Yeni politikaların "dalgasını yakalayan" toprak tüccarları kentsel arazi avına çıkıyor

Kentsel arazi avı

Değiştirilen Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda bir dizi yeni düzenleme 1 Ocak 2025'ten itibaren yürürlüğe girecek. Bu kanun, mevcut düzenlemelere göre arsa ifrazı ve satışı konusunda daha katı düzenlemeler içeriyor ve bu durum özellikle arsa tüccarları olmak üzere kamuoyunun ilgisini çekiyor.

Yeni düzenlemeyle, özellikle özel sınıf, I., II. ve III. sınıf kentsel alanlardaki mahalle, ilçe ve şehir merkezlerinde; peyzaj mimarisine ilişkin gereksinimlerin yüksek olduğu alanlarda, kentsel alanlarda mimari açıdan öne çıkan yapıların merkezi alanlarında ve çevresinde; kentsel alanlarda bölgesel veya yüksek yolların ve ana peyzaj güzergahlarının cephelerinde bulunan arsaların ifraz ve satışı önlenecek.

Birçok gayrimenkul uzmanına göre, uzun vadede, arsa ifraz ve satışını sıkılaştıran düzenleme, piyasanın daha şeffaf ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesine yardımcı olacak. Ancak, yeni yasanın 2025 başlarında yürürlüğe girmesinin ardından piyasada büyük dalgalanmalar yaşanacak.

Yeni projelerin onaylanması daha zor olacak. Ayrıca, kentsel alanlarda II. ve III. tipte uygulanan arazi parselasyon projeleri hâlâ normal şekilde devrediliyor ve hatta fiyat avantajlarından bile faydalanabiliyor. Arz ve talep arasındaki ilişki, bu ürünlerin fiyatlarının düşmesine değil artmasına neden oluyor.

Yukarıdan bakıldığında Hanoi'nin yoğun bir şekilde sıralanmış evlerle dolu bir köşesi (Fotoğraf: Ha Phong).

Bu yeni politikanın etkisini yakalayan, arazi ticaretinde uzun yıllara dayanan deneyime sahip birçok yatırımcı, yeni düzenlemeler kapsamında arazilerin bölünmesinin ve satışının yasak olduğu bölgelerde arazi arayışına girdi. Özellikle bu bağlamda, arazi piyasası yavaşlama belirtileri gösteriyor ve bazı bölgelerde fiyatlarda büyük düşüşler yaşanarak zararlar azaltılıyor.

Hanoi'de gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Nguyen Van Khanh, önümüzdeki dönemde arazi piyasasının özellikle satılık arsalara bölünmemiş kentsel alanlarda kıt olacağını söyledi. Arzın kıt olduğu dönemlerde, bu ürünün fiyatının artma olasılığı oldukça yüksek.

"Daha önce yatırımcılar olarak banliyölerde büyük arsalar arıyor, bunları bölüp satmayı hedefliyorduk. Ancak yaklaşan yeni düzenlemelerle birlikte birçok yatırımcı, merkez ilçede yerleşim alanlarında, açık artırma alanlarında ve yeniden yerleşim alanlarında sertifikalı arsalar arayacak," diyen Bay Khanh, yakın gelecekte tüm yasal belgeleri tamamlanmış mevcut arsaların fiyatlarının hızla artacağını da sözlerine ekledi.

Ancak Bay Khanh, yüksek fiyat artışları potansiyeli görmesine rağmen, tüm yatırımcıların bu arazi ürününü satın alamayacağını belirtiyor. Çünkü Hanoi'nin bazı merkez ilçelerindeki yasal arazi parsellerinin fiyatları yüksek.

Gayrimenkul yatırımında 20 yılı aşkın deneyime sahip olan Thanh Xuan (Hanoi) bölgesinden Bay Tran Van Huy, yeni düzenlemelere göre satışa çıkarılmasına izin verilmeyen bölgelerdeki arazi piyasasının, fiyat artış trendinde büyük dalgalanmalar yaşayacağını belirtti. Bunun en belirgin nedeni, bu gayrimenkul ürününün arzının kıtlık durumuna düşecek olmasıdır.

Bay Khanh, "Arsa çılgınlığı" döneminden sonra parsellenmiş arazilerin fiyatında düşüş belirtileri görülse de hâlâ yüksek. Piyasada, arazi sahiplerinin mali sıkıntı içinde olması ve iyi konumlarda olmaması nedeniyle fiyatı düşen veya zararına satılan çok az arsa var," dedi.

Hala uzun vadeli hesaplamaya ihtiyaç var

Batdongsan.com.vn web sitesi uzmanlarına göre, zorlu bir yıl geçiren emlak piyasası bağlamında, gayrimenkul sahibi olma ihtiyacı hâlâ mevcut. Segmentler açısından, potansiyel alıcıların en çok ilgi gösterdiği tür arsa (%33), ardından müstakil evler (%26) ve daireler (%24) geliyor.

Yukarıdaki bilgi sitesinin Stratejik Direktörü Le Bao Long, araziye yönelik bu öncü eğilimi açıklarken, tüketicilerin arazi konusunda yüksek beklentileri olduğunu ve düşük fiyatlarıyla bu tür arazilerin her zaman yatırımcıların ilgisini çektiğini söyledi.

Bir zamanlar Hoang Mai bölgesinde arazilerin bölünüp satılmasına izin verilen bir konut projesi (İllüstrasyon: Ha Phong).

İnsanlar, fazladan paraları olduğunda ve piyasanın biraz toparlandığını gördüklerinde gayrimenkule yatırım yapma eğilimindedir. Akla gelen ilk tür arsadır ve arsanın kâr marjı çok iyi, çok yüksek bir mülk türü olduğu fikrine dayanır.

Aslında, arsa ürünlerinin alım satımı diğer gayrimenkul türlerine göre daha kolaydır. Özel bir evin fiyatı yaklaşık 7-12 milyar VND iken, arsa alıcıları onu yalnızca 3-5 milyar VND'ye satın alabilir.

Birçok gayrimenkul uzmanına göre gayrimenkul piyasası toparlanma kaydetti ancak hala düşük seviyede.

Ancak, şu anda arsa yatırımı yapmak istiyorsanız, en önemli konu yatırımcıların finansal kapasitelerini göz önünde bulundurmalarıdır, çünkü artık spekülatif yatırımcıların zamanı değil. Bunun yanı sıra, yatırımcıların gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet eden, yasal statüsü net ürünleri tercih etmeleri gerekir.

Hanoi Emlak Kulübü Başkan Yardımcısı Bay Nguyen The Diep, "Piyasanın toparlanması için daha fazla zamana ihtiyacı var. Bence bu, çok fazla finansal kaldıraç kullanmayan yatırımcıların daha fazla alım yapacağı bir dönem. Bu dönemde arazi yatırımcıları orta ve uzun vadeye karar vermeli," diye tavsiyede bulundu.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm