Gayrimenkul envanter verilerinin kodunun çözülmesi

44/2022/ND-CP Kararnamesinin 3. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, gayrimenkul envanteri, bir projenin mevzuat hükümlerine göre işlem görmeye uygun olan ancak raporlama döneminde işlem görmeyen gayrimenkul miktarı olarak tanımlanmaktadır.

Envanter belirlemenin esası nedir?

İnşaat Bakanlığı'nın son raporuna göre, 2024 yılı ilk çeyreğinde ülke genelindeki 56 il ve ilçedeki projelerdeki gayrimenkul stoğu yaklaşık 23.029 adettir (daire, müstakil konut, arsa dahil). Bunlardan; 3.706 adet daire, 8.468 adet müstakil konut, 10.855 adet arsa bulunmaktadır. Buna göre, envanter oranının ağırlıklı olarak müstakil konut segmentinde ve projelerin arsalarında olduğu görülmektedir.

İnşaat Bakanlığı, şu anda satılmayan 3 bin 706 daire bulunduğunu, ancak gerçek sayının çok daha fazla olduğunu söyledi.

DKRA Grup Ar-Ge Departmanı Direktörü Vo Hong Thang, gayrimenkul envanterinin, gayrimenkul projelerindeki başarılı bir şekilde alınıp satılamayan ürün sayısı olarak anlaşıldığını söyledi.

Bay Thang'a göre, envanter verileri, gayrimenkul işletmeleri tarafından 44/2022/ND-CP sayılı Kararname'nin 3. Maddesi 1. Fıkrası uyarınca bildirilen verilere dayanmaktadır. Kararnameye göre, gayrimenkul envanteri, bir projenin kanun hükümlerine göre alım satıma uygun olan ancak raporlama döneminde alım satımı yapılmamış gayrimenkul miktarıdır.

Raporlama dönemi üç aylık dönemler halinde gerçekleştirilecek olup yatırımcı, 44/2022/ND-CP Kararnamesine ekli 10 ve 12 numaralı Formlara göre proje bilgilerini ve işlem durumunu (gayrimenkul envanter bilgileri dahil) bildirecektir.

10 No'lu Formda, işlem görmeye uygun gayrimenkul projeleri ve gayrimenkul ürünlerine ilişkin bilgi ve veriler, 12 No'lu Formda ise projenin gayrimenkul işlem durumuna ilişkin bilgi ve veriler yer almaktadır.

Gerçeklik verilerden farklıdır

Gayrimenkul sektörü, İnşaat Bakanlığı tarafından açıklanan envanter verilerinin gerçekleri yansıtmadığını düşünüyor. Tran Anh Group Gayrimenkul Şirketi Genel Müdür Yardımcısı Ha Van Thien, envanter verilerini açıklayan işletmelerin şu anda borsada işlem gördüğünü söyledi.

Halka açık olmayan gayrimenkul şirketleri, yalnızca yıllık mali tablolarında raporlama yaparlar. Hatta gayrimenkul şirketlerinin sorunu nasıl "atlattıklarına" dair doğrulanmamış bilgiler bile mevcuttur. Bazı yatırımcılar, ürünlerini satmadıkları için çalışanlarının kendi adlarına ürünleri satın almalarına izin verir ve ardından nakit akışı sağlamak için bankadan borç alırlar. Bu ürünleri satın alan müşteriler olduğunda, şirket gerçek müşterilere satmak üzere bankayla krediyi kapatır, böylece ürün yine de satışa sunulmuş sayılır, ancak gerçekte hala envanterdir. Bu nedenle, yayınlanan envanter verileri doğru olmayabilir.

Thien, gerçek stokun bildirilen rakamlardan daha büyük olduğunu, bunun nedeninin borsada işlem görmeyen gayrimenkul işletmelerinin sayısının çok fazla olması, bu işletmelerin illerde çok sayıda projeye sahip olması ve satılan mal miktarının uzun yıllar yetmesi olduğunu söyledi.

Örneğin, Binh Duong'da , tüm yasal belgeleri tamamlanmış birçok apartman projesi bulunmaktadır, ancak satılan ürün sayısı oldukça düşüktür. Özellikle Danh Khoi Group'un Astral City projesi, 2020'den beri satışa sunulan 4.966 daireye sahiptir, ancak yukarıdaki ürünlerin yalnızca yaklaşık %40'ı satılmıştır. Le Phong Group'un tüm yasal belgeleri tamamlanmış 3 satılık projesi bulunmaktadır ve 2 projede konut teslimi aşamasındadır; satılmayan ürün sayısı yaklaşık 1.000'dir...

Ayrıca, Binh Duong'da uzun süredir satışa sunulan ve neredeyse tamamlanmış onlarca proje bulunuyor, ancak yatırımcılar hala satılık konut stoğu sunuyor. Bu arada, İnşaat Bakanlığı'na göre, piyasada şu anda yaklaşık 3.706 dairelik bir stok bulunuyor. Dolayısıyla, verilerin oldukça farklı olduğu görülüyor.

Ho Chi Minh şehrinde ise, 2023 yılında, piyasada satılık birkaç proje olmasına rağmen, mevcut mal miktarı az değil. Örneğin, Thu Duc şehrindeki MT Eastmark City projesi, 2021'den bu yana satılan yaklaşık 2.000 daire ürünüyle, yatırımcı tarafından hala satışa sunuluyor. Novaland Group'un 2019'dan bu yana satılan 1. Bölge'deki projesinin hala satılmamış malları var, An Gia Group'un Binh Chanh bölgesindeki daire projesi ise teslim edilmiş olmasına rağmen hala büyük miktarda envantere sahip... Ancak, 2024'ün başlarında Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı, Ho Chi Minh şehrinde şu anda envanter bulunmadığını bildirdi.

Ayrıca envanterle ilgili değinilmesi gereken bir konu da, 2022'den bu yana yaşanan zorlu mali dönemin ardından gayrimenkul ürünü sipariş eden ancak yeterli maddi güce sahip olmayan birçok müşterinin, yatırımcıya ürünü iade etmek zorunda kalmasıdır, dolayısıyla bu envanter miktarı da oldukça büyüktür.

Ayrıca, kanun hükümlerine göre alım satıma uygun projelere uygulanan 44/2022/ND-CP sayılı Kararnamenin 3. maddesinin 1. fıkrasına dayanarak envanter olarak hesaplanması da bir sorun teşkil etmektedir.

Örneğin, Ho Chi Minh şehrinde, satışa açılmış, inşa edilmiş ve müşterilere teslim edilmiş, ancak henüz yasal işlem koşullarını karşılamamış birçok proje bulunmaktadır. Bu nedenle, yatırımcı ve müşteri, evin değerinin %95'ine kadarını tahsil etmiş olmalarına rağmen, sadece yeri tutmak için bir depozito sözleşmesi imzalamaktadır. Bu projeler, yasal koşulları karşılamadıkları için henüz tamamlanmamış projeler olarak kabul edilmekte ve ürünler satılmadığı takdirde stok olarak sayılmamaktadır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html