Vietnam'da konut fiyatı gelire göre dünya ortalamasının 1,6 katından fazla.

Dr. Can Van Luc'a göre, 2024 yılında Vietnam'da konut fiyatının ortalama hane gelirine oranı 23,7 olacak; bu da dünya ortalamasının 1,6 katından fazla.

Bu bilgi, BIDV Baş Ekonomisti ve Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc tarafından 19 Şubat'ta düzenlenen yıllık Bahar Gayrimenkul Forumu'nda paylaşıldı.

Dr. Can Van Luc, 19 Şubat'taki etkinlikte. Fotoğraf: Reatimes

Yüksek konut fiyatları ve bu durumun nedenleri, Bay Luc'un etkinlikteki konuşmasında uzun uzun anlattığı konulardı. Uzmana göre, emlak piyasası geçen yıl daha olumlu bir gelişme gösterdi; yeni proje arzı %18, daire sayısı ise %50'den fazla arttı.

Can Van Luc, Sırbistan merkezli bir yaşam maliyeti veri platformu olan Numbeo tarafından yapılan bir araştırmaya atıfta bulunarak, 2024 yılında konut fiyatının ortalama hane halkı gelirine oranının (HPR) bir önceki yıla göre 0,2 artarak 23,7 kat olduğunu belirtti. Bu arada, bu endeksin dünya ortalaması geçen yıl 0,5 kat azalarak 14,6 kata geriledi. Dolayısıyla, Vietnam'daki konut fiyatının gelire oranı dünya ortalamasından yaklaşık 1,62 kat daha yüksek.

HPR, ortalama konut fiyatının ortalama yıllık hane halkı gelirine bölünmesiyle hesaplanır. İnşaat Bakanlığı'na göre, HPR, konut fiyatlarının "makul" seviyesini değerlendirirken dünyada en popüler ve yaygın kullanılan yöntemdir. Bu endeksin kullanımı Dünya Bankası ve Birleşmiş Milletler tarafından da teşvik edilmektedir.

Uzmana göre, yüksek sabit fiyatlar insanları ev satın almak için borç almaya isteksiz kılıyor. Bunun kanıtı, 2024 yılında gayrimenkul yatırımı ve işletme kredi büyümesinin yaklaşık %18'e ulaşması ve bunun gayrimenkul tüketimi için kullanılan bireysel kredilerin (yaklaşık %6,5) iki katından fazla olması.

Bay Luc, Vietnam'daki konut fiyatlarındaki artışın altı ana nedeni olduğuna inanıyor. Birincisi, hukuki sorunlar ve sorumluluk korkusu arz sıkıntısına yol açıyor. İkincisi, arazi kirası, arazi kullanımı, arazi temizleme tazminatı, finansal maliyetler ve inşaat malzemeleri gibi girdi maliyetleri de artıyor ve bu da konut fiyatlarındaki artışa katkıda bulunuyor. Bu uzman ayrıca, işletmeler için "gayri resmi" maliyetleri daha da azaltacak çözümlere ihtiyaç olduğunu vurguladı.

Arazi kullanım ücretleri konusuna gelince, GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, arazi fiyatlarının hesaplanmasının 1-2 yıl sürdüğü projelerde bunun hâlâ önemli bir darboğaz olduğunu belirtti. Sayın Hiep'e göre, bu yılın başında 25 il ve ilçe düzeltilmiş arazi fiyat listeleri yayınladı. Ancak, eksik girdi faktörleri nedeniyle, yerel yönetimler arazi fiyat listelerini yükseltmek için genellikle birbirlerine danışıyor. Arazi değerleme aşamasında, bazı yerel yönetimler sorumluluktan korktukları ve danışmanlık birimlerine bağımlı oldukları için artırma veya azaltma konusunda hâlâ inisiyatif kullanamıyor.

Altyapı yatırımı ve gerçekçi olmayan faiz oranları gibi diğer girdi maliyetlerinin de birçok soruna ve yanlış arazi fiyatlarına yol açtığını belirten Hiep, bu nedenle arazi değerlemesindeki darboğazın bir an önce çözülmesini ve böylece işletmelerin gayrimenkul projelerini daha hızlı hayata geçirebilmesini umuyor.

Bay Nguyen Quoc Hiep, 19 Şubat'taki etkinlikte. Fotoğraf: Reatimes

Yönetim tarafında, Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Dairesi Müdür Yardımcısı Sayın Le Van Binh, Ulusal Meclis'e revize edilmiş Arazi Kanunu'nun yayımlanması için tavsiyede bulunduğu andan itibaren, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın (eski adıyla birleşik Tarım ve Kırsal Kalkınma Bakanlığı), arazi fiyatlarını en önemli öncelik olarak belirlediğini belirtti. Revize edilen kanun, arazi fiyat tablolarının ve değerleme yöntemlerinin daha şeffaf bir şekilde uygulanmasını sağladı.

Ancak Bay Binh, özellikle yerel düzeyde uygulamada hâlâ birçok eksiklik olduğunu da kabul etti. Ona göre, arazi değerleme danışmanları, arazi değerleme konseyleri ve arazi fiyatlarına karar veren yetkili makamlar arasında hâlâ görüş ayrılıkları var. Diğer bazı ülkelerde ise arazi değerleme sorumluluğu danışmanlık birimine ait olup, herhangi bir hatadan yasal olarak sorumlu tutulmalıdır. Bu, Vietnam'da arazi değerlemesinin sorumluluğunu ve verimliliğini artırmak için dikkate alınması gereken bir konudur.

Tarım ve Çevre Bakanlığı yetkilileri, yerel yönetimler ve işletmelerle birlikte olmaya, geri bildirimleri dinlemeye ve uygulamada karşılaşılan zorlukları ortadan kaldıracak çözümler üretmeye devam edeceklerini belirtti.

Bay Can Van Luc'a göre, yeni ruhsatlandırılmış proje sayısının düşük olduğu arz-talep dengesizliği ortamında, işletmeler cazip kâr marjları elde etmek için çoğunlukla üst düzey projeler geliştirmeye yatırım yapıyor. "Yatırımcılar, çok az proje olduğu için sosyal konut geliştirmeyi tercih edemiyorlar," dedi.

Bununla birlikte, "fiyat enflasyonu", "akışa uyma" veya spekülasyon hâlâ yaygın olup, gayrimenkul fiyatlarının gerçek değerlerine kıyasla neredeyse artmasına neden oluyor. Bay Luc ayrıca, Vietnam'ın henüz gayrimenkul vergisi uygulamaması ve vergilerin, tapu harçlarının, kiraların ve mirasların diğer ülkelere kıyasla hala çok düşük olmasının bu duruma katkıda bulunup bulunmadığı sorusunu da gündeme getirdi.

Kaynak