Ho Chi Minh şehrinin doğusundaki uydu kent bölgelerinin büyüme etkenleri.

Ho Chi Minh şehrinin doğu sınır bölgelerindeki gayrimenkul piyasası önemli bir değişim dönemine giriyor. Bol arazi, entegre altyapı ve yüksek kira getirileri sayesinde Bien Hoa ve Long Thanh gibi bölgelerde uzun vadeli vizyona sahip yeni bir yatırım döngüsü ortaya çıkıyor.

Bir konsolidasyon stratejisi ve kamu yatırımları için bir başlangıç ​​noktası.

Tarihi idari birleşmelerinin ardından Ho Chi Minh Şehri ve Dong Nai, Vietnam'ın Güneydoğu bölgesinde olumlu bir kalkınma potansiyeli sergiledi.

Yeni Ho Chi Minh Şehri'nin (Ho Chi Minh Şehri, Ba Ria - Vung Tau ve Binh Duong'dan oluşmaktadır) ve yeni Dong Nai'nin (Dong Nai ve Binh Phuoc'tan oluşmaktadır) oluşumu, sadece idari sınırların genişletilmesi değil, aynı zamanda önemli bir ekonomik bölge oluşturmak için güçlerin birleştirilmesidir.

Dong Nai'nin gelişiminin itici gücü altyapıdır. (Kaynak: Batdongsan.com.vn)

Birleşmenin ardından Ho Chi Minh şehrinin gayri safi yurtiçi hasılası (2024'te) 2,7 trilyon VND'yi aşarak ülke genelinde birinci sıraya yükselirken, Dong Nai 609 trilyon VND'yi aşarak 4. sırada yer aldı.

Dong Nai ve Ho Chi Minh Şehri arasındaki sınır bölgesi, düşük nüfus yoğunluğu, bol arazi kaynakları ve düşük arazi fiyatlarıyla kentleşme için önemli bir potansiyel yaratmaktadır. Buna ek olarak, artan kamu yatırımları ekonomik kalkınmayı desteklemektedir. Eylül 2025 sonu itibarıyla Ho Chi Minh Şehri kamu yatırım sermayesinin %50'sini, Dong Nai ise %35'ini kullanmıştır.

Dong Nai, Ho Chi Minh şehrinin doğusunda genişleyen kentsel ve liman-havaalanı lojistik ortamında stratejik bir konuma sahiptir. Long Thanh Uluslararası Havaalanı, Cai Mep - Thi Vai Limanı, Bien Hoa - Vung Tau Otoyolu, Ho Chi Minh Şehri - Long Thanh - Dau Giay Otoyolu, Cat Lai Köprüsü, Phu My 2 Köprüsü, Dong Nai 2 Köprüsü ve Thu Thiem - Long Thanh demiryolu hattı da dahil olmak üzere bir dizi önemli altyapı projesi, doğu bölgesini kademeli olarak dönüştürmektedir…

Dong Nai - Doğu'dan gelen yatırım akışları için yeni odak noktası.

Bölgesel planlama, altyapı ve kentleşme hızı arasındaki sinerji, yatırım akışlarının Doğu'ya doğru kaymasına neden oluyor.

Batdongsan.com.vn'nin verilerine göre, Eylül 2025 itibarıyla Dong Nai'deki gayrimenkule olan ilgi %21 artarak Ho Chi Minh şehrinin doğu bölgesinin iki katına ulaşmış ve diğer bölgeleri açık ara geride bırakmıştır.

Doğu bölgesindeki gayrimenkullere, özellikle Dong Nai'de, artan bir ilgi gösteriliyor. (Kaynak: Batdongsan.com.vn)

Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimine sınır komşusu olan gayrimenkul piyasasındaki bir diğer parlak nokta ise dairelerin kira getirisinde yatıyor. 2. Bölge %2,1, 9. Bölge yaklaşık %2,7 ve Thu Duc %3,3 getiri sağlarken, Bien Hoa %4,4 ile zirveye yerleşti, onu %3,2 ile Nhon Trach takip etti.

Bu durum, Bien Hoa, Dong Nai pazarının sadece uzun vadeli yatırım ve elde tutma için değil, aynı zamanda kira gelirleri yoluyla kısa vadeli nakit akışı yaratma açısından da gerçek bir kar potansiyeline sahip olduğunu göstermektedir; bu da yüksek likidite arayan bir pazarda yatırımcıların dikkatini çeken bir faktördür.

Bien Hoa, doğu bölgesinde kira getirisi açısından lider konumda. (Kaynak: Batdongsan.com.vn)

Arsa segmentinde, Ho Chi Minh şehrinin doğusundaki piyasa da toparlanıyor. Bu bölgeye olan ilgi, Nisan 2025'e kıyasla Eylül 2025'te %6 artarak, batı (%3) ve kuzey (%5) bölgelerinden daha yüksek bir seviyeye ulaştı; bu durum güneydeki düşüş eğiliminin tam tersidir.

Özellikle Bien Hoa ve Long Thanh'te, 2025'in 3. çeyreğinde metrekare başına ortalama talep fiyatı 16-23 milyon VND arasında değişmekte olup, bu da 2025'in 1. çeyreğine kıyasla %5-7'lik bir artış anlamına gelmektedir. Ho Chi Minh Şehri merkezindeki ortalama metrekare fiyatı olan 130 milyon VND ile karşılaştırıldığında, bu fark, büyüme için hala önemli bir alan olduğunu göstermektedir.

Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimindeki Dong Nai eyaletinde yer alan projeler için fiyat seviyeleri. (Kaynak: Batdongsan.com.vn)

Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimine sınır olan Bien Hoa bölgesindeki kentsel alanlarda bulunan alçak katlı mülklere olan ilgi, 2025'in 3. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %58 arttı.

Ho Chi Minh şehrinin merkezindeki bu tip gayrimenkullerin fiyat seviyesi hafifçe düşüş göstererek 248 milyon VND/m2 seviyesinde kaldı. Bu arada, Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimine sınır olan Dong Nai bölgesindeki alçak katlı gayrimenkullerin fiyat seviyesi 55 milyon VND/m2 civarında dalgalanıyor ve 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla hala %6 artış gösteriyor.

Bazı kentsel alanlarda fiyatlar hala cazip olmaya devam ediyor; örneğin, yaklaşık 170 hektarlık bir alana sahip olan Izumi Şehri (Long Hung, Dong Nai), şu anda metrekare başına yaklaşık 45 milyon VND fiyatla satışa sunuluyor.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh'a göre, kısa vadede yatırımcılar, kira geliri potansiyeli olan veya gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan, halihazırda belirgin kentsel alanlar oluşturmuş bölgelere öncelik vermelidir. Uzun vadede ise, altyapı gelişimi ve kentleşme oranı, bir sonraki kalkınma döngüsünde doğu bölgesinin gerçek değerini belirlemede belirleyici faktörler olacaktır.

Müşteriler, Ho Chi Minh şehrinin doğu sınırındaki bir projeyi ziyaret ediyor. (Kaynak: Batdongsan.com.vn)

“Gerçekte, Ho Chi Minh şehrinin merkezindeki arazi fiyatları yükselmeye devam ederken ve arazi giderek daha sınırlı hale gelirken, nüfusun merkezden uzaklaşması ve yatırımların banliyö bölgelerine doğru genişlemesi kaçınılmaz bir trenddir. Güneydoğu bölgesini birbirine bağlayan bir geçit konumunda bulunan Dong Nai, 'üçlü bir avantaj'a sahip: düşük arazi fiyatları, hızla gelişen altyapı ve yüksek kira getirisi,” diye belirtti Bay Quoc Anh.

Kaynak: https://baoquocte.vn/dong-luc-tang-truong-cua-vung-do-thi-ve-tinh-phia-dong-tp-ho-chi-minh-334656.html