VVA Başkanı: Devletin arsa fiyatlarını piyasa mekanizmalarına göre belirlemesi ilkesinde tutarlı olmak gerekiyor.

Vietnam Değerleme Derneği (VVA), 2024 Arazi Kanunu'ndaki değişikliklere ilişkin yaptığı değerlendirmede, devletin arazi fiyatlandırmasında piyasa mekanizmasına göre hareket etmesi ilkesinin sürekli uygulanmasını, Arazi Fiyatları Kanunu'nun mevcut düzenlemelerinin korunmasını ve alt mevzuat belgelerinin yalnızca gerçeğe uygun şekilde gözden geçirilmesi ve değiştirilmesini önerdi.

Bay Nguyen Tien Thoa, Vietnam Değerleme Derneği (VVA) Başkanı.

Vietnam Değerleme Derneği (VVA) Başkanı Sayın Nguyen Tien Thoa'ya göre, 2024 Arazi Kanunu'nun bir dizi maddesine önerilen değişiklik ve eklemelerin içeriğini inceledikten sonra, VVA, mevcut Arazi Kanunu'nun Arazi Fiyatları ile ilgili 2. Bölümündeki 158, 159, 160, 162. maddelerinin içeriğinin korunmasını değerlendirmeyi önerdi; Kanunun uygulanmasından bir yıl sonra, uygulama gerekliliklerini daha iyi karşılamak amacıyla, yalnızca yukarıdaki Madde ve Maddelerin içeriğini yönlendiren Hükümetin özel talimatlarını gözden geçirerek değişiklik ve eklemeler yapmayı önerdi.

Buna göre, VVA, mevcut Arazi Kanunu'nun fiyat içeriklerinin, Vietnam Fiyat Endüstrisi'nin de üyesi olduğu Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi'nin rehberliğindeki arazi fiyatları teorisiyle uyumlu olması da dahil olmak üzere temel gereklilikleri karşıladığını değerlendirmiştir. Ayrıca, mevcut arazi piyasasının pratik koşullarına uygun olduğu kanıtlanmıştır. Politbüro'nun 18-NQ/TW ve 69-NQ/TW sayılı Kararlarındaki direktiflerine de uymuştur.

Devletin birincil piyasada arazi fiyatlarına karar verme hakkının sağlanması

VVA'ya göre, 2024 Tapu Kanunu'nda değişiklik yapma sürecindeki bazı önemli hususlara gelince, Devletin birincil piyasada (bazı görüşlere göre birincil piyasa ve ikincil piyasa dahil olmak üzere toplumdaki tüm işlemler için arazi fiyatlarını belirleme yetkisi değil) arazi fiyatlarını belirleme hakkını güvence altına almaya yönelik düzenlemelerin ele alınması ve geliştirilmesi gerekmektedir. Bu, "arazi değerleme ilkesi"nden ziyade, Devletin arazi fiyatlarını belirleme yetkisinin sağlanması anlamına gelmektedir. Bu husus Kanun'da yer alıyorsa, bu bakış açısını takip etmek gerekmektedir.

Devlet, arsa fiyatlarını doğrudan belirleme yetkisine sahiptir ve arz ve talebin, finans ve dövizin düzenlenmesi gibi uygun tedbirlerle ikincil piyasada ve genel olarak piyasada arsa fiyatlarını düzenleme hakkına sahiptir.

Bu, ülkemiz ekonomisinin merkezi planlama mekanizmasıyla işletildiği, daha sonra piyasa ekonomisi mekanizmasına geçildiği günden bugüne kadar güvence altına alınan, devletin fiyatlandırma rolünün yakın zamanda terk edilip yeni yeni ortaya konduğu bir devlet otoritesidir.

Yukarıdaki öneriyi açıklayan VVA, Partimizin ve Devletimizin bugüne kadar tutarlı bir şekilde şu hususu vurguladığını belirtti: Toprak, tüm ulusumuzun nesiller boyunca emek ve kanıyla yaratılmış ulusal bir topraktır, dolayısıyla tüm halka aittir ve Devlet tarafından sahibi olarak temsil edilir ve birleşik bir şekilde yönetilir. Toprak, kullanım değeri özelliğine sahiptir, her zaman kâr üretme kabiliyetine sahiptir ve arazi kullanım hakları, gayrimenkul piyasasında alınıp satılan özel emtialardır, dolayısıyla bir fiyatı vardır. Devlet, sahibinin temsilcisi olduğundan, bu tür kaynaklar üzerinde, sahibinin haklarından yararlanmak için bir dizi yetkiyle karar alma hakkına sahiptir; bu yetkiler arasında şunlar yer alır: arazi fiyatlarını belirlemek, arazi kullanım ücretlerini, arazi kiralarını, arazi kullanım haklarından elde edilen gelir vergilerini toplayarak araziden elde edilen faydaları düzenlemeye karar vermek, arazi kullanım hakları tahsis edilen arazi kullanıcılarının yatırımı dışında kalan katma değeri düzenlemek vb.

Dolayısıyla, VVA'ya göre, Devletin arazi fiyatlarını belirleme hakkının yasallığı bugüne kadar teyit edilmiş ve uygulamada değişmemiştir, bu nedenle bu kez gündeme getirilmemeli ve karıştırılmamalıdır; zira bu, arazi fiyat belirleme ilkesidir. Devletin, araziyi kullanan kuruluşlar ve bireyler ile arazi üzerindeki mali politikaları ve arazi kullanıcılarının yönetimi, piyasa düzenlemesi ve diğer hak ve yükümlülükleriyle ilgili diğer politikaları uygulamasına yardımcı olan şey, bu hakkın Kanunda ve uygulamada güvence altına alınmasıdır.

VVA Başkanı Sayın Nguyen Tien Thoa, “VVA, ister fiyat listesi, ister fiyat ayarlama katsayısı, isterse belirli bir arazi fiyatı şeklinde olsun, arazi fiyatlarını belirleme hakkını kullanmak için, Devletin kendi fiyat seçenekleri konusunda tavsiyede bulunmak üzere bağımsız, profesyonel danışmanlık kuruluşları kullandığına, kullandığına ve kullanmaya devam ettiğine inanmaktadır. Böylece Devlet, kendi fiyatları hakkında karar vermek için daha fazla temele sahip olacaktır. Bu durum, Devletin kanunla öngörülen şekilde fiyat belirleme hakkının rolünü hiçbir şekilde azaltmaz veya ortadan kaldırmaz” dedi.

Devletin araziyi piyasa mekanizmalarına göre fiyatlandırması ilkesine uygun olarak

Arazi fiyatlarına ilişkin düzenlemeler konusunda VVA, Partinin 6. Ulusal Kongresi'nin kapsamlı bir yenileme politikası ortaya koyduğuna inanıyor. Buradan hareketle, ülkemiz ekonomisinin, devlet yönetiminde bir piyasa mekanizması altında işleyen çok sektörlü bir emtia ekonomisi oluşturması ve ardından sosyalist yönelimli bir piyasa ekonomisi mekanizması altında işleyen bir ekonominin tüm yönünü belirlemeye doğru ilerlemesi hedefleniyor.

Dolayısıyla, bu mekanizmada alınıp satılan metalar olarak arazi kullanım haklarının belirlenmesinde, elbette nesnel olarak, piyasa ekonomik mekanizmasına ve bu genel ekonomik mekanizmaya göre işlemesi gerekir: Fiyat, piyasanın merkezi kategorisi olarak kabul edilir ve fiyatın ekonomik yasalarının nesnel sinyallerine (arz-talep yasası, para dolaşımı, rekabet...) göre oluşturulmalı ve işletilmelidir. Dolayısıyla, fiyatı belirleme yetkisine sahip olan özne -devlet de dahil- ne olursa olsun, fiyat da bu ilkeye uymalıdır. Bu, piyasa fiyat mekanizmasının nesnel gerekliliğidir.

Dolayısıyla VVA, Devletin -mal sahibinin temsilcisi olarak- bu tür malların piyasa mekanizmasına uygun olarak işletilmesi koşuluyla fiyatlar üzerinde karar verme hakkına sahip olduğuna inanmaktadır. Dolayısıyla Devletin piyasanın nesnel hareketine ve piyasa ilkelerine göre fiyat belirlemesine saygı duyması, söz konusu ekonomik mekanizmadaki Devletin ekonomik yapısıyla çelişmez. Eğer piyasa fiyatlandırma mekanizmasına göre arazi fiyatlarının sonuçlarıyla ilgileniyorsak (elbette piyasa etkin bir şekilde düzenlenmemektedir), ancak piyasayı öznel isteklere göre istikrara kavuşturmak için piyasa dışı fiyatlandırma mekanizmasına geri dönersek, fiyatları piyasadaki gerçek fiyatlarla paralel olarak var olan sübvansiyonlu fiyatlara dönüştürecek ve piyasayı yeraltı, şeffaf olmayan bir işleyiş durumuna itecek kuraldan kaçınırsak; isteme, verme, ayrıcalıklar ve faydalar mekanizmasının verimli topraklarda var olması gerekir...

Düzenlenmiş piyasa prensiplerine göre arazi değerlemesi

VVA'ya göre piyasa prensiplerine göre fiyatlandırmanın düzenlenmiş bir piyasa olması gerekir ve istenilen piyasaya sahip olmak için düzenleme yapma sorumluluğu diğer çözümlere aittir...

Buna göre VVA, arazi fiyatlarının ekonominin temel ekonomik ve sosyal ilişkilerinin sentezini yansıtma işlevi gördüğüne, arazi piyasasının bir "aynası" olarak kabul edildiğine ve hangi piyasa olursa olsun, fiyatın o piyasayı dürüstçe yansıttığına inanmaktadır. Dolayısıyla arazi değerlemesi, spekülasyon, fiyat enflasyonu, doğal afetler, savaş, ekonomik-finansal kriz ve piyasanın makul olmayan engelleri gibi bireysel faktörler, mantıksız ani etkenler tarafından yönlendirilen veya etkilenen piyasa sinyallerine dayandırılamaz... ancak düzenleyici araç ve önlemler aracılığıyla yukarıdaki faktörleri ortadan kaldıran düzenlenmiş bir piyasa olmalıdır: Arz-talep, finans-para birimi...

VVA Başkanı Sayın Nguyen Tien Thoa, “Piyasanın hala yukarıdaki faktörlere sahip olduğu bir dönemde, piyasa prensiplerine göre fiyatlandırma yapabilmek için Vietnam Değerleme Derneği'nin, değerleme kuruluşlarının değerleme yöntemleri için girdileri seçerken benzersiz değil, ortak olan belirli kriterlere sahip olmaları ve yukarıda belirtilen piyasa istikrarsızlığı faktörlerini ortadan kaldırmaları için mevcut düzenlemelerin gözden geçirilmesine ve desteklenmesine izin vermesi gerektiği vurgulanmalıdır” dedi.

Piyasa fiyatlarını koruyun, arazi finansmanı politikalarını düzenleyin

VVA'ya göre, piyasa fiyatı ilkesi uygulanırken, fiyatın arz ve talebin etkisi altında piyasa fiyatını yansıtacak şekilde tutarlı olması ve fiyata sosyal politikalar "eklenmemesi" gerekmektedir. Ancak, piyasa fiyatlarının etkilerini kontrol altına almak için senkronize bir politika sistemi olmalıdır.

Buna göre, piyasa arazi fiyatları, özellikle sosyal güvenlik politikalarının uygulanması olmak üzere, tüm sosyal katmanlardaki birçok bireyin araziye erişim imkânı üzerinde kesinlikle güçlü bir etkiye sahip olacaktır. Bu etkileri sınırlayacak politikalar yoksa, bunlar gerçek etkilerdir.

VVA Başkanı Bay Nguyen Tien Thoa, tavsiyeyi vurgulayarak, "Kanun ve yönergeleri, fiyatlar yüksekse gelir oranının düşürülmesi yönünde ek mali politikalara (vergiler, gelirler, vb.) ve insanların yaşamları üzerinde olumsuz etkileri olan 'şoklara' neden olmaktan kaçınmak için daha makul teşvik politikalarına olanak sağlamalıdır" dedi.

Belirli arazi değerlemesine ilişkin düzenlemeleri koruyun

VVA'ya göre, Arazi Fiyat Listesi, esasen her arazi kullanım amacına ilişkin her arazi türü için, konuma, bölgeye, yerleşim yerine göre arazi fiyatlarının bir özetidir. Arazi Fiyat Listesi, esasen bir toplu fiyatlandırma yöntemidir; tüm bir güzergah için, tüm bir alanın konumu için genel bir fiyat belirler. Belirli bir fiyatı ayarlama katsayısı da genel bir kütle niteliğindedir. Bu kütle niteliğinden dolayı, piyasa fiyatı ilkesine göre belirli durumları kapsayamaz ve devlet ile arazi kullanan kuruluşlar ve bireyler arasındaki mali politikayı kesinlikle etkiler.

Dolayısıyla VVA’ya göre, uygun politikalara hizmet etmek üzere bir dizi özel duruma karar verecek bir mekanizmaya hâlâ ihtiyaç vardır: Kullanılmayan grupta yer alan, ilk defa kullanıma açılan arazi tipleri; arazi fiyat listesinde yer almayan, özel niteliklere sahip (denizden geri kazanılan) arazi tipleri; aynı arazi kullanım amacına sahip ancak farklı ölçek, işlev, arazi kullanım yapısı, arazi kullanım katsayısı... olan arazi kullanım projeleri; piyasa fiyatlarında yerel dalgalanmalara neden olan nesnel ve makul dalgalanmalar; Devletin arazi tahsis ettiği, arazi kullanım bedeli toplama, arazi kirası, saha temizleme tazminatı politikalarını uygulamak için arazi geri kazandığı zamanda arazi tipleri, belirli arazi kullanım projeleri...

Source: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html