Thu Thiem'deki emlak fiyatları Phu My Hung'u geride bıraktı.

2010'lu yıllarda Phu My Hung, lüks daireleriyle hızla bir emlak "patlaması" yarattı ve Ho Chi Minh şehrinin zengin güney bölgesinin sembolü haline geldi. Aynı zamanda, Thu Thiem hala sazlıklar, göletler ve eski 2. Bölgeyi merkezi 1. Bölgeye bağlayan feribot geçişleriyle bataklık bir alandı ve bir zamanlar "nehir ötesindeki toprak" olarak kabul ediliyordu.

Ancak, özellikle 2015'ten günümüze kadar geçen yaklaşık on yılda, Thu Thiem, Ho Chi Minh şehrinin yeni kentsel simgelerinden biri haline gelmek için dramatik bir dönüşüm geçirdi. Neredeyse gelişmemiş bir alandan, yavaş yavaş lüks gayrimenkul piyasasının odak noktası haline geldi ve hatta üst düzey segmentte statü ve fiyat seviyesi açısından Phu My Hung'u geride bırakacağı düşünülüyor.

Thu Thiem'deki gayrimenkul fiyatları on yıldır yükselişte.

1996 yılında Thu Thiem Yeni Kentsel Alanı ana planı ilk onaylandığında, birçok kişi burayı mevcut kentsel çekirdekten ayrı bir alan olarak görüyordu. 2005 yılına gelindiğinde plan revize edildi ve Saigon Nehri tüneli, Mai Chi Tho Bulvarı ve Thu Thiem Köprüsü 1 gibi bir dizi altyapı projesi art arda hayata geçirildi ve bu yarımadaya dair algıları değiştirmeye başladı.

Ancak, bu kentsel alan gerçek anlamda şekillenmeye ancak 2015 civarında başladı ve modern bir şehir merkezinin temellerini atan ilk projeler hayata geçirildi.

Sala Kentsel Alanı'nın ilk aşamaları, Thu Thiem'deki kalkınma dalgasını başlatan proje oldu. Bunu 2015'te hayata geçen Empire City ve 2018'de ortaya çıkan Metropole izledi ve birçok büyük gayrimenkul geliştiricisini kendine çekti.

Sala Kentsel Alanı'nın ilk aşamaları, Thu Thiem'de gayrimenkul geliştirme dalgasının başlangıcını işaret etti. Fotoğraf: Quynh Danh.

Tri Thuc - Znews'e konuşan JLL Vietnam Genel Müdürü Le Thi Huyen Trang, 2015-2018 döneminin Thu Thiem'deki gayrimenkul piyasasının şekillenme evresi olarak kabul edildiğini belirtti.

Dai Quang Minh'in Sala gibi öncü projelerinde, daire fiyatları metrekare başına yaklaşık 56-70 milyon VND'ye ulaştı. O dönemde bu fiyat, Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimi için çok yüksek kabul ediliyordu, ancak yarımadanın geleceğine dair beklentiler sayesinde piyasa bu fiyatı hızla absorbe etti.

Sadece apartman daireleri değil, alçak katlı konut segmenti de hızla yeni bir fiyat seviyesi belirliyor. Bayan Trang'a göre, Sala'daki ana yollar üzerindeki birçok sıra ev ve villa, on yıl önce eski 2. Bölge'de nadiren görülen bir fiyat olan yaklaşık 200 milyon VND/m2 arsa fiyatına ulaştığında dikkat çekmişti.

2019-2022 dönemi, çok sayıda geliştiricinin yeni ürünler piyasaya sürmesi ve kendilerini lüks segmentte konumlandırmasıyla daha önemli bir dönüşüme sahne oldu ve Thu Thiem'i üst düzey gayrimenkul yarışına dahil etti.

Thu Thiem'deki daire fiyatları başlangıçta metrekare başına sadece birkaç on milyon VND iken, 2019-2022 yılları arasında nehir kenarındaki birçok projede birincil piyasa fiyatları metrekare başına 160-170 milyon VND'ye ulaşmıştı.
Bayan Le Thi Huyen Trang, JLL Vietnam Genel Müdürü

SonKim Land, GS E&C ve Keppel Land gibi büyük isimlerin varlığı, tüm pazarın yeniden şekillenmesine yardımcı oldu. Thu Thiem'deki uluslararası standartlara odaklanan projeler, fiyatları ilk aşamaya kıyasla 2-3 kat artırdı.

Bayan Trang, JLL'den alınan istatistiklere atıfta bulunarak, "Başlangıç aşamasında daire fiyatları metrekare başına sadece birkaç on milyon VND iken, 2019-2022 döneminde birçok nehir kenarı projesinin birincil piyasa fiyatları metrekare başına 160-170 milyon VND'ye ulaştı" dedi.

Ba Son Köprüsü'nün 2022'de trafiğe açılmasının ardından Thu Thiem'deki gayrimenkul fiyatları yeni zirvelere ulaştı. Köprü sadece bir ulaşım projesi değil, aynı zamanda Thu Thiem'in Ho Chi Minh şehrinin mevcut merkezi iş bölgesiyle doğrudan bağlantı kurmasına yardımcı olan bir "psikolojik destek" de sağlıyor.

2022 yılında trafiğe açılan Ba Son Köprüsü, sadece bir ulaşım projesi olmakla kalmadı, aynı zamanda Thu Thiem'deki gayrimenkul fiyatlarını yeni zirvelere taşıyan bir "psikolojik destek" de oldu. Fotoğraf: Quynh Danh.

2025-2026 yıllarına gelindiğinde, Thu Thiem gayrimenkul piyasası resmen ultra lüks aşamasına girecek. JLL'ye göre, nehir kenarındaki birçok dairenin ikinci el satış fiyatı 180-200 milyon VND/m2'ye ulaşarak Güneydoğu Asya'daki birçok üst düzey kentsel alanın fiyat seviyesine yaklaşıyor. Bazı istisnai mülkler ise bu eşiği bile aşıyor.

Thu Thiem'deki gayrimenkul fiyatlarının yükselmeye devam etmesi bekleniyor.

Avison Young Vietnam Genel Müdürü David Jackson da, Thu Thiem'deki gayrimenkul fiyatlarının, eski 1. Bölge merkezine yakınlığı, arazi kıtlığı, senkronize altyapı ve Ho Chi Minh şehrinin yeni finans merkezi olma yönelimi gibi çeşitli temel faktörler sayesinde 2015-2025 döneminde keskin bir şekilde artmasının beklendiğini belirtti.

Ona göre, eski şehir merkezinin aksine, Thu Thiem düşük yapı yoğunluğu, geniş ulaşım sistemi ve parklar, meydanlar ve topluluk alanları gibi büyük ölçekli tesislerin geliştirilmesi için bol alan sunan, titizlikle planlanmış bir bölgedir. Öte yandan, eski 1. Bölge neredeyse tamamlanmış bir gelişim aşamasına girmiş durumda, bu nedenle gelecekteki fiyat artışlarının daha yavaş olacağı tahmin ediliyor.

Bayan Le Thi Huyen Trang, Thu Thiem'in artık eski 1. Bölge ile doğrudan rekabet eden ve şehrin uzun zamandır var olan birçok lüks bölgesini geride bırakan bir "yeni merkez" olarak kendini kanıtladığını bile öne sürdü.

Bayan Trang'a göre, planlama avantajlarının yanı sıra, Thu Thiem'den Ben Thanh Pazarı'na Thu Thiem tüneli veya Ba Son köprüsü üzerinden ulaşım, eski 1. Bölge banliyölerinin bazı bölgelerinden bile daha hızlı. Bu da iki bölge arasındaki fiyat farkını azalttı.

Ho Chi Minh şehrinin güney kesimiyle karşılaştırıldığında, Phu My Hung'un şu anda ailelerin gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan istikrarlı bir kentsel alan rolü oynadığını, Thu Thiem'in ise gayrimenkul değer artışı ve uzun vadeli yatırım sermayesini çekme yeteneği açısından büyük çekiciliğe sahip yeni bir merkez olarak ortaya çıktığını savundu.

Phu My Hung şu anda ailelerin gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan istikrarlı bir kentsel alan rolünü üstleniyor. Fotoğraf: Quynh Danh.

Bu nedenle, Thu Thiem'deki gayrimenkul fiyatları 2015-2025 döneminde apartman daireleri için yıllık ortalama %20,4 ve müstakil evler için yıllık %23'lük bir ortalama büyüme oranıyla keskin bir şekilde artmış olsa da, Bay David bu bölgenin henüz yeni oluşmuş bir kentsel alandan daha gelişmiş bir aşamaya dönüşme sürecinde olduğuna inanmaktadır.

Avison Young'dan bir uzman, Thu Thiem'in altyapıya, simgesel binalara ve üst düzey olanaklara yapılan güçlü yatırımlar sayesinde hala önemli bir fiyat artışı potansiyeline sahip olduğunu değerlendiriyor. Ona göre, bu bölge Ho Chi Minh Şehrindeki lüks gayrimenkul fiyat seviyesini belirlemede giderek lider konumuna geliyor.

Bu arada, Phu My Hung'un kapsamlı planlaması ve kanıtlanmış yaşam kalitesi sayesinde cazibesini korumaya devam edeceği tahmin ediliyor, ancak bu bölge gelişim döngüsünün olgun aşamasına girdiğinden, fiyat artış potansiyelinin önemli ölçüde daha düşük olacağı tahmin ediliyor.

"Thu Thiem'deki gayrimenkul talebindeki fark, gelecekteki konumlanmasında yatıyor. Thao Dien veya Phu My Hung, yerleşik yaşam ortamları nedeniyle cazipken, Thu Thiem uzun vadede Ho Chi Minh şehrinin yeni bir finans merkezi ve kentsel simgesi olma beklentisiyle alıcıları cezbediyor," dedi David.

2025'e kadar olan fiyat seviyelerini göz önünde bulundurarak, Thu Thiem'in Thao Dien ve Phu My Hung'a kıyasla önemli bir fark yarattığına ve eski 1. Bölge ile arasındaki farkı da önemli ölçüde azalttığına inanıyor.

Aslında, Tri Thuc - Znews tarafından yapılan bir araştırmaya göre, Phu My Hung'daki daire fiyatları bölgeye bağlı olarak şu anda 80-150 milyon VND/m2 arasında değişiyor ve yılda ortalama %10 artış gösteriyor. Phu My Hung'daki The Regency gibi yeni projeler şu anda 170-180 milyon VND/m2 civarında yeniden satılıyor. Bu arada, Thu Thiem'deki birçok yeni proje 200 milyon VND/m2 sınırını çoktan aşmış durumda.

Sayın David, 2030 yılına kadar Thu Thiem'in "kentsel işlevsel tamamlanma" aşamasına gireceğini ve bu aşamada Thu Thiem Köprüsü 3 ve 4, yaya köprüsü, Ben Thanh - Thu Thiem metro hattı, merkez meydanı, Uluslararası Finans Merkezi ve büyük ölçekli gayrimenkul projeleri gibi bir dizi önemli bileşenin eş zamanlı olarak faaliyete geçeceğini öngörüyor.

O dönemde gayrimenkul fiyatları artık sadece beklentilerle değil, gerçek nakit akışı, işletmelerden, profesyonellerden ve yüksek değerli ekonomik faaliyetlerden gelen gerçek taleple belirlenecektir. Ona göre, yeni merkezi iş bölgesinin ekosistemi tamamlandığında, 2026-2030 döneminden sonra Thu Thiem, bazı üst düzey segmentlerde 1. Bölge ortalamasının üzerinde fiyat seviyelerine ulaşabilecek yeni bir büyüme döngüsüne girebilir.

Fiyat artışlarının devam edeceğine dair tahminlere rağmen, uzmanlar, ana müşteri kitlesinin, istikrarsız ekonomik ortamda merkezi gayrimenkulü güvenli liman varlığı olarak gören uzun vadeli yatırımcılardan oluşması sayesinde bölgedeki likiditenin pozitif kalacağına inanıyor.

"Bu yarımadadaki gayrimenkul talebi sadece varlık biriktirmekle ilgili değil, aynı zamanda deneyimlere ve gelecekteki Uluslararası Finans Merkezi'ne doğrudan bağlantıya öncelik veren bir yaşam tarzı felsefesiyle de bağlantılı. Bu durum, modern, bölgesel düzeyde bir şehrin standartlarını hedefleyen son derece seçici bir pazar segmenti yaratıyor," diye ekledi Bayan Trang.

Kaynak: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html