makul bir arazi fiyat listesi, hem bütçenin gelirini şeffaf bir şekilde artırmasına yardımcı olacak hem de diğer maliyetleri kısarak konut maliyetlerini düşürmek için bir temel oluşturacak ve işletmeleri sürdürülebilir bir şekilde gelişmeye teşvik edecektir.

Hanoi Emlak Kulübü Başkan Yardımcısı Nguyen The Diep'e göre, birçok ülkedeki arazi fiyat listeleri, ekonomik ve sosyal istikrarı korurken, doğru piyasa değerini hem sağlıyor hem de yansıtıyor.

"Kentsel yaşam döngüsü"ne dayalı arazi fiyatlandırmasına örnek olarak Singapur'u gösterdi. Bu fiyatlandırma, önümüzdeki 10-20 yıllık gelişme potansiyelini de hesaba katarak yapılıyor. Devlet arazi fiyatları, altyapı ve nüfus endekslerine bağlı olarak yılda %2-5 oranında istikrarlı bir şekilde artıyor. Bu ülke ayrıca, arazi fiyatlandırma haritalarını çevrimiçi olarak kamuoyuna açıklayarak bilginin şeffaflığını artırıyor ve spekülasyonu sınırlandırıyor.

Vietnam'ın, yalnızca idari anketlere güvenmek yerine, vergiler, noterler, bankalar ve ticaret katlarını birbirine bağlayan eş zamanlı bir arazi veritabanına ihtiyacı olduğuna inanıyor. Arazi fiyat listelerinin kamuya açıklanması, kolayca bulunması ve sosyal bir geri bildirim mekanizmasına sahip olması gerekiyor. Ani ayarlamalar yapılmamalı, ancak "fiyat şoku" ve konut piyasası üzerindeki olumsuz etkilerden kaçınmak için bölgeye bağlı olarak yılda %3-5 oranında kademeli olarak artırılabilir.

Hanoi Tarım ve Çevre Bakanlığı, 1 Ocak 2026'dan itibaren açıklanacak ve uygulanacak ilk Arazi Fiyat Listesi'nin (2024 Arazi Kanunu'nun 257. maddesi hükümlerine göre ilk Arazi Fiyat Listesi) oluşturulmasına ilişkin bir taslak sundu. Taslağa göre, Hanoi'deki konut arazi fiyatlarının mevcut arazi fiyat listesine kıyasla %2 - %26 oranında artması bekleniyor.

Sadece Hanoi değil, ülke genelindeki birçok yerleşim yeri de 2024-2025 döneminde benzer bir "arazi fiyat artış döngüsüne" girdi. Ho Chi Minh şehrinde, 31 Ekim 2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere düzeltilmiş arazi fiyat listesi 4 kattan 38 kata çıkarak en yüksek seviye 687,2 milyon VND/m²'ye ulaştı. Bac Giang (eski) de yaklaşık 2,4 kat artış kaydetti ve en yüksek arazi fiyatı 120 milyon VND/m²'ye ulaştı. Hai Phong'da ise eski fiyat listesine kıyasla %373'e varan artışlar yaşandı.

Kaynak: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html