Sertifika vermede zorluklarla karşılaşan konut kredisi işlemlerinde hala hafif bir artış görülüyor

Hem arz hem de likidite fırladı

DKRA'nın 2023 yılının ikinci çeyreğinde Ho Chi Minh City ve çevresindeki gayrimenkul piyasasına ilişkin raporuna göre, tatil amaçlı daire segmenti (condotel), 2022'nin sonu ve 2023'ün ilk çeyreğindeki kasvetli dönemin ardından yeniden ortaya çıktı.

Özellikle, 3 projeden yaklaşık 378 konut satışa sunuldu; bu, 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla %90'lık bir artışa işaret ediyor. Konut likiditesi de bir önceki çeyreğe kıyasla 20 kat artarak 122 üniteye ulaştı. Bu olumlu bir işaret çünkü tatil köyü daire pazarı son dönemde birçok olumsuz etkiyle ve yatırımcıların ilgisizliğiyle karşı karşıya kaldı. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla, pazar arzı ve satış miktarı hala sırasıyla %31 ve %78 daha düşük.

Bu rapor, işlemlerin çoğunun şu anda eksiksiz yasal belgelere, banka teminatlarına sahip ve saygın birimler tarafından işletilen projelere odaklandığını gösteriyor. Birincil fiyatların geçen yılın aynı dönemine göre %2-4 oranında arttığı kaydediliyor. Ancak buna karşılık yatırımcılar, müşterilerine faiz desteği, kâr taahhüdü, anapara ödemesiz dönem ve peşin ödeme yapan müşterilere indirim gibi birçok ayrıcalıklı politika da sunuyor.

Konutların geri kazanımının, Hükümetin 20 Mayıs'tan itibaren yürürlüğe giren Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin Kararnamelerin bir dizi maddesini tamamlayan 10/2023/ND-CP sayılı Kararnameyi yayınlamasından kaynaklandığı belirtiliyor. Özellikle, ticari ve hizmet arazileri üzerindeki turizm kanunu hükümlerine göre konaklama ve turizm amaçlı kullanılan inşaat işleri için ticari ve hizmet arazilerinin kullanım amacına göre kırmızı kitap verilmesine ilişkin düzenlemeleri tamamlıyor.

Kondotel mevduat sayısı bir önceki rakama göre 20 kat arttı, resim 1. — Condotel toparlanma belirtileri gösteriyor.

Ancak gerçekte, kırmızı kitapların düzenlenmesi şimdiye kadar yalnızca beklenti düzeyinde kalmıştır; çünkü 10 sayılı Kararname'nin uygulanmasında hâlâ birçok sorun bulunmaktadır. Zira 10 sayılı Kararname, "Konut dışı yapı işlerinin mülkiyetinin belgelendirilmesi" koşullarını düzenleyen 43/2014/ND-CP sayılı Kararname'nin 32. maddesini tamamlamış olsa da, kitap düzenleme sırası ve prosedürlerine ilişkin düzenlemeler hâlâ genel ve belirsizdir ve bu da yerel yönetimlerin kitap düzenleme konusunda "güçlü bir eylemde" bulunmaya cesaret edememesine neden olmaktadır.

Şu anda piyasada 2 tür konut bulunmaktadır: Birincisi, ticari hizmet arazisi üzerinde bir projedir. Poliçeyi devlet düzenler ve yatırımcı, müşterilerine 50 yıllığına ticari hizmet arazisi olan bir kırmızı kitap verir. İkinci tür ise ticari hizmet arazisidir, ancak bazı bölgeler konut birimleri oluşturmadan ticari hizmeti konut arazisine dönüştürmektedir. Şu anda, bu tür konutların, kitap düzenlemeye uygun ve elverişli olması için ticari hizmet arazisine uyarlanması önerilmektedir.

Ayrıca, bazı yerleşim yerleri, apartmanlar için sertifika vermekten farklı olmayan her bir kat mülkiyeti birimi için ayrı sertifika verme bakış açısıyla da zorluklarla karşı karşıyadır. Bir otel ve konaklama işletme modeli olan kat mülkiyeti birimleri için sertifika verilmesi de bu türün niteliğini değiştirmektedir. Bu sorunlar hala açıklığa kavuşturulmamıştır ve yakında çözülürse, kat mülkiyeti birimlerinin toparlanması için bir dönüm noktası olabilir.

Diğer formlar yavaş yavaş iyileşiyor

DKRA raporuna göre, kondotellerin yanı sıra diğer tatil köyü gayrimenkul türleri de toparlanma belirtileri gösteriyor. Örneğin, tatil köyü villa segmentinde, ikinci çeyrekte 5 projeden 76 ürün satışa açıldı; bu, 2022'nin aynı dönemine kıyasla yalnızca %4'lük bir düşüş. Bu arada, tüketim 50 üniteye ulaşırken, bazı projelerde talepte hafif bir artış yaşandı.

Tatil köyü tipi konut/dükkan tipi konutlarla ilgili olarak, raporda satışa açılan 4 projeden 75 yeni konutun geldiği kaydedildi. Tüketim, yeni arzın %44'üne, yani 33 konut birimine ulaştı. Ancak, ana projelerin %80'inden fazlası, satış fiyatını ve satış politikasını buna göre ayarlamak için ürün portföylerini kapatmaya devam etti.

Kondotel mevduat sayısı bir önceki rakama göre 20 kat arttı, resim 2. — Tatil amaçlı gayrimenkuller giderek yeniden ilgi görmeye başlıyor.

Bu tür tüketimdeki artışın, yatırımcıların tek seferde ödeme yapan müşterilere uyguladığı %40-50'ye varan indirim politikalarından kaynaklandığı belirtiliyor. Bu, finansal zorluklarla karşılaşan bazı yatırımcıların nakit akışı baskısına karşı sermaye artırımı için bir önlem.

DKRA Group, 2023'ün üçüncü çeyreğinde her türlü tatil amaçlı gayrimenkul arzının artacağını öngörüyor. Özellikle, özellikle Ba Ria - Vung Tau, Binh Dinh... bölgelerinde yoğunlaşacak olan tatil köyleri, yaklaşık 400-500 ünitelik bir artışla büyümeye devam edecek. Bu arada, tatil köyü villaları ve tatil köyü müstakil evleri/dükkan evlerinin arzının da hafif bir artış göstermesi ve çoğunlukla Kien Giang'da yoğunlaşması bekleniyor. Genel pazar talebi, 2023'ün ikinci çeyreğine kıyasla artmaya devam edecek, ancak ani bir değişiklik olmayacak.

Yatırımcılar, 2023'ün üçüncü çeyreğinde de piyasa talebini canlandırmak için indirim politikaları, öz sermaye ile hızlı ödeme teşvikleri ve gelir paylaşım programlarını yaygın olarak uygulamaya devam edecek. Bu durum, birçok yatırımcının tatil köyü gayrimenkul piyasasının bu yılın sonları ve 2024'ün başlarında güçlü bir toparlanma yaşayacağını beklemesine yol açtı.

[reklam_2]
Kaynak