Kurumsal engellerin kaldırılması, kaynakların serbest bırakılması - Son bölüm: Gayrimenkulde prosedürel darboğazların ve maliyetlerin azaltılması

Emlak sektörü, hala sayısız prosedür ve mühürle boğuştuğu, birçok aşamanın tıkandığı bir sektörden dolayı sıkıntılardan yakınmaya devam ediyor.

Yatırımcılar Dong Nai'deki bir projeye bakıyor - Fotoğraf: QUANG DINH

2024 Tapu Kanunu, önceki versiyonlara göre birçok eksikliği gidermiş olmasına rağmen, uygulama sürecinde hâlâ birçok sorun bulunmakta ve iki kademeli yerel yönetim modeline uygun değildir.

Cevap kaç günde gelir?

EZ Real Estate Genel Müdürü Bay Pham Duc Toan, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede, işletmelerin arazi edinimi ve tahsisi sürecinde şu anda zorluklarla karşılaştığını söyledi. Arazi temizleme görevlerinin ilçe düzeyinden belediye düzeyine aktarılması, yerel yetkililerin mesleki yeterliliğinin gereklilikleri karşılamaması nedeniyle birçok zorluğa yol açtı. Öte yandan, il düzeyine çok fazla odaklanılması, aşırı yüklenmeye ve yavaş işleme yol açacaktır. Ayrıca, arazinin menşeini belirleme aşaması da arazi temizleme sürecini uzatmaktadır.

Bay Toan, ademi merkeziyetçilik sürecine zamanında rehberlik ve politika ayarlamaları eşlik etmezse, tazminat planlarının hazırlanması ve onaylanmasının zorluklarla karşılaşmaya devam edeceğini söyledi. Şu anda 60 güne kadar süren ihale değerlendirme süresinin kısaltılmasını önerdi; çünkü "işletmeler genellikle uzatma talebinde bulunmak zorunda kalıyor ve bu da ihale teminatı maliyetini artırıyor."

Ayrıca, inşaat ruhsatı süreci de büyük bir darboğazdır. Projenin toplam yatırımı ve temel tasarımı tamamlandıktan sonra, yangın önleme ve yangınla mücadele gereklilikleri en karmaşık olanıdır.

Le Thanh Şirketi Genel Müdürü Le Huu Nghia , Tuoi Tre'ye yaptığı açıklamada, genel olarak gayrimenkul projelerinin ve özellikle de sosyal konut projelerinin en önemli noktasının uzun hukuki süreçler olduğunu söyledi. Nghia'ya göre, bir konut projesi için 2 yıl süren süreçler yerine, birçok proje 5-7 yıla kadar sürebiliyor.

Örneğin, bu işletmenin projesinde tek bir prosedür var ancak birimler farklı görüşlere sahip, bu da işletmeyi değişime zorluyor, işlem süresini ve uygulama maliyetlerini uzatıyor. Devlet kurumlarına danışılması gereken bir sorun olduğunda ise belgeler gönderiliyor ama bazen bir ay boyunca yanıt alınamıyor ve bu da işletmeyi "huzursuz" ediyor çünkü vakit nakittir.

Bu nedenle Bay Nghia, idari işlemler için sonuç alınmasının kaç gün süreceğinin, aksi takdirde işletmelerin ne yapması gerektiğinin, kimin sorumlu olduğunun ve her bir özel aşamanın açıkça belirtilmesi gerektiğine inanıyor.

"Başka kurumlardan görüş isterseniz, yanıt vermek için kaç gününüz var? Yanıt gelmezse, nasıl çözülecek? Görüş isteyip de aylarca, yıllarca hiçbir sonuç görmeden bekleyemezsiniz. Süre aşılırsa ve bir çözüm bulunamazsa, işletmenin daha üst bir makama belge göndermesi gerekir," diye önerdi Bay Nghia.

Arazi değerleme ikilemi

Birçok işletme için en büyük zorluk, arazi kullanım bedellerini belirlemek için arazi değerlemesi yapmaktır. Çok yüksek fiyatlar belirleyen bölgeler var ve bu da birçok projenin "başarısız" olmasına neden oluyor. Bay Toan, "Mevcut arazi kullanım bedelleri piyasada hala büyük bir sorun, bu nedenle uygun bir hesaplama yöntemine ihtiyaç var. Fiyatlar çok yükseldiğinde, sadece işletmeler değil, ev alıcıları da zarar görecek," dedi.

Yuanta Vietnam analiz departmanından bir uzmana göre, proje geliştirmedeki darboğazları gidermek için güncelliğini yitirmiş düzenlemelerin kaldırılmasına öncelik verilmeli. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 2024 Arazi Kanunu'nu yürürlüğe girmesinden sadece bir yıl sonra yeniden gözden geçirmek zorunda kalması, mevcut engellerin ilerlemeyi engellediğini gösteriyor.

Uzmana göre, Vietnam 1 Temmuz 2025'ten itibaren resmen iki kademeli bir yönetim modeli uygulayacak. Bu nedenle, ilçe düzeyindeki yıllık arazi kullanım planlarına ilişkin düzenlemeler çakışıyor, proje gecikmelerine neden oluyor ve kaldırılmalı.

Hükümet, 68 hükmün eklendiği veya düzenlendiği kapsamlı bir "revizyon" niteliğindeki revize Arazi Kanunu'nun ilk taslağını yayınladı. Uzmanlar , Ulusal Meclis'in Ekim oturumunda yasalaştırmasını ve 2026 başından itibaren yürürlüğe girmesini bekliyor.

Phu Dong Group Genel Müdürü Bay Ngo Quang Phuc, 2 yıllık bir projenin 5 yıla kadar sürmesi durumunda işletmenin finansal maliyetlerinin önemli ölçüde artacağını, hatta bazen arsa maliyetinin yarısına düşeceğini hesapladı. Bay Phuc, 500 milyar VND değerindeki bir arsa örneğinde, 2 yıllık faizin sadece 100 milyar VND olduğunu, ancak projenin 5 yılda tamamlanmasını engelleyen sorunlar nedeniyle faiz maliyetinin 250 milyar VND'ye kadar çıkabileceğini söyledi. Bay Phuc, "Devletin, projenin 2-3 yılda tamamlanması yerine sadece 6 ay ila 1 yılda tamamlanması için prosedürleri azaltması gerekiyor. Bu da maliyetleri düşürmeye ve arzı artırmaya yardımcı oluyor," dedi.

Saha temizliği öncesinde 177 aşamanın tamamlanması gereken projeler var.

GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, bir keresinde, idari prosedürlerde her proje için damgalanması gereken mühür sayısının yaklaşık 38-40 olduğunu belirtmişti. İşletmelerin, zorunlu saha izni öncesinde diyaloga hak kazanmak için 360 gün süren 177 adımı tamamlaması gereken projeler bulunuyor.

Ulusal Meclis delegesi Hoang Van Cuong da gayrimenkul sektöründeki idari prosedürlerde hâlâ karmaşıklıklar olduğunu söyledi. Ancak, yalnızca 4-5 adımın net olmaması durumunda karar alma sürecinin daha zor ve karmaşık hale gelebileceği konusunda uyardı.

Bunun yerine, dikkate alınması gereken önemli faktörler şunlardır: Bir projenin işlenmesi ne kadar sürer? Prosedürler açık, kamuya açık ve şeffaf mıdır? Yönetmelikler gerçeklikle tutarlı mıdır? Netlik, genel suçlamalardan kaçınarak belirli sorumlulukların atanmasına yardımcı olur.

Dr. Can Van Luc, artan konut fiyatlarının doğrudan nedeninin maliyet yükü olduğuna inanıyor. Özellikle yeni arsa fiyat listesi piyasa fiyatına yaklaştığında, arsa ve arsa temizleme maliyetleri giderek artan bir oranda artıyor ve bu da işletmelerin finansal yükümlülüklerinin keskin bir şekilde artmasına neden oluyor.

Birçok projenin sermaye eksikliğinden değil, arzı daraltan ve konut fiyatlarını artıran uzun onay süreçlerinden dolayı tıkandığını vurguladı. Bu süreç yeniden düzenlenirse, binlerce proje kısa sürede piyasaya sürülebilir ve bu da arzın artmasına ve fiyatların düşmesine katkıda bulunabilir.

Sayın Tran Van Khai (Milli Meclis Bilim, Teknoloji ve Çevre Komitesi Başkan Yardımcısı):

Birçok prosedürü kesecek, güçlü bir şekilde merkezden uzaklaştıracağız

Ho Chi Minh şehrinde inşaat halindeki gayrimenkul projesi - Fotoğraf: QUANG DINH

İnşaat sektöründeki idari prosedürler hâlâ zahmetli, karmaşık ve çok katmanlı. Bazı işletmeler, "şu anda en zor şeyin sermaye veya arazi değil, yatırım prosedürleri" olduğunu düşünüyor. Paraları ve arazileri var, ancak proje bir dizi izin ve ekspertiz nedeniyle hâlâ "takılıp kalmış" durumda.

Örneğin, müstakil bir konut projesinin yapı ruhsatı alması bir yıldan fazla sürer çünkü birçok kurum tarafından ardı ardına dosya sunulup incelenmesi gerekir. Hatta Hanoi'de, sadece inşaata başlama prosedürlerinin tamamlanması bile birkaç yıl süren gayrimenkul projeleri bile vardır.

Ayrıca, İnşaat Kanunu ile ilgili mevzuatlar arasındaki tekdüzelik ve tutarlılığın eksikliği yatırımcılar arasında kafa karışıklığına yol açmaktadır. Günümüzde ortalama bir inşaat projesi yaklaşık 5-7 mevzuatın düzenlemesine tabi olduğundan, yatırımcılar "hangi mevzuatı doğru bir şekilde takip edeceklerini bilememektedirler".

Bu nedenle, İmar Kanunu'nda yapılacak değişiklik, "kontrol etmek yerine yaratmak" anlayışıyla prosedürleri basitleştirmeye ve önemli ölçüde azaltmaya odaklanacaktır. Özellikle, değerlemesi geçen projeler için inşaat ruhsatları muaf tutulacak ve diğer projeler için tek bir ruhsatlandırma prosedürü uygulanacak ve ruhsatlandırma süresi en fazla 7 gün olacaktır.

Bununla birlikte, ademi merkeziyetçilik, inşaat yönetiminde yetki ve sorumluluğun maksimum ademi merkeziyetçilik ruhuyla devredilmesi, etkili kontrol mekanizmaları, teknoloji ve veriye dayalı izleme, hesap verebilirlik mekanizmaları ve ihlallere karşı yaptırımlar da bulunmaktadır. Buradan hareketle, özel sektör için eşit bir ortamı teşvik edecek ve yaratacak, toplumsal kaynakları çekeceğiz.

Konuya geri dön

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Kaynak: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm