Gayrimenkulün fiyatları, piyasa değerleri ve (içsel, çekirdek) değerleri ile ilgili konuları daha iyi anlamak için TG&VN , Ho Chi Minh Şehri Finans ve Pazarlama Üniversitesi Gayrimenkul İşletmeciliği Değerleme Bölüm Başkanı Doçent Dr. Nguyen Minh Ngoc ile bir görüşme gerçekleştirdi.
Değerli Doçent Dr. Nguyen Minh Ngoc, fiyat, gayrimenkul yatırım faaliyetlerini büyük ölçüde etkileyen faktörlerden biridir. Bunu daha açık bir şekilde açıklayabilir misiniz?
Arazi - Gayrimenkulün kendine has bir fiyatı vardır. Vietnam'da makul veya çoğunlukla makul olmayan fiyatlardaki artış, toplumun tüm kesimlerini gayrimenkul yatırım faaliyetlerine yöneltmiştir. Son 30 yılda arazi - gayrimenkul fiyatlarındaki nesnel gerçeklik ve öznel gelişmeler, birçok birey ve kuruluşun duygusal - finansal - rasyonel dengelerini kaybetmesine neden olmuştur.
Arsa fiyatı - gayrimenkul, o arsanın - gayrimenkulün değerinin parasal ifadesidir; yani arsa - gayrimenkul için ödenecek para miktarıdır. Arsa - gayrimenkul fiyatı genel olarak değer etrafında değişen bir niceliktir. Arsa - gayrimenkul arzı ve talebi eşleştiğinde, fiyat o arsa - gayrimenkulün değerini yansıtabilir ve onunla eşleşebilir; bu durum nadiren gerçekleşir. Arsa - gayrimenkulün fiyatı, arz talepten düşükse değerinden yüksek olacaktır. Tersine, arz talebi aşarsa, fiyat değerinden düşük olacaktır.
 |
| Doçent Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Kaynak: RED) |
Bu, mikroekonomide klasik bir bilgidir. Ancak, birçok farklı nedenden ötürü, birçok kişi genellikle bu tür genel terimlerle yetinir (veya sadece bilir). Gayrimenkul yatırımı için düşünceyi uygulama ve geliştirme becerisine sahip değillerdir. İnsanlar genellikle "Piyasanın kendi sesi vardır" veya "Tüm teoriler gridir. Sadece hayat ağacı sonsuza dek yeşildir" derler... Gayrimenkul yatırımcılarının, genel bilgileri kavrayıp anlamaları sayesinde, her karar ve belirli bir davranış biçimi için kendi düşünce tarzlarını geliştirmeleri gerekir.
Peki efendim, fiyatları etkileyen faktörler genelde nelerdir?
Fiyatlar genellikle piyasadaki arz-talep ilişkisine göre belirlenir. Ancak, "pazar" kavramını doğru ve kapsamlı bir şekilde anlamak gerekir. Medyada sıklıkla bahsettiğimiz; daire, arsa, ticari alan gibi popüler alanlar, segmentler ve mallardan oluşan pazar, toplam pazarın yalnızca küçük bir köşesidir.
Vietnam'ın 365.000 kilometrekarelik arazisine ve arazi varlıklarına (inşaat işleri ve çok yıllık ağaçlar gibi araziye bağlı varlıklar dahil) baktığımızda, genel pazar çok daha büyük ve daha çeşitlidir. Öte yandan, yalnızca fiyatları düşünürsek, fiyatlar hakkında bilgi toplarsak vb. yatırımcılar yatırım faaliyetlerinde daha cazip ve etkili bir düşünme alanını kaçırırlar. Bu da piyasa değeridir.
Gayrimenkul piyasa değeri kavramı hakkında hala birçok kişi belirsiz, bunu daha açık bir şekilde açıklayabilir misiniz?
Piyasa Değerini kavramak için öncelikle Değer (içsel - öz) kavramlarını anlamak gerekir. Bu konu aşağıda daha ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Gayrimenkulün piyasa değeri, gayrimenkulün belirli amaçlar için kullanılan işlevleri ve kullanımlarıdır. Bu hedefler çok amaçlı veya her bir bireye veya kuruluşa özgü olabilir. Gerçekte, farklı konularda son derece çeşitli hedefler vardır. Başka bir deyişle, gayrimenkul hedeflerinin sayısı binlerce veya daha fazla olabilir.
İnsanlar genellikle gayrimenkul piyasa değerinin iki kategorisinden bahseder: kullanım değeri ve değişim değeri. Gayrimenkul yalnızca yaşamak, iş yapmak, kâr etmek için değil, aynı zamanda çeşitli amaçlara, bazen de tuhaf amaçlara hizmet etmek için kullanılır.
Örneğin, biri nadir bir böceğin büyümesini gözlemlemek için baharı beklemek üzere bir arsa satın alır; ya da finansal sermaye toplamak için çok uygun bir gayrimenkul türü vardır. Bu gayrimenkulü finansman için kullandığınızda 100 milyar VND gelir elde edersiniz, ancak serbestçe alınıp satıldığında fiyatı yalnızca 30 milyar VND olur. Başka bir deyişle, bu gayrimenkul finansal gayrimenkuldür.
Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, gayrimenkulün piyasa değerini düşünmek, geleneksel alım-satım veya yaşam anlayışının ötesine geçer. Gayrimenkuller, piyasadaki çeşitli ihtiyaçlardan kaynaklanan belirli özel amaçlara hizmet eder. Kira bedeli veya serbest satış bedeli, getirdikleri değeri ölçmek için kullanılamaz.
Bu nedenle yatırımcıların, piyasa değerini doğru bir şekilde tespit edebilmek için her bir gayrimenkulü her segment ve her bir müşteri için kişiselleştirmeleri gerekir. Toplumdaki bir bireyin veya kuruluşun keyif alabileceği ve hissedebileceği gayrimenkul değeri, Piyasa Değeri (fiyat kategorisinden daha geniş) olarak kabul edilir.
Yani piyasa değeri büyük ölçüde gayrimenkul değerine bağlı, öyle mi efendim?
Gayrimenkul değeri, gayrimenkul değerlemesindeki en ilginç ve aynı zamanda kavranması ve ölçülmesi en zor konudur. Gayrimenkul yatırımcıları, piyasa değerini anladıktan sonra gayrimenkul değeri konularını öğrenip uzmanlaşabilirler. Piyasa değerinin aksine, gayrimenkul değeri artık "pazar" kelimesinden gelmiyor. Başka bir deyişle, bir pazar oluşmadan, bir pazar oluşmadan önce gayrimenkulün kendine özgü bir değeri vardır.
Değer, soyut bir kavramdır; arazi - gayrimenkulün anlamı, uygunluk ve insan ihtiyaçlarını karşılamadır. Gayrimenkuller, insan ihtiyaçlarını tek ve ayrı bir biçimde karşılama yeteneğine sahiptir, ancak değerleri, yukarıda belirtilen temel ihtiyaçların etkileşimi yoluyla nesnelere, olgulara ve bütünsel bir değer sistemine bağlıdır.
 |
Doçent Dr. Nguyen Minh Ngoc, gayrimenkul değerlemesi alanında eğitim verme konusunda uzun yıllara dayanan deneyime sahiptir. (Kaynak: RED) |
Gayrimenkul yatırımcıları, piyasa değerini anladıktan sonra gayrimenkul değeriyle ilgili konuları öğrenmeye ve uzmanlaşmaya geçebilirler. Piyasa bir kategoridir; bir biçimdir; bir kurallar bütünüdür. Ya da piyasayı bir dizi senaryo; dalgalanmaları ve evreleri olan belirli bir bağlam olarak anlayabiliriz... Genel olarak piyasa, özellikle de gayrimenkul piyasası hakkında birçok görüş, bakış açısı ve ifade vardır. Dolayısıyla gayrimenkulün piyasa değeri de öngörülemez bir şekilde değişir.
Ancak gayrimenkulün özüne, köklerine inersek, gayrimenkulün temel değerlerini buluruz. Bu temel değerler, insan medeniyetinin değişmeyen temel ihtiyaçlarıyla birleştiğinde, dünyanın hiçbir yerindeki herhangi bir pazara bağlı olmayan temel bir gayrimenkul değer sistemi yaratacaktır.
Okuyucularımızın Gayrimenkulün temel değerini daha iyi anlayabilmeleri için birkaç somut örnek verebilir misiniz?
Örneğin, bakir bir orman, tatlı su gölündeki bir ada, bir mağara, bir dağ zirvesi... her zaman değerlidir. Ancak bu tür gayrimenkuller için ayrı bir pazar (alt pazar) yoktur. Başka bir örnek olarak, Yen Bai bölgesindeki Thac Ba Gölü'nün dibinde yatan Güvercin Kanı renginde saf kırmızı bir Yakut taşının çok büyük bir içsel değeri vardır.
Ancak, iki olası durumdan dolayı piyasa değeri yoktur: 1/ Gölün altında bulunduğu için, işletme değerli taş piyasasına sokulması için bulunamamıştır; 2/ Değerli taş piyasası henüz Vietnam'da veya dünyada oluşmamıştır (İnsanlar bu Yakutu değerli olarak görmüyorlar çünkü onu tam olarak anlamıyorlar).
Soruna mülkün kullanım değeri ve değişim değeri açısından bakarsak, bu taşın bir kullanım değeri (piyasa değeri) yoktur. Öte yandan, bu Yakut bulunup dünya turu karşılığında takas edilirse, değişim değerini geliştirecek ve fiyat kategorisine değil, bir piyasa değeri ilişkisine (taşı alan kişinin keyfi ve duyguları) dönüşecektir. Vietnam'da gayrimenkul yatırımı, gizli değerleri tespit etmek ve bunları gayrimenkul piyasasına sunmak için bu yöntemi uygulamalıdır. Hatta kullanım veya takas için bir şube piyasası bile oluşturulmalıdır.
Peki sizce gayrimenkule etkin yatırım yapmak için yatırımcıların dikkat etmesi gereken unsurlar nelerdir?
Aslında, Vietnam'da benzersiz kabul edilen (ancak dünyada popüler olan veya dünyada bu tür gayrimenkuller için bir şube piyasası bulunmayan) gayrimenkul "tipleri" üzerine yaptığım birçok çalışmada, Vietnam gayrimenkul piyasasında daha önce hiç bilinmeyen ve dolaşımda olmayan bir gayrimenkul türü keşfettim. Bunun nedeni, Vietnam'ın son 30 yılda gelişmekte olması ve piyasa katılımcılarının genellikle erişimi kolay, çok az araştırma ve çok az yaratıcı düşünce gerektiren "tiplere" odaklanması.
Bu nedenle, yatırımcılar uzmanlıklarını ve gayrimenkul değerleme kapasitelerini iyi kullandıklarında, piyasada kimsenin fark etmediği sayısız değerli "elmas" bulabilirler. Başka bir deyişle, bu, yatırımcılar için değerli ve sürdürülebilir gayrimenkul varlıklarına çok ucuz bir fiyata sahip olma fırsatıdır.
Ancak yatırımcıların aynı zamanda dünyanın başlıca trendlerini, gayrimenkulle ilgili doğal yasaları anlamaları ve gayrimenkulün değerini ölçmek için insanlığın "dönüşlerini" tahmin etme becerisine ve yöntemlerine ihtiyaçları vardır. Nuh'un Gemisi, Büyük Tufan olmasaydı değersiz (veya çok az değerli) olurdu. Nuh, birinin "fısıltısı" (tahmin, rüya) olmasaydı Gemiyi inşa etmezdi.
Bu nedenle, yatırım amaçlı gayrimenkul değerlemesi, Fiyat - Piyasa değeri - Değer (öz - içsel) hakkında derin ve sürekli düşünmeyi gerektirir. Yatırım amaçlı gayrimenkul değerlemesi, özellikle gayrimenkul piyasasını ve genel olarak hayatı çok yönlü ve katmanlı bir şekilde yakından takip etmeyi ve derinlemesine deneyimlemeyi gerektirir; aynı zamanda yatırım yapmayı bırakana kadar sürekli öğrenmeyi ve akademik bilgiyle donatılmayı da gerektirir.
Teşekkür ederim!
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)