Kiralık konut büyümesinde atılım

Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam'ın talimatından yaklaşık yarım ay sonra, Hükümet, halk için konut geliştirme stratejik ayağını hayata geçirmek amacıyla kiralık konut projelerine başlanacak yerleşim yerlerinin belirlenmesi görevini tamamladı.

Projeler Haziran ayında hızla başlayacak.

Başbakan Le Minh Hung, Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam'ın talimatı doğrultusunda, 1 Haziran'da Hai Phong şehri ve Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh ve Hung Yen illerinin liderleriyle kiralık konut geliştirme üzerine yapılan çalışma toplantısına başkanlık ederek şunları vurguladı: "Kuzeydeki kilit ekonomik bölge, sanayi gelişimi için merkezi bir alandır ve şu anda çok yüksek bir kentleşme oranı ve büyük bir işgücü yoğunlaşması yaşamaktadır. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh ve Hung Yen'in tamamı, sanayi bölgelerinde çalışan yüz binlerce işçiyle ülkenin en yüksek ekonomik büyüme oranlarından bazılarına sahiptir. İşçiler için kiralık konut ihtiyacı çok acildir ve bu bölgedeki kiralık konut geliştirme, bu yaklaşımın ülke genelindeki diğer yerleşim yerlerinde pilot uygulama ve çoğaltılması için de bir emsal teşkil etmektedir."

Hükümet kiralık konut projelerini hızla hayata geçiriyor.

Fotoğraf: Dinh Son

Hükümet başkanı, kararlı ve acil bir şekilde, benzeri görülmemiş bir ültimatom verdi: Haziran ayına kadar, yukarıda belirtilen dört il ve şehrin her biri en az bir kiralık konut projesine başlamak için çaba göstermeli; ve aynı zamanda bu yılın üçüncü ve dördüncü çeyreklerinde büyük ölçekli kiralık konut projelerinin uygulanmasına yönelik prosedürleri tamamlamalıdır. Önemli olan, artık sadece "çaba göstermek" veya "çaba sarf etmek" gibi ifadeler içeren bir kılavuz olmaktan çıkıp, kağıt üzerindeki raporları reddederek somut sonuçlar talep eden acil bir gereklilik olduğunu vurgulayan bu direktiftir. Yerel yönetimlerin zorluklarla veya engellerle karşılaştığı durumlarda, merkezi bakanlıklar ve kurumlar proaktif bir şekilde acil destek ve çözümler sunmalıdır.

Kiralık konut geliştirme sürecine özel sermayenin katılımını sağlamak için mekanizmalar oluşturmak, devlet ve halkın birlikte çalışması politikasını hayata geçirmenin iyi bir yoludur.

FOTOĞRAF: DINH SON

Başbakanın direktifi, Genel Sekreter ve Başkan To Lam'ın "Kiralık konutlar stratejik bir sütun olmalıdır" şeklindeki tarihi direktifini yayınlamasından sadece yarım ay sonra, Partinin stratejik vizyonunu gerçeğe dönüştürme yolunda atılmış hızlı ve somut bir adımdır. Bu, emsalsiz bir hızdır, çünkü normalde bir sosyal konut projesinin planlama onayından, yatırım politikası onayından, arazi tahsisinden inşaat ruhsatı alınmasına ve inşaata başlanmasına kadar geçen süre ortalama 18-24 ay sürer.

40 yılı aşkın süredir kiralık konut sektöründe araştırmalar yapan Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanının kiralık konut sektörüne ilişkin tarihi stratejik düşünce değişikliğinin ardından Hükümetten gelen hızlı ve kararlı direktiflerden duyduğu büyük sevinci ve duyguyu dile getirdi. Bunun sadece gayrimenkul piyasası için harika bir haber olmadığını, aynı zamanda kentsel alanlardaki orta ve düşük gelirli insanların büyük çoğunluğunun hayatını doğrudan etkilediğini vurguladı. Aynı zamanda, Anayasada belirtilen vatandaş haklarını güvence altına almayı amaçlayan yeni bir stratejik vizyonun da önünü açtığını belirtti.

Günümüzde, özellikle Z kuşağı olmak üzere gençler, kalıcı bir eve sahip olmayı önceliklendirmeme eğiliminin öncülüğünü yapıyor. Dördüncü Sanayi Devrimi, yapay zeka (YZ) ve paylaşım ekonomisinin gelişmesiyle, Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinden Phu Quoc veya Sa Pa'ya kadar her yerden uzaktan çalışabiliyorlar. Keşfetmeyi ve deneyim kazanmak için sık sık iş değiştirmeyi seviyorlar. Gençler için, yaşam tarzlarına ve işlerine uygun esnek kiralık konutlar en önemli önceliklerden biri. Dünyaya baktığımızda, Japonya ve Batı gibi gelişmiş ülkelerde, kentsel alanlarda kirada oturanların oranı yaklaşık %60 civarında. Singapur'da ise bu rakam yaklaşık %80'e ulaşıyor.

"Partinin 14. Ulusal Kongresi, Ho Chi Minh Şehri'nin ve tüm ülkenin 2045 yılına kadar ekonomik ve sosyal yapıda büyük bir dönüşümle gelişmiş bir sanayi ülkesi haline gelmesini hedeflemiştir. Bu nedenle, kiralık konut talebi artacak ve bu kaçınılmaz bir trenddir," diye belirtti Bay Le Hoang Chau.

Gayrimenkul piyasası için bir ivme.

Başbakan Le Minh Hung, yerel yetkililere yönelik talimatlarında, uygun fiyatlı kiralık konut geliştirmenin ele alınması gereken acil bir konu olduğunu da belirtti. Devletin öncülük etmesi ve devlet kaynaklarını özel kaynakları desteklemek ve çekmek için bir kaldıraç olarak kullanması; Ulusal Konut Fonu ve yerel konut fonlarını etkin bir şekilde kullanarak piyasayı yönlendirmesi ve ivme kazandırması; ve sadece bütçeye güvenmek yerine, özel sermayeyi ve uzun vadeli sermayeyi harekete geçirmeye odaklanarak çeşitli kaynakları seferber etmesi gerektiğini vurguladı.

Kiralık konut geliştirilmesi, insanların konut sorununu çözmeye katkıda bulunur.

Fotoğraf: Dinh Son

Parti ve Hükümetin çağrısına yanıt olarak birçok işletme de katılmaya hazır olduklarını açıkladı. Geçtiğimiz hafta sonu, Hoang Quan Gayrimenkul Şirketi'nin yöneticileri, Tay Ninh'deki Altın Şehir sosyal konut projesinde birimlerinin yarısını kiraya verdiklerini ve bu oranı tüm gelecek projelerde uygulayacaklarını paylaştılar. Özellikle, Altın Şehir projesinin ilk aşamasında Hoang Quan, yaklaşık 1.000 daireli 4 apartman binası geliştirdi. Şirket bunları 2 satılık ve 2 kiralık bina olarak ayırdı. Yakın gelecekte, tüm projelerde Hoang Quan en az %50'sini kiraya verecek. Şirket ayrıca, Hükümetin çağrısına yanıt olarak kiralık konut inşa etme konusunda iş birliği yapmak isteyen iki bankadan da teklif aldı…

Sayın Le Hoang Chau, bunun makul ve mantıklı bir kalkınma yönü olduğunu, çünkü kalkınma odaklı yaklaşımda kamu yatırımlarının her şeyi halledemeyeceğini, sadece bir kaldıraç görevi görebileceğini belirtti. Ancak, yalnızca özel sektöre ana güç olarak güvenirsek, önümüzdeki yol mekanizmalardan pratik uygulamalara kadar sayısız engelle dolu olacaktır.

Özellikle, sosyal konut ve kiralık konutlara yatırım yapan işletmeler için en büyük engel, arazi edinme zorluğu ve arazi temizleme maliyetlerinin yüküdür. Diğer ülkelerden alınan dersler, devletin, sanayi bölgeleri içindeki konut veya ticari hizmetler için planlanmış kamu arazilerini cesurca kullanarak, kamu ihalesi düzenleyerek ve işçiler ve göçmenler için kiralık konut inşa edecek saygın yatırımcıları seçerek öncü bir rol oynaması gerektiğini göstermektedir. Bu durumda, işletmeler arazi kullanım ücretlerinden ve arazi kiralama ücretlerinden muaf tutulacaktır. İşletmelerin projeler için sakinlerden tarımsal arazi kullanım haklarını bağımsız olarak müzakere ederek edindiği durumlarda, arazi temizleme için tazminat maliyetlerinin düşülme mekanizmasının, yatırımcıların zarar etmesine yol açan mevcut, aşırı düşük tarımsal arazi fiyat listesini uygulamak yerine, işletmeler tarafından ödenen gerçek değeri yansıtacak şekilde değiştirilmesi gerekmektedir.

Arazi bulunabilirliği sorununun yanı sıra, uzun vadeli kredinin sağlanması da hükümet müdahalesini gerektiren bir diğer darboğazdır. On yıllarca sürebilen uzun geri ödeme süresi göz önüne alındığında, düşük faiz oranları ve eşdeğer kredi koşulları sunan tercihli kredi politikaları olmadan, özel işletmeler borç baskısını kaldıramayacak, bu da kira fiyatlarını artırmalarına ve bu tür konutların insani yönünü istemeden baltalamalarına yol açacaktır.

Sayın Chau, "Devletin bu aşamadaki yönlendirmesinin, mevcut yasal çelişkilerin derhal çözülmesiyle somutlaştırılması gerekiyor. Örneğin, Konut Kanunu, kiralık sosyal konut projelerine yatırım yapanların tercihli krediye erişmesine izin verirken, 100 sayılı Hükümet Kararnamesi, Sosyal Politika Bankası'nın bu gruba kredi vermesine izin vermiyor. Bu tutarsızlık, bu 'yasaya aykırı belge', yasal sistemi uyumlu hale getirmek için acilen değiştirilmelidir," diyerek örnek verdi.

Aynı zamanda, özel sektörün katılımını gerçekten teşvik etmek için, Bay Le Hoang Chau'ya göre, devletin vergilendirme ve kentsel altyapı politikalarını senkronize etmesi gerekiyor. 2014 Konut Kanunu, kiralık sosyal konut projeleri için vergi oranının satılık konutlardan daha düşük olması gerektiğini öngörmesine rağmen, Vergi Kanunu'nda ilgili değişikliklere henüz izin verilmediği için bu düzenleme yıllarca kağıt üzerinde kaldı. Dahası, devlet, ulaşım ve teknik altyapıyı sosyal konut projelerinin sınırlarına bağlamak için proaktif olarak bütçe yatırımı yaparak öncü bir rol oynamalıdır. Bu senkronize bağlantı, toplumun en savunmasız grubu olan düşük gelirli kişilerin uygun kentsel modellere erişme ve yerleşme fırsatına sahip olmalarına yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda politika vizyonunun stratejik düşüncesini somut konut çözümlerine dönüştürmek için en pratik kaldıraç görevi görür.

Yerel yönetimler inisiyatif alır, yerel yönetimler işi yapar.

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, bunun tamamen doğru bir politika olduğunu vurgulayarak, bu konunun Vietnam'ın ilk konut yasası olan 2005 Konut Yasası'nda ele alındığını belirtti. Ancak, kiralık konut segmentinin gelişimi başarılı olamadı çünkü bu sektöre yapılan yatırımlar 40-50 yıllık uzun bir sermaye devir süresi gerektiriyor. Ayrıca, kira fiyatlarının düşük ve birçok insan için uygun fiyatlı olması gerektiğinden kar marjı çok yüksek değil. Buna karşılık, ticari konut geliştirilirse, yatırımcılar proje satıldığında 5-7 yıl içinde tüm yatırımlarını geri kazanabilir ve oldukça yüksek bir kar elde edebilirler. Bu nedenle, özel işletmelerin hevesli olmaması kaçınılmazdır. Bu segmente yatırım için yalnızca devlet bütçesine güvenmek de zordur çünkü bütçe sınırlıdır ve altyapı gibi temel ekonomik sektörlere yatırım yapılması gerekir…

Bu nedenle, Profesör Dang Hung Vo, bu politikayı uygulamak için birçok girişime ihtiyaç duyulduğunu öne sürdü. İlk olarak, işletmeler ve hatta devlet yönetim kurumları, inşaat teknolojisini ve yapı malzemeleri teknolojisini değiştirmeli ve apartman binalarındaki alanı tam olarak kullanmalıdır... kiralık konut inşaat maliyetini düşürmeye yardımcı olmak için. Ardından, devletin özel sermayenin katılımının önünü açacak politikalar ve mekanizmalar geliştirmesi gerekiyor. Özellikle, şirket ortaklığı modeli olan Yap-İşlet-Devret (BOT) veya Kamu-Özel Ortaklığı (PPP) modelinin uygulanması düşünülmelidir. Bu modelde, devlet araziden sorumludur ve işletmeler konut inşaatına yatırım yapar. Kiralama süresi boyunca, işletmeler diğer işletme modellerine benzer şekilde, inşaata yatırdıkları sermayeyi ve karı geri alırlar. Arazi konusunda devlet desteği, özel şirketlerin her şeyi kendileri halletmesinden daha kolay ve daha az maliyetlidir. Bu aynı zamanda, devletin özel sermayeyi kiralık konut piyasasının geliştirilmesine en hızlı şekilde katılmaya teşvik etmesi ve çekmesi için bir kaldıraç olarak da görülmektedir. Sonuç olarak, işletmeler daha fazla projeye katılma konusunda daha güvenli olacak ve nüfusun büyük çoğunluğu için uygun fiyatlı kiralık konutlar yaratılacaktır.

Özellikle Profesör Dang Hung Vo, halk için kiralık konutların veya genel olarak konutların gelişimini teşvik etmek için, merkezi hükümetin yalnızca genel bir yasal çerçeve oluşturması gerekirken, yerel yönetimlerin kendilerinin proaktif ve kararlı olması gerektiğini vurguladı. Yerel yönetimler, kendi gerçekliklerine uygun çözümler önermelidir. Uygulama sırasında, herhangi bir düzenlemenin uygunsuz bulunması durumunda, merkezi hükümete değişiklik önerilerinde bulunmalıdırlar.

Profesör Dang Hung Vo, "Kiralık konut geliştirme politikası doğru ve halkın konut sorununu çözmeye yardımcı olmak için hızlandırılması gereken acil bir yönelimdir. Ancak, sınırlı devlet bütçe kaynakları nedeniyle yalnızca devletin mali desteğine güvenmek zor olacaktır. İşletmelerin katılımını teşvik edecek mekanizmalar oluşturularak sonuçlar hızla elde edilebilir. Bu aynı zamanda toplumda yüksek bir fikir birliği oluşturmak anlamına da gelir. Bu da devlet ve halk birlikte çalıştığında her politikanın başarılı olacağı ruhunu yansıtır," diye vurguladı.

Kiralık konut arzı, talebi karşılamaya yetmiyor.

Başbakan Le Minh Hung, 1 Haziran'da düzenlenen bir çalışma toplantısında yaptığı konuşmada, kiralık konut talebinin çok yüksek, ancak özellikle makul fiyatlarla uzun vadeli kiralık konut arzının çok yetersiz olduğunu ve bunun ilk darboğaz olduğunu belirtti. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh ve Hung Yen olmak üzere beş ildeki işçilerin ve emekçilerin büyük çoğunluğunun şu anda hane halkları tarafından gayri resmi olarak inşa edilmiş evleri kiraladığını ve bunun özellikle yangın güvenliği, çevre hijyeni, yaşam koşulları ve sosyal altyapı ihtiyaçları açısından önemli riskler oluşturduğunu ifade etti.

Daha önce İnşaat Bakanlığı, 18 bölgeden gelen raporlara dayanarak, 2026-2030 döneminde kiralık konutlara olan toplam talebin 71.187 adet olduğunu açıklamıştı. Dikkat çekici bir şekilde, ülke genelinde kiralık olarak mevcut sosyal konut sayısı yaklaşık 42.275 adettir. Bunların arasında Da Nang 12.400'den fazla konutla başı çekerken, onu yaklaşık 9.850 konutla Bac Ninh ve yaklaşık 5.700 konutla Ho Chi Minh Şehri takip etmektedir. Bunlar aynı zamanda işçiler ve emekçiler için kiralık konut modelleri geliştirip uygulayan ve işçilerin ev sahibi olmaları ve yerleşmeleri için birçok fırsat yaratan bölgelerdir.

Kiralık konut geliştirilmesi, sosyal güvenliğin sağlanmasına katkıda bulunur.

Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'nda değişiklik yapma sürecindeyiz. Bu kanunların yakında, muhtemelen 1 Ocak 2027'den itibaren yürürlüğe girerek sağlam bir yasal çerçeve oluşturmasını bekliyorum. Kiralık konutlar için yeni düzenlemeler ve standartlar çıkarmamız gerekiyor. Ho Chi Minh Şehrinin tarihine baktığımızda, bir zamanlar Hui Bon Hoa (Hoa Amca) veya Mydeen gibi şirketlerin yüzlerce yıl boyunca, birçok nesil boyunca sürdürülebilir bir şekilde kiralık konut sağladığını görüyoruz. Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam'ın doğru yönlendirmesi ve Hükümetin hızlı ve kararlı eylemleriyle, kiralık konut sektöründe büyük, profesyonel özel şirketler kurabileceğimize ve yeni dönemde sürdürülebilir sosyal güvenliğin sağlanmasına katkıda bulunabileceğimize inanıyorum.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Sayın Le Hoang Chau

Kaynak: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm