Piyasa 'ısınma' belirtileri gösteriyor, daire alım satımları 'tahtı' koruyor, Ho Chi Minh şehrinin doğusu yeni projelerle 'kaynıyor'

Piyasa olumlu bir şekilde büyüyor, ancak "ısınma" belirtileri var, daire alım satımları çok yoğun; Ho Chi Minh Şehri'nin doğusunda daire arzı artıyor... son emlak haberleri bunlar.

Vietnam'ın gayrimenkul piyasası, özellikle üçüncü çeyrekte ve genel olarak 2024'ün ilk 9 ayında zorlu bir dönemin ardından olumlu bir toparlanma gösterdi. (Fotoğraf: Linh An)

Daire işlem hacmi hala piyasayı "aşırı derecede" etkiliyor

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği'nin (VARS) yakın zamanda yayınladığı 2024 yılının üçüncü çeyreği ve ilk dokuz ayına ilişkin Vietnam emlak piyasası raporuna göre, konuttan ticari ve endüstriyel gayrimenkule kadar tüm emlak segmentleri pozitif büyüme belirtileri gösteriyor.

Özellikle 2024'ün üçüncü çeyreği ve ilk dokuz ayında Vietnam emlak piyasası, ekonominin istikrarı ve hükümetin destekleyici politikaları sayesinde zorlu bir dönemin ardından olumlu bir toparlanma gösterdi. 2024'ün üçüncü çeyreği ve ilk dokuz ayına ilişkin emlak piyasası raporunu sunan VARs IRE Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien, konut emlak piyasasının "harekete geçme" belirtileri göstermeye başladığını söyledi.

Arazi müzayedesi hikayesi, müzayedelerin "bir gecede" yapılmasıyla her zamankinden daha "sıcak" hale geldi ve yüzlerce, hatta binlerce kişi yer kapmak için "yeyip beklemeyi" kabul etti. Kazanan fiyat da, iyi yatırım yapılmış altyapıya sahip proje arazileriyle aynı seviyede, rekor seviyede.

Piyasanın hareketliliği, hem birincil hem de ikincil piyasalarda fiyatların sürekli olarak yeni zirvelere ulaşmasıyla daire segmentinde de hissediliyor. Yüksek talep, binlerce daire sahibine evlerini satmak için düzenli olarak telefon gelmesine neden oluyor. Yüksek satış fiyatlarına rağmen, yeni başlatılan daire projeleri oldukça iyi emilim oranları kaydetti.

Ancak, gerçek arz ve talep sonuçlarına ek olarak, piyasada "hareketlenme" belirtileri de görülüyor. Bu durum, arsa spekülasyonuna, konut fiyatlarının yükselmesine ve şeffaf olmayan gayrimenkul işlemlerinin ortaya çıkmasına neden oluyor. Birçok küçük yatırımcı, sörf yapmak amacıyla piyasaya katılıyor ve bu da gayrimenkul fiyatlarının mantıksız bir şekilde yükselmesine neden oluyor.

Daire segmentinde de "hareketlenme" belirtileri görülüyor; bazı spekülatif grupların "desteği" sayesinde devredilen dairelerin fiyat seviyesi giderek yükseliyor. Tüm bu işaretler, arzın azalmasından kaynaklanıyor, ancak arz iyileşmiş durumda.

Bayan Mien, özellikle 2024 yılının üçüncü çeyreğinde konut emlak piyasasının piyasada sunulan 22.412 ürün arzını kaydetmeye devam ettiğini, yaklaşık 14.750 yeni ürünün satışa sunulduğunu, bir önceki çeyreğe göre %25 düşüş olduğunu, ancak 2023 yılının aynı dönemine göre %60 artış olduğunu söyledi.

2024'ün ilk 9 ayında, pazarda 38.797 yeni ürün satışa sunuldu. Arzda hâlâ güçlü bir farklılaşma görüldü. Buna göre, yeni arzın %70'i daire segmentinden geldi. Bunların büyük çoğunluğu, metrekare başına 50 milyon VND'nin üzerinde satış fiyatına sahip ürünlerdi. Pazar, uygun fiyatlı ticari dairelerden neredeyse tamamen yoksundu. Bölge bazında, yeni arzda Kuzey %46 ile başı çekerken, onu %29 ile Orta bölge ve %25 ile Güney izledi.

VARS araştırma verileri ayrıca, arzın ağırlıklı olarak üst düzey ve lüks segmentte olmasına rağmen, tüm pazarın üçüncü çeyrekte yaklaşık 10.400 başarılı işlem kaydettiğini ve bunun %51'lik bir emilim oranına denk geldiğini göstermektedir. Bu durum, pazarın yeni gayrimenkul ürünlerine olan ilgisini yansıtmaktadır; ancak yeni arzın büyük kısmı yüksek standartlarla tamamlanmakta ve özellikle arsa ile ilgili yatırım maliyetleri artmaktadır.

İşlem hacmi ve emilim oranı, bir önceki çeyreğe kıyasla sırasıyla %25 ve bir puan azalırken, 2023'ün aynı dönemine kıyasla sırasıyla %80 ve 28 puan arttı. Daire alım satım hacmi, üçüncü çeyrekte toplam konut alım satımlarının %71'ini oluşturarak "ezici" bir performans sergilerken, yeni daire projeleri ortalama %75 emilim oranı kaydetti. Hanoi'deki daire projeleri ise satışa çıktıktan kısa bir süre sonra %90'a varan bir emilim oranı kaydetti.

Bekarların ve genç ailelerin ihtiyaçlarına ve finansal kapasitelerine daha uygun, dairenin genel değerini düşürmek için küçük daireler geliştirme eğilimi giderek belirginleşiyor. Bu aynı zamanda en iyi likiditeye sahip mülk türüdür.

Ho Chi Minh Şehri, arazi fiyat listesini en geç 20 Ekim'de yayınlayacak.

Ho Chi Minh Şehir Ulusal Meclisi Heyeti, 14 Ekim öğleden sonra Şehir Halk Komitesi ile sosyo-ekonomik durum, Ulusal Meclis kararlarının uygulanması ve 15. Ulusal Meclis'in 8. oturumunda onaya sunulan içerikler konusunda bir çalışma oturumu gerçekleştirdi.

Toplantıda, delege Nguyen Tran Phuong Tran (Ho Chi Minh Şehri Kadınlar Birliği Başkanı) şehrin arazi fiyat listesinin ne zaman yayınlanacağı konusunu gündeme getirerek, seçmenlerin bu konuyla yakından ilgilendiğini söyledi.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı temsilcisi ise yeni arazi fiyat listesinin Şehrin Değerlendirme Kuruluna sunulduğunu söyledi.

"Bu sabah Konsey toplandı ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na başvuruyu tamamlayıp imzalama görevini verdi. 2025 yılına ait arazi fiyat listesinin en geç 20 Ekim'e kadar yayınlanması bekleniyor," dedi Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan bir temsilci.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, daha önce Eylül ayı sonunda Şehir Halk Meclisi'ne arazi fiyatı ayarlama tablosunun ilerlemesini ve içeriğini raporlamıştı. Buna göre, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, Konsey'e sunulmak üzere raporu tamamlayacak. Konsey'in 10 Ekim'den önce bir değerleme toplantısı yapması bekleniyor. Plana göre, ayarlanmış arazi fiyatı tablosu Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi tarafından 15 Ekim'den önce yayınlanacak.

Düzeltme fiyat listesinin henüz mevcut olmadığı dönemde, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 21 Eylül'de, Thu Duc Şehri Halk Komitesi ve ilçelerinin mali yükümlülükleri ve vergileri belirlemek için mevcut arazi fiyat listesini ve arazi fiyat düzeltme katsayısını uygulamalarını onayladı.

Hanoi'nin dış mahallelerindeki bir bölge 20 saat sonra arazi müzayedesini 'kapattı'

Quoc Oai İlçe Arazi Fonu Geliştirme Merkezi, 13 Ekim'de Quoc Oai ilçesi, Yen Son belediyesi, Son Trung köyündeki açık artırmalı arazi alanında toplam alanı yaklaşık 5.200 metrekare olan 54 adet arsanın açık artırmasını düzenlemek için Ulusal Müzayede Anonim Şirketi No. 5 ile işbirliği yaptı.

İhaleye çıkarılan arsaların alanı 92,5-121,4 metrekare arasında değişirken, başlangıç ​​fiyatı metrekare başına yaklaşık 12,5 milyon VND'den başlıyor.

Müzayedeye 1.000'den fazla başvuruyla yaklaşık 300 müşteri katıldı, bu da bir arsa ile ilgilenen 5'ten fazla müşteriye denk geliyor.

Açık artırma yöntemi, en az 5 zorunlu tur olmak üzere birden fazla turda doğrudan oylamadır. Arsaların ortak fiyatı metrekare başına 2 milyon VND'dir. Açık artırma, teklif vermeye katılan müşteri kalmadığında sona erer.

Yaklaşık 20 saat ve 12 turdan sonra, 14 Ekim sabahı saat 02:00 civarında 54 arsa başarıyla açık artırmaya çıkarıldı ve en yüksek fiyat, başlangıç ​​fiyatının 4,4 katı olan yaklaşık 55 milyon VND/m2'ye ulaştı. En düşük kazanan fiyat ise, başlangıç ​​fiyatının 3,6 katı olan yaklaşık 45 milyon VND/m2 oldu.

Quoc Oai bölgesinin açık artırmadan elde ettiği toplam para miktarı yaklaşık 243 milyar VND oldu; bu, başlangıç ​​fiyatından yaklaşık 180 milyar VND'lik bir farka denk geliyor.

Bazı emlak sitelerinde yapılan bir araştırmaya göre Yen Son beldesinde satılık gayrimenkullerin metrekare fiyatı 28-50 milyon TL arasında değişiyor.

Son dönemdeki arazi piyasasında, bazı bölgelerde fiyatlar artmış olsa da işlemler oldukça durgun seyretti. Bazı bölgelerde, finansal zorluklarla karşılaşan yatırımcılar zararlarını azaltmak için fiyatları düşürdüler, ancak işlemler hala zorlu.

Ho Chi Minh Şehri'nde daire arzı Doğu'da hızla artıyor

Ho Chi Minh City daire pazarında bu Kasım ayında King Crown Infinity projesi resmen satışa sunulacak. Vo Van Ngan Caddesi'nde (Binh Tho Bölgesi, Thu Duc Şehri) bulunan King Crown Infinity, Apollo ve Artemis adlı 30 katlı iki kuleden oluşuyor ve pazara 729 daire sunuyor. Konum ve bölgeye bağlı olarak, King Crown Infinity'deki dairelerin satış fiyatı metrekare başına 90 milyon VND'den başlayacak.

Ho Chi Minh City'nin doğusunda yılın son aylarında resmen yeni ürünlerini piyasaya süren bir diğer daire projesi ise yatırımcı Gamuda Land tarafından geliştirilen Eaton Park. Mai Chi Tho Caddesi üzerinde yer alan Eaton Park, pazara 2.000 lüks daire sunuyor. İlk etaptaki fiyat metrekare başına yaklaşık 120 milyon dolar, yani 1 yatak odalı daireler için yaklaşık 6-7 milyar dolar, 2 yatak odalı daireler için 8-10 milyar dolar, 3 yatak odalı daireler için 13-15 milyar dolar. A5 ve A6 binalarının neredeyse tamamını tasfiye ettikten sonra, Eaton Park, 2024'ün dördüncü çeyreğinde metrekare başına ortalama 142 milyon VND fiyatla 550 daire içeren A1 ve A2 binalarından oluşan ürün yelpazesini piyasaya sürmeye devam edecek.

Yine 2024'ün dördüncü çeyreğinde, Ho Chi Minh City'nin doğusundaki daire arzına, Vinhomes Grand Park kentsel alanındaki Opus One projesi eklenecek. Opus One projesi, yatırımcı Vinhomes ve Japon ortak SAMTY ortaklığıyla hayata geçiriliyor. Projenin 4 kuleden oluştuğu ve metrekaresi 80 milyon VND'den başlayan fiyatlarla 2.000 lüks daireyi pazara sunacağı biliniyor.

Doğu, Thu Duc şehrinin Tam Phu semtindeki Fiato Uptown projesinden Ho Chi Minh City'ye yeni daireler getirecek. Fiato Uptown, 1,6 hektarlık bir arazi üzerinde yer alan ve yaklaşık 400 konut ve ticari hizmet dairesi içeren 4 apartman binasından oluşmaktadır. Fiato Uptown'daki dairelerin satış fiyatı metrekare başına 55 milyon VND'den başlamaktadır.

Batdongsan.com.vn'den alınan emlak piyasası verileri, Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatlarının yıllar içinde sürekli arttığını gösteriyor. 2015-2023 yılları arasında Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyat artış endeksi, insanların gelir artış oranını aştı. 2015-2023 yılları arasında, 8 yıl sonra Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları %56 artarken, kentsel bölgelerdeki insanların geliri yalnızca %39 arttı.

Cushman & Wakefield'ın bir raporuna göre, son 10 yılda Ho Chi Minh City'deki dairelerin ortalama fiyatı yılda yaklaşık %12 arttı. Birincil piyasada, Ho Chi Minh City'deki dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına 60 milyon VND'nin üzerinde. İkincil piyasada ise ortalama daire fiyatı metrekare başına 45 milyon VND.

Batdongsan.com.vn verilerine göre, yalnızca 2024'ün üçüncü çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine kıyasla Ho Chi Minh City'deki daireler piyasadaki en parlak nokta oldu. Bu, geçen yılın aynı dönemine kıyasla %19'a ulaşan ilgi artışıyla en güçlü gayrimenkul türü oldu.

Daireler, geçen yılın aynı dönemine kıyasla satış fiyatında en güçlü artışa sahip gayrimenkul türü olarak %12'ye ulaştı. Yüksek fiyatlara rağmen, özellikle yasal belgeleri tam ve büyük, itibarlı yatırımcılardan gelen bazı projelerin piyasada hala oldukça iyi likiditeye sahip olduğunu belirtmekte fayda var. Projelerin likidite oranı her lansmanda %60'ın üzerine çıkıyor.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, bu gerçeği yorumlayarak, temiz arazi kıtlığı nedeniyle gelecekteki arzın oldukça sınırlı olduğunu söyledi. Yasal engellerin hala çözülme sürecinde olması, yatırımcıların yeni projeleri hayata geçirmesini zorlaştırıyor. Ayrıca, yoğun mali baskı, birçok yatırımcının projelerini hayata geçirmek için sermaye eksikliği yaşamasına neden oluyor.

Ayrıca, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nda yer alan yeni arsa fiyat listesinin düzenlenmesine ilişkin yeni madde, işletmelerin girdi maliyetlerini ve müşterilere yönelik satış fiyatlarını etkileyerek gelecekteki satış fiyatlarında artış eğilimine yol açacaktır. Daireler, uzun vadeli yatırım ve gayrimenkule olan talebin hâlâ yüksek bir oranını oluşturmaktadır. Bu nedenle, daireler piyasada iyi bir ilgi görecek ve satış fiyatları yükseliş eğilimini sürdürecektir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html