Göklere çıkan arazi ihale fiyatları ve ardından gelen depozito iptalleri 'sıradan' hale geliyor

(CLO) Hem kazanan fiyatlarda hem de tescil başvuru sayısında usulsüzlük belirtileri görülen arsa ihaleleri, spekülatif psikoloji ve gayrimenkul fiyatlarında artış beklentisinin sürdürülmesi nedeniyle devam ediyor.

Daha önce Ağustos ayında, Hanoi'nin Thanh Oai ve Hoai Duc gibi banliyö bölgelerinde düzenlenen arazi açık artırmaları, çok sayıda kayıt, uzun açık artırma süreleri ve başlangıç ​​fiyatının onlarca katı yüksek tekliflerle kamuoyunu sürekli olarak heyecanlandırmıştı. Bu gelişme ve sonuç, Ha Dong ve Thuong Tin'deki son arazi açık artırmalarında da devam etti.

Buna göre, Ha Dong bölgesi, 19 Ekim'de Phu Luong, Yen Nghia ve Duong Noi semtlerinde 27 arsayı başarıyla açık artırmaya çıkardı. 14 tur sonunda, en yüksek fiyatı kazanan müşterinin, başlangıç ​​fiyatının 8 katı olan 262 milyon VND/m²'ye kadar, en düşük kazanan müşterinin ise 5,8 katı olan 133 milyon VND/m²'ye ulaştığı belirlendi.

Ha Dong'daki arazi müzayedesi 19 Ekim'de gerçekleşti. (Fotoğraf: VV)

22 Ekim'de Thuong Tin'de, 16 saat süren zorlu bir açık artırmanın ardından, Hanoi'nin Thuong Tin ilçesine bağlı Van Diem komününde, Teknik Altyapı Projesi kapsamındaki 19/40 parsel de açık artırmayla satıldı. En yüksek kazanan fiyat 52.864 milyon VND/m² oldu; en düşük fiyat ise 3.864 milyon VND/m²'lik başlangıç ​​fiyatıyla 24.384 milyon VND/m² oldu. Kalan 21 parsel ise açık artırmaya katılanların düzenlemeleri ihlal etmesi nedeniyle açık artırmayla satılamadı.

Göklere çıkan arazi ihale fiyatları ve ardından gelen depozito iptalleri 'sıradan' hale geliyor

Vietnam Emlakçılar Birliği (VAR), yetkililerin müdahalesine rağmen sonuçta açık artırmalarda bir değişiklik olmadığını, hatta açık artırmayla satılan arazi fiyatlarının artmaya devam ettiğini söyledi.

Öncelikle başlangıç ​​fiyatına gelelim. Başlangıç ​​fiyatı, mevcut mevzuata tamamen uygun olarak belirlenen ve K katsayısının şehrin arsa fiyat listesiyle çarpılmasıyla hesaplanan piyasa fiyatından çok daha düşük, hala çok düşük.

VAR yetkilileri, "Yerel Halk Komitesi, 31 Aralık 2025'e kadar geçerli olan 2020 tarihli eski arazi fiyat listesini temel almaya devam ediyor. Başlangıç ​​fiyatı, yalnızca Hanoi yeni bir arazi fiyat listesi yayınladığında değişecek" dedi.

İkincisi, açık artırmalarda arsa fiyatları artmaya devam ediyor çünkü gayrimenkule, özellikle de açık artırmayla satılan arsalar gibi büyüme potansiyeli olan yasal olarak garantili ürünlere olan talep çok yüksek.

Aslında Hoai Duc veya Ha Dong gibi bölgelerde, altyapı geliştirmeyle birlikte kentsel gelişim potansiyeli, yatırımcılar için büyük beklentiler yaratıyor. Birçok yatırımcı, bu sınırlı sayıdaki ürünlere sahip olmak için, fiyatın arazinin gerçek değerini çok aşmasına rağmen, yüksek fiyatlar ödemeye istekli.

Ayrıca, arazinin gelecekte de değer kazanacağı beklentisiyle alıcılar normal değerlemenin çok üzerinde fiyatları kabul edebilirler.

Özellikle, yüksek fiyat artışının nedeni, Hanoi emlak piyasasının sınırlı arzla "hızlı" bir şekilde büyümesi, birincil fiyatın sürekli olarak yeni bir yüksek seviyeye ulaşması ve şehrin genişlemesi ve trafik altyapısı beklentileridir.

İhale bedelinin yüksek olmasının bir diğer önemli nedeni ise, daha yüksek bedel ödeyip sonra kaporadan vazgeçme, ihale bedelini ödememe, hatta riskleri göz ardı etme, ihalede yükümlülükleri yerine getirerek ihale bedelini "şişirme" amacı ile yasallaştırma, ilgili arsaların fiyatını kar amacıyla yükseltmeye zemin hazırlayan "sanal" bir fiyat düzeyi yaratma davranışıdır.

Yetkililer denetim için devreye girse de bu işlem esas olarak ihale sürecinin şeffaflığını ve yasallığını sağlamaya yönelik olup, piyasa fiyatlarına müdahale edilmesi zorlaşmaktadır.

Göklere çıkan arsa ihale fiyatlarının ardından depozito iptalleri 'sık karşılaşılan bir durum' haline geliyor. (Fotoğraf: ST)

Çünkü piyasa ekonomisinde , alım satım işlemlerinde yer alan taraflar karşılıklı anlaşma ilkesine göre hareket ederler. Herhangi bir kanıt göstermeden kaporayı tamamen iptal edebilirler. Ayrıca, piyasada herhangi bir mal kıtlığı olduğunda fiyatı yükseltmeleri kaçınılmazdır.

VAR yetkilileri, "Bu davranışların şu anda spekülasyon ve fiyat enflasyonu olarak etiketlenmesi de duygulardan kaynaklanıyor. Vietnam'da bu davranışı ele almanın temeli olarak tanımlayan yasal bir belge yok" dedi.

Ayrıca, mevcut düzenlemelere göre, bir müzayedeyi kazanan ancak 120 gün içinde tam tutarı ödemeyen kişiler "oldukça hafif" bir cezaya tabi tutuluyor; sadece sonuçlar iptal ediliyor ve düşük başlangıç ​​fiyatı nedeniyle çok düşük olan depozitoları kaybediliyor.

Revize edilen Emlak Müzayedesi Kanunu, arazi kullanım hakkı müzayedesi kazananlar için düzenlemeleri sıkılaştırdı, ancak bu düzenlemeler 1 Ocak 2025'ten önce yürürlüğe girmeyecek. Ancak yeni düzenlemeler yürürlüğe girse bile, mevcut arz-talep durumu ve Hanoi emlak piyasasının hareketliliği göz önüne alındığında, önümüzdeki müzayedelerde yeni fiyat rekorlarının kırılmaya devam etme olasılığı çok yüksek ve bu durum giderek "bölgede günlük bir olay" haline gelecek. Çünkü spekülatif zihniyet hâlâ mevcut ve emlak fiyatlarında artış beklentileri devam ediyor.

Daha güçlü tedbirlere ihtiyaç var.

Müzayede sürecinin adil ve şeffaf olmasını, spekülasyon ve fiyat enflasyonunun en aza indirilmesini sağlamak için VARS bir dizi öneri sunuyor.

Öncelikle müzayede organizatörlerinin tüm müzayede süreç ve prosedürlerinin güncel yasal düzenlemelere uygunluğunu yakından incelemeleri ve sağlamaları gerekmektedir.

İkincisi, Devlet yönetim kurumlarının, "istikrarsızlık" belirtileri tespit ettiklerinde zamanında düzeltici önlemler alabilmek için ihalelerin her "hareketini" yakından izlemeye devam etmeleri gerekiyor.

Aynı zamanda, bu faaliyeti doğru yöne yönlendirmek için bu faaliyete ilişkin mekanizmalarda, politikalarda ve daha sıkı düzenlemelerde derhal ayarlamalar yapılmasının da dikkate alınması gerekmektedir.

Özellikle, mevduatın terk edilmesi durumunda cezanın daha yüksek olması gerektiği düşünülmelidir. Böylece, müzayedeye katılan bireylerin "kazanç ve kayıpları" arasındaki "karşılık" artırılarak, müzayede faaliyetleri yoluyla "spekülatif eğilim" bir nebze sınırlandırılabilir.

Üçüncüsü, Devletin ihaleleri kazanıp kısa sürede "devretme" durumlarına karşı da daha güçlü önlemler alması gerekiyor. VARS'a göre özellikle en önemlisi, konut arzındaki darboğazın hâlâ devam ediyor olması.

Konut arzındaki "tıkanıklığı gidermek" için yakında proaktif ve pratik önlemler alınması gerekiyor. Özellikle, hukuki sorunlar yaşayan projelerin gözden geçirilip çözüme kavuşturulması, piyasaya daha fazla arz akışını sağlamanın en hızlı yoludur.

VAR'lar, "Arzın talebe kademeli olarak denk gelmesiyle birlikte piyasa otomatik olarak uyum sağlayacak ve genel olarak fiyatlar, özellikle de açık artırma fiyatları gayrimenkulün gerçek değerine yakın olacaktır" vurgusunda bulundu.

Kaynak: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html