2024'te Vietnam emlak piyasasındaki öne çıkan olaylar

Vietnam emlak sektörünün dönüm noktası, emlak sektöründe üç yeni yasanın yürürlüğe girmesiyle yaşandı. Ayrıca, piyasada daire ve açık artırmalı arsa segmentlerinde benzeri görülmemiş dalgalanmalar yaşandı...

Ulusal Meclis gayrimenkulle ilgili üç yasayı kabul etti

Ulusal Meclis'in Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nu onaylaması, geçtiğimiz yılın en önemli gayrimenkul olayıydı. Bu, piyasanın "büyüme çağına" doğru ilerlemesi için önemli bir öncül niteliğindedir.

Üç yeni gayrimenkul yasası, gayrimenkul piyasasının gelişimini desteklemek için sağlam bir temel oluşturacak. Fotoğraf: Ulusal Meclis

Toplamda 420 hükmün gözden geçirilmesiyle, kurumların bu önemli yasaları orijinal plandan 5 ay önce, 1 Ağustos 2024 gibi erken bir tarihte yürürlüğe koyabilmek için tam kapasiteyle çalışmaları gerekti.

Özellikle 2024 Tapu Kanunu'nun çıkarılmasıyla, arazi tahsis prosedürleri, arazi değerlemesi, arsa temizliği vb. konulardaki darboğazların çözülmesi beklenmektedir. Sağlam bir hukuki çerçeve, projelerin hayata geçirilmesini hızlandıracak ve böylece piyasaya arzı kolaylaştıracak bir sıçrama tahtası olacaktır.

Revize edilen Konut Kanunu'nda öne çıkan husus, sosyal konut sektörünün gelişmesine olanak tanıyan ve sosyal güvenlik sorununun çözümüne katkıda bulunan açık düzenlemelerdir. Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na gelince, yeni düzenlemeler arsaların ifraz ve satışına güçlü bir darbe vurarak spekülasyonu ve fiyat enflasyonunu sınırlayarak piyasanın sağlıklı bir şekilde gelişmesini sağlıyor...

Genel olarak, üç adet değiştirilen gayrimenkul yasasının varlığı, yalnızca hukuk sisteminin mükemmelleştirilmesinde önemli bir adım olmakla kalmıyor, aynı zamanda Vietnam gayrimenkul piyasası için birçok yeni fırsat yaratıyor ve ekonominin genel gelişimine katkıda bulunuyor.

Yeni arsa fiyat listesi "yayınlandı", fiyatlar onlarca kat arttı

2024'ün dördüncü çeyreği, birçok yerel yönetimin yeni arsa fiyat listesini güncellediği bir dönem. Özellikle, düzenlemeden sonra arsa fiyatlarının onlarca kat arttığı Ho Chi Minh City ve Hanoi'ye odaklanılıyor.

Ho Chi Minh şehrinde yeni arazi fiyat listesiyle kaydedilen en yüksek fiyat, Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi caddelerinde (Bölge 1) uygulanan 687,2 milyon VND/m²'dir. Dolayısıyla, K katsayısı hariç tutulduğunda, bu fiyat eski arazi fiyat listesinden 4,2 kat daha yüksektir.

Ancak bu artış, banliyö bölgeleriyle kıyaslanamaz. Özellikle Song Hanh Karayolu 22 (Hoc Mon Bölgesi) için en yüksek fiyat, metrekare başına 23 kat artışla 32 milyon VND'dir. Dang Cong Binh Caddesi (Hoc Mon Bölgesi) için ise yeni fiyat, metrekare başına yaklaşık 12 kat artışla 18,5 milyon VND'dir.

Hang Dao Caddesi, şu anda Hanoi'de arsa fiyatlarının en yüksek olduğu yerlerden biri. Fotoğraf: Thanh Vu

Hanoi emlak piyasası da çalkantılı 2024 yılını arazi fiyat listesini "yenileyerek" kapattı. Dong Da bölgesinde, Cat Linh yolu arazi fiyatlarında 3,45 kat artış kaydederek metrekare başına 264,13 milyon VND'ye ulaştı. Hemen arkasında, Bankacılık Akademisi - Chua Boc caddesinin metrekare fiyatı da eski fiyatın 3,45 katı olan 240,12 milyon VND'ye ulaştı.

Hai Ba Trung bölgesinde, Nguyen Quyen Caddesi'ndeki arsa fiyatı metrekare başına 8 kat artışla 206,31 milyon VND'ye yükseldi. Benzer şekilde, birçok büyük üniversiteye giden yol olan Giai Phong Caddesi'ndeki arsa fiyatı da metrekare başına 7,8 kat artışla 188,09 milyon VND'ye ulaştı.

Yukarıda listelenen rakamlar nispeten yüksek olsa da, Hoan Kiem bölgesindeki arsa fiyatlarıyla karşılaştırılamaz. Tran Hung Dao Caddesi'nde (Tran Thanh Tong'dan Le Duan'a kadar) en yüksek arsa fiyatı metrekare başına yalnızca 114 milyon VND idi. Ancak şimdi fiyat metrekare başına 6 kat artarak 695,3 milyon VND'ye yükseldi. Benzer şekilde, Nha Tho Caddesi'ndeki arsa fiyatları da metrekare başına 125,4 milyon VND'den metrekare başına 695,3 milyon VND'ye çıkarak 5,5 kat arttı.

Endüstriyel gayrimenkul cazibesini koruyor

Kuzey ve Güney'in kilit ekonomik bölgelerindeki endüstriyel gayrimenkul piyasası, yatırım çeken parlak bir nokta olmaya devam ediyor. Raporlardan derlenen verilere göre, 2024'ün üçüncü çeyreği itibarıyla sanayi bölgelerindeki doluluk oranı %77'ye ulaştı.

Ho Chi Minh City, Dong Nai, Binh Duong gibi bölgeler yeni sanayi parkları kurmak için yarışıyor. Fotoğraf: Le Toan

Bunlardan Kuzey'deki endüstriyel gayrimenkul kira fiyatları, bir önceki yıla göre %5,7 artış kaydederek ortalama 130 ABD doları/m2/kira döngüsüne ulaştı. Güney'de ise ortalama kira fiyatı, geçen yılın aynı dönemine göre %5,6 artarak 176 ABD doları/m2/kira döngüsüne ulaştı.

Özellikle 2020-2024 Eylül döneminde gayrimenkul sektöründeki birleşme ve satın alma (M&A) işlemlerinin toplam değerinde sanayi gayrimenkulleri ilk sırada yer almakta olup, bu oran %40’a kadar ulaşmaktadır.

Endüstriyel gayrimenkul sektörünün istikrarlı performansı, doğrudan yabancı yatırımlardaki artışla destekleniyor. Özellikle yüksek teknoloji sektöründeki birçok büyük işletme, giderek yaygınlaşan "Çin + 1" stratejisi kapsamında Vietnam'ın kalkınma potansiyelini yeniden değerlendiriyor.

Bununla da kalmayıp, bu segment, bu türdeki risk katsayısının %200'den %160'a düşmesiyle banka kredi kaynaklarına kolay erişimden de faydalanmaktadır. Devlet Bankası'nın bu düzenlemesi, ticari bankaları sanayi bölgesi gayrimenkul projelerinin hayata geçirilmesi için aktif olarak sermaye vermeye teşvik edecek ve böylece pazara daha fazla "büyük yatırımcı" katılımını sağlayacaktır.

Sosyal konut geliştirmede ilerleme hala yavaş.

Ülkede 1 milyonun üzerinde sosyal konut projesi kapsamında 2024 yılında 130 bin konutun tamamlanması hedefleniyor. Ancak İnşaat Bakanlığı'nın raporuna göre, il ve ilçelerde sadece 21 bin konut tamamlandı. Bu da planın yüzde 16'sından fazlasına denk geliyor.

Mevcut sosyal konut sayısı, halkın konut ihtiyaçlarını karşılamaya yetmiyor. Fotoğraf: Thanh Vu

İnşaat hedefleri açısından lider iki şehir olan Ho Chi Minh ve Hanoi, sırasıyla planın yalnızca %21'ine ve %37'sine ulaşabildi. Bu durum, Binh Duong (%37) ve Dong Nai (%16) gibi diğer yerleşim yerlerinde de benzer. Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu ve Ca Mau gibi bazı yerlerde ise henüz tamamlanmış bir proje bile yok.

2021'den bu yana ülke genelinde 580.109 adetlik 644 sosyal konut projesi hayata geçirildi. Bunlardan sadece 96'sı 57.620 adetin üzerinde daireyle tamamlandı. 133 projenin inşaatına 110.200 adetin üzerinde daireyle başlandı. Kalan 415 proje ise yatırıma onay verdi ve tamamlandığında 412.200'den fazla daireye sahip olacak.

120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinin ödeme süreci de pek iyimser değil. İnşaat Bakanlığı'na göre, Ekim 2024 sonu itibarıyla ödeme oranı sadece %1,5, yani yaklaşık 1.783 milyar VND oldu. Bu paket, konut alıcıları grubuna yalnızca yaklaşık 150 milyar VND tutarında kredi sağladı.

Hanoi'de daire fiyatları "hızla" artıyor

2024 yılında Hanoi'deki daire fiyatları baş döndürücü bir hızla arttı. Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh'e göre, 2024'ün üçüncü çeyreği itibarıyla Hanoi'deki daire fiyat endeksi, 2019'un ikinci çeyreğine kıyasla %64 artarken, Ho Chi Minh şehrindeki artış bu rakamın yalnızca yarısı kadardı.

Hanoi'deki daire fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda eş zamanlı olarak arttı. Fotoğraf: Thanh Vu

Piyasa araştırma şirketlerinden derlenen bilgilere göre, Hanoi'deki yeni dairelerin ortalama satış fiyatı şu anda metrekare başına 70 milyon VND seviyesinde olup, geçen yıla göre yaklaşık %28'lik bir artışa işaret ediyor. Birincil piyasadaki "sıcaklık" da eski dairelerin fiyatlarını hızla artırdı. İkincil dairelerin ortalama fiyatı ise şu anda metrekare başına yaklaşık 50 milyon VND seviyesinde olup, geçen yıla göre %40'tan fazla bir artışa işaret ediyor.

Geçtiğimiz yıl Hanoi'de daire fiyatlarındaki keskin artışın nedeni, orta ve alt segmentlerdeki konut arzının yetersizliğidir. Satılık yeni proje sayısı artmış olsa da, yeni ürünlerin %75'i üst segmentte yer almaktadır. Ayrıca, arsa, inşaat malzemeleri ve işçilik maliyetleri de artmış ve bu durum ürünlerin çıktı fiyatını önemli ölçüde etkilemiştir.

Hanoi banliyölerinde arazi müzayedelerinde karışıklık

Gayrimenkul yatırımcıları, 2024'ün başından bu yana Hanoi banliyölerindeki açık artırmalı arazi piyasasını yeniden değerlendirmek zorunda kaldı. Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh vb. ilçe yönetimleri, yüzlerce hatta binlerce katılımcının katıldığı açık artırmalar sayesinde sürekli olarak "büyük kazançlar" elde ederek yüz milyarlarca VND'ye varan gelir elde etti.

Hanoi'nin banliyölerindeki açık artırmalı arazi pazarı birçok grup tarafından "kışkırtılıyor". Fotoğraf: Thanh Vu

Bununla da kalmayıp, birçok arsa "eşi benzeri görülmemiş" yüksek fiyatlara sahip. Örneğin, Hoai Duc bölgesinde, Long Khuc bölgesindeki köşe arsa LK03-12, metrekare başına 133,3 milyon VND'ye varan bir kazanan fiyata sahip. Thanh Oai bölgesinde, Ngo Ba bölgesindeki LK03-10 ise metrekare başına 100,5 milyon VND'nin üzerinde bir kazanan fiyata sahip. Ha Dong'da ise "güzellik kraliçesi" 1A-03 numaralı arsa, metrekare başına 262 milyon VND'ye ulaşan bir kazanan fiyata sahip...

İnşaat Bakanlığı'na göre, yukarıdaki rekor rakamlar ihalenin kötü yönetimi ve uygulamasından kaynaklanıyor. Bazı yerlerde yatırımcılar gruplar oluşturup başlangıç fiyatının çok üzerinde fiyatlar ödemek için anlaştılar. Daha sonra, ihaleyi kazandıktan sonra sanal bir fiyat seviyesi belirleyerek kâr elde etmeyi hedefleyerek "kaporayı terk ettiler".

Ancak bu "ateş" uzun sürmedi. 2024'ün dördüncü çeyreğinden itibaren, birçok arsanın satış fiyatı yıl başına göre %20-50 oranında düştü. Bunun yanı sıra, Soc Son bölgesindeki Quang Tien komününde metrekare başına 30 milyar VND gibi "çılgınca" bir fiyatla satılan banliyölerdeki açık artırmalı arazilerin imajı da ciddi şekilde zedelendi. Olaydan sadece 4 gün sonra, Hanoi Şehir Polis Departmanı Soruşturma Polis Teşkilatı, mülk açık artırma faaliyetlerine ilişkin düzenlemeleri ihlal eden 5 kişiyi soruşturdu.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html