Arazi değerlemesi - 2024 Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılırken açıklığa kavuşturulması gereken bir bağlantı

Bir yıldan uzun bir süredir yürürlükte olan 2024 Arazi Kanunu, arazi geri kazanımı, tazminat, yeniden iskân ve arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılmasıyla ilgili birçok politikanın etkinliğini belirleyen "omurga" faktörü olan arazi değerlemesiyle ilgili sorunlar da dahil olmak üzere birçok eksiklik ortaya koymuştur. Politikanın istikrarlı bir şekilde uygulamaya konulması ve adil bir şekilde uygulanması için, arazi değerleme mekanizmasının mükemmelleştirilmesi yönünde Arazi Kanunu'nda değişiklik ve eklemeler yapılması aciliyet taşımaktadır.

Arazi değerlemesiyle ilgili hâlâ birçok "darboğaz" mevcut. İllüstrasyon fotoğrafı: Quoc Dung/VNA

Birçok "darboğaz"

2024 Tapu Kanunu'nun, özellikle arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına yakın belirlenmesi, arazisi geri alınanlar için adalet sağlanması ve yatırım projelerinin önündeki engellerin kaldırılması gibi konularda 2013 Tapu Kanunu'nun sınırlamalarını aşması bekleniyor. Ancak uygulama, arazi değerlemesiyle ilgili olarak hâlâ çözülmesi gereken birçok "darboğaz" olduğunu gösteriyor.

Uzmanlara göre, uzun süredir arsa fiyat listesi piyasanın altında seyrediyor ve bu durum, arazi temizleme tazminatlarında bozulmalara yol açıyor. 2024 Tapu Kanunu ile arsa fiyat çerçevesi resmen kaldırılmış ve arsa fiyat listesi yıllık olarak belirlenmeye başlanmış; bu da umarız zamanında ve daha gerçekçi ayarlamalar yapılmasına yardımcı olur.

Ancak bazı bölgelerde, arsa fiyatları hâlâ piyasadaki gerçek arsa fiyatının çok altında belirleniyor ve bu da tazminat bedeli ile proje arazisinin "açılış" fiyatı arasında büyük bir uçurum oluşmasına yol açıyor. Bu durum şikayetlere, insanların tepkilerine ve işletmelerin projeye katılırken mali kaynaklarını dikkatlice değerlendirmelerine yol açıyor.

Hanoi Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun 159. maddesi uyarınca, teknik altyapı yatırımı yapılmış araziler için arazi kullanım haklarının açık artırma ile satışında başlangıç ​​fiyatının arazi fiyat listesine göre belirlenmesi gerektiğini bildirdi. Ancak, birçok yerde arazi fiyat listesi piyasa fiyatının altında olup, yatırım maliyetlerini, arazi temizleme ve yeni arazi fonu oluşturma maliyetlerini karşılamaya yetmiyor.

Teoride, kesin arsa bedeli, yetkili makam tarafından arazi tahsisi veya satışı sırasında belirlenen ve genel fiyat listesinden daha piyasaya yakın olan fiyattır. Ancak pratikte, kesin arsa bedelinin belirlenmesi oldukça zordur. Kesin arsa bedelinin belirlenmesi birçok faktöre (konum, yasallık, altyapı, geliştirme potansiyeli) dayandırılmasını gerektirdiğinden, şu anda detaylı değerleme mekanizması ve yöntemi net olmadığından, değerleme uzmanının deneyimine büyük ölçüde bağlıdır.

Hatta kesin fiyatların belirleneceği zaman bile henüz kararlaştırılmadı (örneğin, bir devlet kurumu arazi tahsis etmeye veya kiralamaya karar verdiğinde, bu belirlenecektir - ancak şu anda arazi fiyatları önceki piyasa fiyatlarına kıyasla oldukça dalgalanmıştır). Ayrıca, yerel yönetimler ve yetkililer arasındaki kesin fiyatların belirlenmesi hâlâ çakışıyor ve bu da vatandaşlar ile devlet kurumları arasında kolayca anlaşmazlıklara ve şikayetlere yol açıyor...

Bu durum, birçok yerel yönetimin belirli arazi fiyatlarını yaygın olarak uygulama konusunda hâlâ tereddüt etmesinin veya uygulama sırasında kolayca sorgulanıp tepki görmesinin nedenlerinden biridir. Ayrıca, 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin kılavuz belgelerin tamamlanması hâlâ yavaş olduğundan, yerel yönetimler arazi değerlemesi uygulamalarında "durağan" kalmaktadır.

Bu pratik sorunlar, 2024 Arazi Kanunu'nun beklendiği gibi üstünlüğünü tam olarak göstermesini engelleyen "darboğazlar" yaratmaktadır. Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, yakın zamanda, 2024 Arazi Kanunu'nun (Taslak Kanun) bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan Kanun Tasarısı hakkında Hükümet üyelerinin görüşlerinin alınmasına ilişkin raporu dinlemek üzere bir toplantıya başkanlık etti ve bakanlık, şube ve dernek liderlerinden... 2024 Arazi Kanunu'nda, zorluklara neden olan ve sosyo -ekonomik kalkınmayı engelleyen acil olarak değiştirilmesi gereken içeriklerin analiz ve tartışmasına odaklanmalarını; arazi fiyat listesinin pazara erişimde uygulanmasındaki yetersizliklerin giderilmesini talep etti.

Stresi azaltmak

Kaçınılmaz bir gerçek, birçok bölgede, özellikle de genişleyen kentsel alanlarda, arsa fiyatlarının yükseliş eğiliminde olmasıdır. Bir proje uzun yıllar sürdüğünde, arsa fiyatı fiyat listesine veya başlangıçtaki belirli fiyata göre bir kez belirlenirse, uygulama aşamasında arsa fiyatının hızla artması durumunda yatırımcı zarar edebilir. Ayrıca, arsası geri alınan kişilerin, işletmenin yeniden satışta elde ettiği arsa avantajından daha düşük bir fiyatı kabul etmek zorunda kalması, "dezavantajlı" bir hisse kapılmalarına yol açabilir.

Aksine, proje uygulama döneminde arazi fiyatlarının ara "piyasa fiyatına" göre ayarlanmasına izin verilirse, kâr amacıyla arazi fiyatlarını şişirmek için gizli anlaşmalardan yararlanılarak "fiyat enflasyonu" yaratmak da kolaydır. Bu nedenle, birçok işletme ve uzman, mevcut arazi değerleme yönteminin hâlâ potansiyel riskler taşıdığını ve adil bir uygulama sağlamadığını düşünmektedir.

Vietnam Değerleme ve Denetleme Şirketi Limited (VAI) Müdürü Sayın Ngo Gia Cuong, arazi fiyat listesi oluştururken, üretim amaçlı veya ticari - hizmet amaçlı kullanılan arazilerin fiyatını belirlerken öngörülen değerleme yöntemlerini uygulamanın neredeyse imkansız olduğunu, ancak konut arazi fiyatına kıyasla yüzdeye göre interpolasyon yapılması gerektiğini belirtti.

Birçok yerleşim yerindeki arazi fiyat listeleri düzenleme kararları hâlâ bu hesaplama yöntemini uygulamaktadır ve bu durum, Arazi Fiyat Listesi Değerlendirme Kurulu'nun, arazi fiyat listesindeki arazi fiyatlarının arazi değerleme yöntemlerine göre belirlenmesini gerektiren (hiçbir yöntem interpolasyona izin vermemektedir) Arazi Kanunu hükümlerine uymadığını göstermektedir. Bu, 2024 Arazi Kanunu'nun arazi fiyat çerçevesini kaldırmış olmasına rağmen, 2026 dönemi için arazi fiyat listesinin piyasa prensiplerine göre oluşturulmasının bu sınırlamayı tekrarlama riski taşıdığı anlamına gelmektedir.

Bay Cuong'a göre, arazi fiyat tabloları oluşturulurken, belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde uygulanan piyasa ilkelerinden farklı olarak, ayrı ve tamamlayıcı arazi değerleme ilkelerinin belirlenmesi, politikanın hem teoriyle tutarlı olmasını hem de politika dalgalanmalarına yol açmamasını sağlayacaktır. Arazi fiyat tabloları oluşturulurken tamamlayıcı arazi değerleme ilkelerinin düzenlenmesi, yerel yönetimlerin arazi fiyat tabloları oluştururken yeterli yetki ve inisiyatife sahip olmaları için açık bir yasal temel oluştururken, bütçe gelirlerinin istikrara kavuşturulmasıyla tutarlı olacak, ancak ayarlamaya tabi olan konularda dalgalanmalara yol açmayacaktır.

Arazi fiyat tablosunda yer alan arsa fiyatlarının piyasa fiyatlarından bağımsız olarak oluşturulması, ayarlamaya tabi tutulan unsurlar (ekonomik bileşenlerin üretim maliyetleri) için istikrar sağlayacaktır. Aynı zamanda, finansal yükümlülüklerin hesaplanmasında temel alınan arsa fiyatları, Vietnam emlak piyasasının karmaşık, döngüsel ve öngörülemeyen dalgalanmalarından etkilenmeyecektir - diye analiz etti Bay Cuong.

Ulusal Ekonomi Üniversitesi'nde kıdemli öğretim görevlisi olan Doçent Dr. Nguyen Thuong Lang, dikkate alınması gereken ilk önemli adımın, devletin ilk kez arazi tahsis ederken belirlediği fiyat olan birincil arazi fiyatının ayarlanması olduğunu belirtti. Fiyat tamamen piyasa fiyatlarına göre belirlenemez. Bunun yerine, birincil fiyatın bütçe gelirini en üst düzeye çıkarmak için yüksek bir seviyede belirlenmesi yerine, işletmeleri yatırım yapmaya ve gelişmeye teşvik edecek şekilde tercih edilebilir nitelikte olması gerekir.

Lang, "Birincil arazi fiyatları çok yükselirse, bu yalnızca işletmelerin girdi maliyetlerini artırmakla kalmayacak, aynı zamanda tüm pazardaki arazi fiyatlarının "şişirilmesine" ve baskının tüm ekonomiye yayılmasına yol açacaktır" tavsiyesinde bulundu.

Uzman ayrıca, arazi fiyat düzenlemesinin bölgeye ve kalkınma hedeflerine göre farklılaştırılmış bir referans fiyat çerçeve sistemine dayandırılmasını önerdi. Örneğin, kentsel alanlarda veya yüksek kâr potansiyeline sahip bölgelerde fiyatlar nispeten yüksek bir seviyede belirlenebilirken; yatırımı teşvik etmesi gereken veya daha düşük kâr potansiyeline sahip bölgelerde fiyatlar daha düşük ve daha makul bir seviyede belirlenmelidir. Tüm bunlar, istikrarı sağlamak için en az 3-5 yıllık bir vizyona sahip bir ana plan dahilinde olmalıdır.

Ayrıca, Devletin şeffaflık, adalet ve verimliliği sağlamak için birçok fiyat düzenleme aracını proaktif bir şekilde kullanması gerekmektedir. Arazi ihaleleri, fiyatların aşırı yükselmesini ve piyasanın bozulmasının önlenmesi için uygun şekilde kontrol edilmelidir. Düzenleyici araçlar, Devlet, işletmeler ve vatandaşlar arasında çıkar uyumunu sağlamalıdır. Sadece planlama, fiyatlandırma, arazi kullanım sınırları gibi idari tedbirleri kullanmakla kalmayıp, aynı zamanda vergiler, faiz oranları, yatırım teşvikleri ve diğer mali destek politikaları gibi ekonomik araçları da kapsayacak şekilde genişletilmelidir.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm