Piyasa paradoksu, hem kıtlık hem fazlalık; yatırım 'dalgasının' birçok yere akmasının nedeni

İl ve ilçelerdeki pazar yatırım sermayesini çekiyor, stoklar büyüyor, ilk kırmızı kitabın yayınlanma süresi 1 Ağustos'tan itibaren kısalıyor... gayrimenkulde son dakika haberleri.

En son gayrimenkul: Harbor Center Hai Phong projesinin perspektifi. (Kaynak: Silk Path Hotel Company Limited)

Yerelliklerde sürekli olarak yeni projeler başlatıyoruz

Hai Phong, yakın zamanda Ngo Quyen Bölgesi, Le Lai Caddesi 3 numarada bulunan Harbour Center adlı yeni bir projeye ev sahipliği yaptı. Proje, 5 katlı, birbirine bitişik 74 adet dükkan (ticari müstakil ev) ve yaklaşık 400 m² toplam kullanım alanına sahip arsadan oluşuyor. Kat alanları 68,6 - 161,8 m² arasında değişirken, ortak cephe 6 - 13,8 m² arasında değişiyor. Silk Path Hotel Company Limited tarafından yatırımı yapılan projenin toplam alanı 11.000 m²'nin üzerinde.

Hung Yen, Van Giang bölgesi, Cuu Cao komünü, Hung Thinh villa ve konut projesine ait, 3 bodrumlu, 32 katlı karma kullanımlı bir bina olan The Fibonan adlı yeni bir proje tedarikini memnuniyetle karşılıyor. Proje, An Phu Invest tarafından finanse ediliyor. The Fibonan'ın ölçeği 20.992 m2 olup, inşaat alanı 4.370 m2 olup, 43 ila 96 m2 arasında değişen farklı alanlara sahip 656 üniteden oluşmaktadır.

Ha Nam'da Sun Urban City Ha Nam adlı yeni bir proje bulunmaktadır. Proje, Phu Ly şehrinin yeni merkezinde yer almakta olup, 400 hektardan fazla bir alanı kaplamaktadır. Bu alanın 200 hektarı su yüzeyi geliştirme, 19 hektarı Sun World parkı, 17 hektarı peyzaj gölü, 28 hektarı yeni yönetim, 13 hektarı iç park ve 60 hektarı proje alanı olarak ayrılmıştır. Ürün çeşitliliği açısından proje, yaklaşık 15.000 daire, 4.500 ticari müstakil ev ve 1.200 adet yarı müstakil ve müstakil villa olmak üzere 40 adet 9 katlı binadan oluşan apartmanlar, dükkanlar ve villalar ile çeşitlilik göstermektedir.

Thanh Hoa ayrıca, Taseco Land tarafından yatırım yapılan Central Riverside projesinden yeni bir proje tedarikini memnuniyetle karşıladı. Proje, Thanh Hoa şehrinin Dong Hai semtinde yer alıyor ve Taseco Land tarafından yatırım yapılıyor. Central Riverside projesinin 15,6 hektarlık bir alana yayıldığı ve 493 konut ürünü barındırdığı biliniyor. Bunlardan 80-134 m² alana sahip 339 adet müstakil ev, 104-197 m² alana sahip 94 adet dükkan ve 180-361 m² alana sahip 60 adet villa bulunuyor.

Bac Giang, yatırımcı Van Phu – Invest tarafından The Terra – Bac Giang adlı yeni bir projeye ev sahipliği yapıyor. Proje, güneydeki kentsel alan olan Dinh Ke semtinde (Bac Giang şehri) yer almaktadır. 28 katlı 2 kuleden oluşan 45.059 m2'lik bir alan üzerine kurulu projede toplam 688 daire, 66 villa ve 43 sıra ev bulunmaktadır.

SGOHomes Genel Müdürü Bay Le Dinh Chung, Hanoi dairelerinin cazibesini koruduğunu ve hem konut hem de yatırım pazarında hâlâ hakim konumda olduğunu söyledi. Ancak, bu yılın ikinci çeyreğinden bu yana, eyaletteki gayrimenkul piyasasındaki güçlü artış nedeniyle bu segment, yatırım pastasını diğer segmentler ve pazarlarla paylaşmaya başladı. Eyalet piyasasındaki yeni proje patlamasının yanı sıra, asıl neden, Hanoi'deki tüm segmentlerdeki gayrimenkul fiyatlarının şu anda çok yüksek olması ve yatırımcıların artık burayı cazip bulmaması.

Göç dalgası Mart 2024'te başladı ve giderek güçleniyor. Göç dalgasında yatırımcılar, sanayi bölgeleri, gelişmiş ekonomilere sahip iller ve Bac Ninh - Bac Giang; Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh gibi gelişmiş trafik aksları ile ilgili ekonomik akslar boyunca fırsatlar arıyor.

Envanter büyüyor

Cafebiz'in haberine göre, İnşaat Bakanlığı verilerine göre, yılın ilk aylarında emlak piyasası kademeli olarak yeniden canlanırken, emlak arayan ve alım satım yapan müşteri sayısında da kademeli bir artış yaşandı. 2024 yılı başında emlak alım satım işlemleri, 2023 yılı sonuna kıyasla yaklaşık %30 arttı.

Ancak gayrimenkul piyasası hâlâ birçok zorlukla karşı karşıya. Özellikle, tamamlanan proje, yeni ruhsat alan proje ve gelecekte satışa uygun proje sayısı, 2023'ün aynı dönemine göre daha düşük. Gayrimenkul stoğunun hâlâ oldukça büyük olduğu, çoğunlukla müstakil konut ve arsalardan oluşan 19.323 ürünle geçen yıl sonuna göre %43 artış gösterdiği dikkat çekiyor.

Borsada işlem gören konut geliştiren 10 gayrimenkul şirketinin finansal raporları, 31 Haziran itibarıyla toplam stok değerinin 269,135 milyar VND'yi aştığını, aynı döneme göre yaklaşık %3 arttığını gösteriyor. Nitekim son yıllarda birçok şirketin stok değeri azalmamış, aksine giderek "şişmiştir".

İşletmelerin stokları iki kategoride kayıt altına alınmaktadır: bitmiş gayrimenkul ve tamamlanmamış gayrimenkul. Bitmiş gayrimenkul söz konusu olduğunda, zorlu bir pazar ortamında, birçok işletme, pazar ısınana kadar mal çıkarma planlarını ertelemiştir ve bu durum bazı işletmelerde stok değerinin düşmemesine neden olmuştur.

Tamamlanmamış gayrimenkuller için, bu, gayrimenkul işletmelerinin ana envanter türüdür. Tamamlanmamış gayrimenkul envanterindeki sürekli artışın nedeni, birçok projedeki hukuki sorunların uzun yıllardır çözülememiş olmasıdır. Piyasa arzındaki patlama döneminden (2018) sonra, giderek derinleşen hukuki prosedür sorunları nedeniyle kentsel alanlardaki konut projelerinin onaylanmasının da yavaşladığı görülmektedir. Bu durum, özellikle Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi büyük şehirlerde, piyasadaki arzın yıllar içinde giderek azalmasına neden olmuştur.

Ayrıca, stokların yüksek olmasının bir diğer nedeni de piyasanın sıcak bir gelişme döneminden geçiyor olması, çok sayıda yatırımcının arsa, tatil amaçlı gayrimenkul vb. gibi spekülatif ve yatırım amaçlı projeler geliştirmek için illere çok miktarda para akıtmasıdır.

Yatırım piyasası şimdiye kadar durgunlaştı, bu da alıcı bulmayı zorlaştırdı ve tamamlandıktan sonra bile nakde çevrilemedi. Bu tür envanterlerle, işletmelerin genel piyasanın henüz canlanmadığı bir ortamda bu sorunu çözmeleri zor olacaktır.

Batdongsan.com.vn'nin raporunda ayrıca, paradoksal olarak, pazarda yeni arz eksikliği olmasına rağmen, halka açık gayrimenkul işletmelerinin envanterlerinin hala büyük olduğu ve bu durumun ürünlerin pazarın gerçek ihtiyaçlarını karşılamadığını gösterdiği belirtildi.

Ho Chi Minh Şehri uyum sürecinde olup henüz yeni bir arazi fiyat listesi oluşturulmadı.

Ho Chi Minh Şehri'nin yeni arazi fiyat listesi 1 Ocak 2026'dan itibaren geliştirilecek ve uygulanacaktır. Şehir şu anda 2024 Arazi Kanunu'na göre ayarlanmış fiyat listesini uygulamaktadır.

Yukarıdaki bilgiler, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Müdürü Nguyen Toan Thang tarafından 1 Ağustos öğleden sonra düzenlenen sosyo-ekonomik toplantıda verilmiştir.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Nguyen Toan Thang, 1 Ağustos'ta şehrin sosyo-ekonomik toplantısında. (Fotoğraf: Van Anh)

Bay Thang'a göre, 2024 Arazi Kanunu'nun (değişiklik yapılmış) uygulanması sırasında İl Halk Komitesi eski arazi fiyat listesini değerlendirme, kullanma veya düzenleme yetkisine sahip. Bu temelde Ho Chi Minh Şehri'nin bir düzenleme politikası var, ancak henüz yeni bir fiyat listesi oluşturmadı.

Arazi bedeli ayarlaması 7 aşamadan oluşmaktadır ve Bakanlık şu anda 6 aşamayı tamamlamıştır. Danışmanlık birimi tarafından bölge genelinde toplanan tüm veriler yeniden kalibre edilmiş ve inceleme ve değerlendirme için HCMC Halk Konseyi çalışma grubuna aktarılmıştır.

Bakanlık, eski fiyat listesinin çok düşük olması nedeniyle herhangi bir kayıp yaşanmamasını sağlamak amacıyla mevcut arazi işlem fiyatlarını, onaylı tazminat fiyatlarını ve belirli piyasa fiyatlarını düzenliyor ve güncelliyor.

Bay Nguyen Toan Thang, bölgede bazı yolların eski fiyat listesinin metrekare başına yalnızca 1-2 milyon VND olduğunu belirterek bir örnek verdi. Gerçek işlem fiyatı ise metrekare başına 100-200 milyon VND'ye kadar çıkıyor. Bu nedenle, şehrin bu dönemde kullanılacak en uygun fiyat listesini oluşturmak için yeniden düzenleme yapması gerekiyor.

Temmuz ayında Ho Chi Minh şehrindeki arazi kayıtlarının sayısı yaklaşık 40.000'e ulaşarak artmaya devam etti ve bunların çoğu hala satış ve ipotek kayıtlarından oluşuyordu. Ho Chi Minh şehrinde arazi geliri son 7 ayda 12.000 milyar doları aştı.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Vo Van Hoan'a göre, halk ve kamuoyu yeni arazi fiyat listesine büyük ilgi duyuyor. Bu nedenle, bu bilginin tartışılması ve dikkatlice değerlendirilmesi gerekiyor.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Yasası'na göre yerel arazi fiyat listesinin yayınlanması için Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne sunmak üzere son adımları tamamlıyor.

İlk kırmızı kitabın 1 Ağustos'tan itibaren yayınlanma süresini kısaltın

Hükümet, temel arazi ölçümlerini, arazi kullanım hakkı belgelerinin tescilini, araziye bağlı varlıkların mülkiyetini ve arazi bilgi sistemini düzenleyen 101/2024/ND-CP (Kararname 101) sayılı Kararnameyi yayınladı. Bu Kararname 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girecektir.

Özellikle 101 sayılı Kararnamede, arsa ve arsaya bağlı varlıkların ilk tescili için sürenin 20 iş gününü geçemeyeceği açıkça düzenlenmiştir.

İlk tapu kullanma izni belgesi (kırmızı defter) ve tapuya bağlı kat mülkiyeti belgesinin (pembe defter) düzenlenmesi için gereken süre en fazla 3 iş günüdür.

Yukarıdaki yönetmeliğe göre, ilk defa tapuya tescil edilen arazi ve araziye bağlı varlıkların ve ilk defa kırmızı defter ve pembe defter düzenlenmesi işlemlerinin tamamı 23 iş gününü geçmeyecek.

Dağlık yerleşim yerleri, adalar, ücra bölgeler, sosyo-ekonomik koşulları zor olan bölgeler ve sosyo-ekonomik koşulları özellikle zor olan bölgeler için ilk kırmızı kitap verme işleminin işlem süresi 10 iş günü artırılır.

Öte yandan, daha önceki düzenlemelere göre, ilk kırmızı kitap düzenleme işleminin gerçekleştirilme süresi, geçerli belgelerin alındığı tarihten itibaren 30 günü, uzak bölgelerde ise 40 günü geçmiyordu.

Böylece Hükümet, yeni yayımladığı kararnameyle ilk kez kırmızı defter ve pembe defterlerin kayıt işlemleri ve düzenlenmesi için gereken süreyi kısaltmış oldu.

Kırmızı kitabın ilk düzenlenme süresi, 101 sayılı Kararnamenin 19 uncu maddesinin 1 inci fıkrasının a bendinde belirtilen tam ve tutarlı dosyanın alındığı tarihten itibaren hesaplanır.

Bununla birlikte 101 sayılı Kararname, özel olarak tapu sicilini ve tapuya bağlı varlıkları da düzenlemektedir.

Bu hükme göre, arazi ve araziye bağlı taşınmazlarda meydana gelen değişikliklerin tescili ve arazi kullanma hakkı ile araziye bağlı taşınmazların mülkiyetine ilişkin belgelerin verilmesine ilişkin süreler aşağıdaki şekilde uygulanmaktadır:

– Tarım arazisi kullanım hakkının, arazi toplulaştırma veya parsel değişimi planına uyulmaksızın dönüştürülmesi, arazi kullanım hakkının devri, miras yoluyla intikali, arazi kullanım hakkının bağışlanması, araziye bağlı varlıkların mülkiyetinin devri, arazi kullanım hakkı kullanılarak sermaye konulması, araziye bağlı varlıkların mülkiyetinin devri hallerinde süre 10 iş gününü geçemez.

– Devlet tarafından yıllık kira bedeli tahsil edilerek kiralanan taşınmazların satılması veya bunlara bağlı varlıklarla sermaye konulması halinde süre, arsa bedelinin tespiti ve arsa kira sözleşmesinin imzalanması için geçen süre hariç olmak üzere 10 iş gününü geçemez.

– Altyapı inşaatı ve işletme projelerinde arazi kullanım hakkının kiralanması veya alt kiraya verilmesi halinde 5 iş gününü geçemez.

– Altyapı inşaatı ve işletme projelerinde arazi kullanım hakkının kiraya verilmesi veya alt kiraya verilmesine ilişkin tescilin iptali halinde süre 3 iş gününü geçemez.

Arazi ve araziye bağlı taşınmazların ilk tescilinin içeriği; arazi kullanıcılarına ilişkin bilgiler; araziye bağlı taşınmazların sahipleri; araziyi yönetime tahsis eden kişiler (arazi kullanıcılarının adı, kişisel belgeleri, tüzel kişiliği, adresi), araziye bağlı taşınmazların sahipleri ve araziyi yönetime tahsis eden kişiler gibi bilgileri içerir.

Arsa parsel bilgileri; parsel numarası, pafta numarası, adres, alan, arazi türü, arazi kullanım şekli, arazi kullanım kökeni ve arazi parseline ait diğer bilgileri içerir.

Arsaya bağlı varlıklara ilişkin bilgiler; varlık türü, adresi, inşaat alanı, taban alanı, kullanılabilir alanı, mülkiyet şekli, mülkiyet süresi ve arsaya bağlı varlıklara ilişkin diğer bilgileri içerir.

Arazi kullanım hakkı, araziye bağlı taşınmaz veya arazi yönetim hakkının tescili veya arazi kullanım hakkı belgesi, arazi parselleri ve araziye bağlı taşınmazlar için araziye bağlı taşınmaz mülkiyetinin tescili için gerekenler.

Arazi kullanıcılarının, araziye bağlı varlık sahiplerinin ve arazi kanunu hükümlerine göre yönetimi kendilerine tahsis edilen kişilerin (varsa) diğer talepleri.

Tapu tescil işlemleri ve tapuya bağlı kıymetlerin dosya alma ve sonuçlarının teslim edileceği yer ile ilgili olarak 101 sayılı Kararnamede; dosya alma ve sonuçları teslim etme kurumu; il, ilçe ve belde düzeyindeki idari işlem yerleşmelerinin dosya alma ve sonuçlarının teslim edilmesiyle ilgili İl Halk Komitesi yönetmeliğine göre tek duraklı daireyi; tapu sicil müdürlüğünü; tapu sicil müdürlüğü şubesini kapsar.

Tescil başvurusunda bulunacaklar başvurularını aşağıdaki yollarla yapabilirler: doğrudan belirlenen kurumlara, posta yoluyla, başvuru sahibi ile tapu müdürlüğü arasında kararlaştırılan yere veya ulusal kamu hizmeti portalı veya il kamu hizmeti portalı üzerinden.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html