Uzmanlar 2024'teki gayrimenkul piyasası hakkında "doğru bakın, dürüst konuşun" diyor

Sosyal konutların devletin eline ihtiyacı var

PV: 2023, genel olarak Vietnam ekonomisi ve özellikle de gayrimenkul sektörü için birçok zorluk ve sıkıntının yaşandığı bir yıl oldu. Hükümet, piyasayı desteklemek için birçok politika yayınladı. Son zamanlarda gayrimenkul piyasasına yönelik politikaların "destek"ini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bay Nguyen Van Duc: Son zamanlarda, Hükümetin yayınladığı politikalar emlak piyasası üzerinde olumlu bir etki yarattı. Ancak, Hükümetin yayınladığı politikalar sadece piyasa ruhunu rahatlatmaya yönelikti; emlak piyasasına katılanların sağlığını olumsuz yönde etkileyerek derinlemesine, doğrudan ve kapsamlı bir müdahalede bulunmadı.

Emlak uzmanı Nguyen Van Duc.

Ancak bana göre, gayrimenkul piyasasının "hastalığı" politikalarda değil, işletmelerin kendi "hastalıklarında" yatıyor (yanlış segment yatırımı, yanlış hedef yatırımı, işletmelerin "tavuk gütmesi" - PV). Yatırım yanlış olduğunda, işletmeler bankalardan çok fazla borç alır, sorunu çözme kabiliyetleri yoktur... o zaman hiçbir politika onları "kurtaramaz". Ayrıca, politikaların veya yasaların belirli bir gecikmesi vardır, bu yüzden bir gecede özümsenemezler.

PV: Birçok görüş, Konut Kanunu'nun (değişikliklerle) sosyal konutların önündeki engelleri kaldırdığını söylüyor. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?

Bay Nguyen Van Duc: Sosyal konutların amacı, yoksulların ev sahibi olmasına yardımcı olmaktır. Bu iyi bir politikadır, ancak önemli olan nasıl yapıldığıdır.

Konut Kanunu'ndaki (değişiklik yapılan) yeni düzenlemeler daha açık ve yoksulların sosyal konutlara erişim koşullarını iyileştirmeye yardımcı oluyor. Ancak kişisel görüşüme göre, sosyal konutların işletmelere bağımlı olması yerine devletin desteğine ihtiyacı var.

Aslında, biz de dahil olmak üzere birçok işletme sosyal konutlara yatırım yaptı, ancak bir süre sonra ayakta kalamadılar. O dönemde sosyal konut inşa ederken idari prosedürler, artan fiyatlar, banka faiz oranları ve uzun inşaat süreleri vardı ve bu da işletmelerin iki kat zarar etmesine neden oluyordu. Bu nedenle, bugün çok az işletme sosyal konutlara yatırım yapıyor.

2030 yılına kadar 1 milyon sosyal konut hedefini koyduk, ancak bunu başaracak sermayemiz veya mekanizmamız yok. Bence, planladığımız hedefe ulaşmamız zor olacak.

Bence kiralık konutları geliştirmeli ve bu segmenti geliştirmek için kararnameler ve standartlar çıkarmalıyız. Kiralık konutlar, ticari konutlar kadar yüksek kalite gerektirmez, bu nedenle yoksullar uygun fiyatlı konutlara daha kolay erişebilir.

Gayrimenkul sektörü durgunluktan kurtulabilecek mi?

PV: Birçok görüş, emlak piyasasının birçok olumlu faktörden etkilendiğini ve şu anda yeni bir döngü başlatmak için yeterli bilgiye sahip olduğunu söylüyor. 2024'teki emlak piyasası hakkındaki görüşünüz nedir?

Bay Nguyen Van Duc: Emlak piyasası 2022'den bu yana kötüleşmeye devam ediyor ve bu durum 2023 sonuna kadar devam ediyor. Birçok kişi 2023 sonuna kadar toparlanacağına inanıyor. Ancak, birçok kişinin iflas etmesi, şirketlerin iflas etmesi ve hesaplarının bloke edilmesiyle de kanıtlandığı gibi, piyasa için kasvetli bir yıl oldu...

Bana göre 2023, emlak piyasası için "karanlık" bir yıl. Bu zorlu durum, emlakçıların piyasanın donup çökmesini önlemek için yetkililere sürekli olarak "kurtarma" çağrısı yapmasına neden oluyor.

Uzmanlar, 2024 yılında gayrimenkul piyasasının kasvetli olmaya devam edeceğini söylüyor.

Son birkaç yıldır Covid-19'un etkisiyle birçok insan "endişeli" bir ruh haline büründü, hatta hayatlarını idame ettirmek için birikimlerini harcamak zorunda kaldılar. Ne birikimleri var ne de ev alacak paraları.

Ayrıca, insanlar günlük hayatlarıyla mücadele ederken emlak piyasasının kasvetli olmaya devam edeceği ve daha parlak bir renge bürünmesinin zor olacağı gerçeğiyle de yüzleşmemiz gerekiyor. Dolayısıyla, benim bakış açıma göre, 2024'te emlak piyasası beklendiği gibi gelişemeyecek, açıkçası piyasanın kasvetli olmaya devam edeceğini söyleyebilirim.

PV: Gayrimenkul piyasasının henüz bu kasvetli durumdan kurtulamadığı görüşünüze neden yer veriyorsunuz?

Bay Nguyen Van Duc: Gayrimenkul şirketleri uzun yıllardır lüks ürünlere yatırım yapmaya odaklandı. Kısa sürede onlarca milyar dong değerinde pahalı villalar, dükkanlar, tatil köyleri vb. inşa ediyorlar. Zenginler için, yalnızca zengin iş adamlarının karşılayabileceği ürünler üretiyorlar ve düşük gelirli insanlara yönelik ürünler üretmeye hiç önem vermiyorlar.

Bu gerçeklik sadece Ho Chi Minh City ve Hanoi'de değil, birçok başka bölgede de yaşanıyor. Büyük ölçekli projeler topluma veya topluma fayda sağlamıyor, aksine kendilerini kurtarmak için açılıyorlar. Gayrimenkul şirketleri kâr elde etme umuduyla villalar, tatil köyleri, dükkânlar vb. gibi projelere büyük yatırımlar yapıyor. Ancak bu projeler büyük ölçekli olup, banka kredileri ve yaygın tahvil ihracını gerektiriyor.

Ancak zorlu ekonomik koşullar altında, bu segmentin kullanımının verimliliği yüksek olmadığı için işletmeler risk altında. Hatta birçok yer 1-2 yıl içinde 0 VND'ye inşa edilip boş bırakılıyor; düşük likidite, yüksek faiz oranları ve yüksek vade baskısı işletmeleri zor durumda bırakıyor. Mecazi anlamda, lüks gayrimenkul piyasası "ölü" durumda, birçok proje başarısız oldu ve yatırımcılar paralarını geri alamıyor. Gerçek duruma bakıldığında, gayrimenkulün zor zamanlar geçirdiği, ancak hala birçok "kara bulut" olduğu görülüyor.

Dahası, Devlet yakında evleri tespit edecek ve ikinci ev sahiplerinden vergi alacak - bu, gayrimenkul yoluyla spekülatörlere ve kara para aklayıcılara ölümcül bir darbe vuracak. Dolayısıyla, gayrimenkul "sahipleri" satıp kaçmak zorunda kalacak.

Ayrıca, Devlet son zamanlarda krediyi sıkılaştırdı ve bu da işletmelerin zorlanmasına neden oldu. Ancak bence bu politika çok doğru. Yüzlerce işletmenin borçlanarak sermaye elde ettiği ve bunun birçok sonuca yol açtığı Van Thinh Phat davasını örnek olarak ele alıyorum. Tahvil ihracını ve banka kredilerini bu şekilde sıkılaştırmak şart.

2024'te banka vadesi, işletmeler için de bir yük. Birçok gayrimenkul şirketi, nakit akışı yeterli değilken banka ve tahvil vadelerini uzatmak zorunda kalacak ve bildiğim kadarıyla şu anda tek bir kuruş bile tahsil edemeyen işletmeler var. Çünkü üst segmente çok yatırım yapıyorlar, peki kim hala mal almak için para harcıyor? Birçok şirket, insanlara 1-2 yıl daha uzatmalarını veya fazlalık ürünlere geçmelerini tavsiye ederek "nefeslerini uzatıyor". Tüm bu gerçekler, gayrimenkul piyasasının genel durumunu kısmen yansıtıyor.

PV: Bununla birlikte, 2024'te gayrimenkul piyasası birçok zorlukla karşılaşmaya devam edecek. Gayrimenkul işletmelerinin "kurtarılmaya" ihtiyacı var mı efendim?

Bay Nguyen Van Duc: Aslında, son zamanlarda spekülatif ve fırsatçı bir şekilde faaliyet gösteren, piyasayı bozan birçok işletme var. Spekülatif ve etkisiz ürünler satıyorlar ve onları "kurtarırsak", diğer sektörlere haksızlık etmiş oluruz.

Topluma fayda sağlamadan spekülatif amaçlarla iş yapan gayrimenkul şirketlerini neden "kurtarmalıyız"? Bence, işlerini etkili bir şekilde yürüten, iyi projeleri olan ve düşük gelirli insanlar için konut geliştirmeyi hedefleyen şirketler kurtarılmalıdır. İşlerini düzgün yapmayanlar ise piyasanın kararına bırakılmalıdır.

PV: Röportaj için teşekkür ederim!

Ngan Giang

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html