2024 Tapu Kanunu yürürlüğe girdiğinde işletmeler nelere dikkat etmeli?

2024 Tapu Kanunu birçok yeni madde içeriyor, yatırımcıların yeni yasal çerçevede etkin bir şekilde faaliyet gösterebilmeleri için gerekli bilgi ve birikime hızla kavuşmaları gerekiyor.

Ho Chi Minh Şehri Yatırım ve Ticaret Geliştirme Merkezi (ITPC), Vietnam Uluslararası Tahkim Merkezi (VIAC) ile işbirliği yaparak 17 Temmuz sabahı " 2024 Arazi Hukuku: Yatırımcılar için etkili uygulama çözümleri " Çalıştayı'nı düzenledi.

Etkinlikte, Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Daimi Üyesi Sayın Phan Duc Hieu, yatırımcılar için 2024 Arazi Kanunu'nun yeni noktalarını ve iyileştirmelerini vurguladı. Ayrıca, araziye ilişkin yeni yasal düzenlemelerin anlaşılması ve uygulanmasında dikkat edilmesi gereken bir dizi konu bulunmaktadır.

2024 Tapu Kanunu ile ilgili pek çok içerik işletmelerin ve yatırımcıların ilgisini çekiyor.

Bay Hieu, 2024 Arazi Kanunu'nun arazi kaynaklarına kapsamlı, odaklı, dengeli ve makul bir şekilde yaklaştığını söyledi. Amacın, gayrimenkul türlerinin adil bir şekilde gelişmesi ve belirli bir kesimin kayırılmaması olduğunu belirtti.

Örneğin ticari konutlar için ticari konut projesi geliştirmek isteyen işletmelerin araziye ihtiyacı vardır.

"Arsa nasıl edinilir?" diyen Bay Hieu, devletin yalnızca ticari konut projeleri, karma konutlar ve ticari ve hizmet projeleri için, eş zamanlı işlevlere sahip bir "kentsel inşaat yatırım projesi" olması durumunda arazi edindiğini ekledi. Yukarıdaki durum söz konusu değilse, işletmenin müzakere etmesi gerekir. Elbette müzakere etmek mümkündür, ancak tüm arazi türleri için değil, yalnızca konut arazisi devri için anlaşma yapılabilir.

İşletmelerin uygulayabileceği bir diğer seçenek de arazi kullanım amacını değiştirmektir. Ancak, arazinin iki koşulu karşılaması gerekir: Bunlardan biri, ticari konut geliştirmek için kullanım amacını değiştirebilmek adına arazinin bir kısmının konut arazisi olması gerektiğidir.

Hieu, "Bir işletme, konut amaçlı olmayan bir araziye sahipse, kullanım amacını ticari konut olarak değiştiremez" dedi.

Uzman, bunun birçok yatırımcı ve işletmenin ilgi duyduğu ve farklı görüşlere sahip olduğu bir konu olduğunu da sözlerine ekledi. Ancak, Ulusal Meclis de bu konuyu çok dikkatli bir şekilde ele almış ve yukarıda belirtilen kararı alarak Kanun'a dahil etmiştir. Çünkü Ulusal Meclis'in kanun yapma ilkesi, istikrarı hedeflemek ve bunu yaygın uygulama için yasa haline getirmektir. Belirsiz olduğu durumlarda ise Hükümet, bu konuda pilot uygulama yapacaktır.

Bay Hieu, "Ulusal Meclis delegeleri bunu çok iyi anlıyor ve yukarıdaki karar kasıtlıdır. Ulusal Meclis ayrıca, böyle bir karar vermeden önce her konuyu kapsamlı ve ayrıntılı bir şekilde ele alarak, her konu üzerindeki etkisini belirlemek için çok dikkatli bir şekilde tartıştı," dedi.

Ticari konut projelerinin aksine, sosyal konutlar için yeni mekanizma daha açık olacak ve işletmeler için daha elverişli koşullar yaratacak. Özellikle, işletmenin arazisi yoksa, devlet araziyi geri alacak. İşletmenin halihazırda arazisi varsa, proje geliştirme amacını değiştirerek normal şekilde ilerleyecek.

Ofistel, kondotel ürünleri vb. için sertifika verilmesi konusunda Sayın Hieu, yatırımcıların konut ile inşaat işleri arasında ayrım yapması gerektiğini söyledi. Konutlara uzun vadeli mülkiyet sertifikası verilirken, yukarıdaki gibi yeni ürünler inşaat işleri kapsamında değerlendirilecektir. Bu nedenle, sertifikalar projenin kullanım amacına ve süresine göre verilecektir. Bu konuyu net bir şekilde ayırmak gerekmektedir.

Bay Hieu, "Bu Arazi Kanunu'nun amacı, arazinin ekonomik ve etkili kullanımını teşvik etmektir. Bu nedenle yatırımcılar araziyi bir amaç için kullanmalıdır," dedi.

Arazi Hukuku'nda birçok işletme ve yatırımcının ilgisini çeken bir diğer konu da tarım arazileriyle ilgili konulardır. Özellikle tarım arazilerinin geri kazanımı, tarım arazilerinin tarım dışı araziye dönüştürülmesi, tarım arazilerinin devri gibi konular...

Bu konuya yanıt veren Bay Phan Duc Hieu, tarım arazilerinin de yeni Kanun'da önemli bir konu grubu olduğunu söyledi. Buna göre, dikkat edilmesi gereken 3 konu grubu bulunuyor.

Birincisi tazminatla ilgili, genel ilke geri kazanılan arazi türü için tazminat ödenmesi gerektiğidir. İkincisi, devir kabulüdür. Önceki düzenlemede bireylere limitin 10 katı kadar devir hakkı tanınıyordu, şimdi limit 15 katına çıkarıldı. İşletmeler için ise, belirli bir amaç ve kullanım planı varsa herhangi bir sınırlama yoktur.

Bay Hieu, "Önceki yasanın amacı tarım arazilerinin mülkiyetini, spekülasyonunu ve kullanımını sınırlamaktı... Şimdi ise girdi daha açık, ancak çıktı sınırlı. Özellikle, arazi 12 ay içinde doğru amaç için kullanılmazsa, tamamen iptal edilecek," dedi.

Sıradaki konu: Tarım arazisi devri nasıl yapılır?

Uzmanlara göre, Hükümet, uygulamaya rehberlik edecek bir Kararname taslağı hazırlamakla görevli. Bu içerikle ilgilenen yatırımcılar, taslağı erkenden proaktif bir şekilde incelemeli ve herhangi bir belirsiz konu veya soru görürlerse, Kararname yayımlanmadan önce önerilerde bulunmalıdır.

Etkinlikte daha önce bir sunum yapan ITPC Müdür Yardımcısı Bayan Cao Thi Phi Van, 2024 Arazi Kanunu'nun 16 bölüm ve 260 maddeden oluştuğunu, 2013 Arazi Kanunu'nun 180/212 maddesinin değiştirildiğini ve eklendiğini, 78 yeni maddenin eklendiğini söyledi.

Dikkat çeken yenilikler arasında; vatandaşların araziye ilişkin hak ve yükümlülüklerine ilişkin düzenlemelerin tamamlanması; arazi sınıflandırmasına ilişkin düzenlemelerin değiştirilmesi; arazi kullanım planlaması ve planlarının iyileştirilmeye devam edilmesi; bireylerin tarımsal arazi kullanım hakkı devri alabilme sınırının genişletilmesi; arazi fonu geliştirme, yönetimi ve işletilmesine ilişkin düzenlemelerin tamamlanması yer alıyor.

Ayrıca 2024 Toprak Kanunu'nda, her bir yerelliğin gerçekliğine uygun olarak yerel yönetimlere yetki devri ve yerinden yönetim hükümleri yer almakta ve uygulamada uygunluğu kanıtlanmış düzenlemeler yasallaştırılarak, zorlukların ve engellerin ortadan kaldırılmasına ve ulusal kalkınma için toprak kaynaklarının harekete geçirilmesine katkı sağlanmaktadır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html