Gayrimenkul kredi kontrolü: Sıkı ama aşırı değil

Gayrimenkul kredisi kamu yatırım sermayesinin neredeyse dört katına çıktığında şu soru ortaya çıkıyor: Bu nakit akışını kontrol etmek için ne yapmalı?

4,1 trilyon VND'nin gölgesi ve sermaye verimliliği sorunu

Devlet Bankası verilerine göre, Ağustos 2025 sonu itibarıyla toplam gayrimenkul kredisi 4,1 milyar VND'ye ulaşmış olup, bunun yaklaşık 1,823 milyar VND'si yalnızca gayrimenkul faaliyetlerine yönelik borçlardan oluşmaktadır. Bu ölçek, 2025 yılındaki kamu yatırım sermayesinin yaklaşık dört katına denk gelmektedir, ancak bu sektör GSYİH'ye doğrudan katkı oranı yalnızca yaklaşık %3,5'tir.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, kentsel ve konut geliştirme projeleri 614.737 milyar VND ile kredi ölçeği açısından liderliğini sürdürüyor. Bunu 114.274 milyar VND ile sanayi parkı ve ihracat işleme bölgesi projeleri takip ediyor. Sermaye akışları ayrıca kiralık ofis (61.946 milyar VND), turizm ve tatil köyleri (62.487 milyar VND), restoran ve oteller (64.560 milyar VND) ve arazi kullanım hakkı satın alma kredileri (190.113 milyar VND) gibi alanlara da yöneliyor.

Analistlere göre, kredi tahsis tablosu, ekonomik döngülere duyarlı alanlara yönelik kredilerde güçlü bir genişleme olduğunu gösteriyor. Daha spesifik olarak, bu rakamlar sermayenin yüksek kârlı alanlara güçlü bir şekilde çekildiğini, ancak ekonomiye yansıma etkisinin hala sınırlı olduğunu gösteriyor.

Ağustos 2025 sonu itibarıyla, toplam ödenmemiş gayrimenkul kredisi 4,1 milyar VND'ye ulaştı. Fotoğraf: Duy Minh.

Nitekim, borsada işlem gören bankaların 2025 yılı üçüncü çeyrek mali raporlarına göre, çoğu bankada gayrimenkul borcu artış göstermiştir. Ticari bankacılık sektöründe Techcombank, 237.838 milyar VND ile sisteme liderlik ederek toplam borcun %32,81'ini oluşturmaktadır. VPBank 205.955 milyar VND ile ikinci sırada yer alırken,SHB 184.044 milyar VND ile üçüncü sırada yer almakla birlikte, toplam borcun %30'undan fazlasını oluşturarak sistemdeki en yüksek ikinci orana sahiptir. Bu rakamlar, gayrimenkule yönelik güçlü sermaye akışının yeni olmayan ancak yakından takip edilmesi gereken bir olgu olduğunu göstermektedir.

Bu arada, orta ve küçük ölçekli bankalar hâlâ savunmada. MBBank, HDBank, TPBank, MSB ve LPBank, gayrimenkul kredi oranlarını tek haneli seviyelerde tutarak piyasa dalgalanmalarına karşı temkinli davranıyor. Ancak bu grupta bile, vadesi geçmiş kredilerdeki büyüme devam ediyor ve bu da gayrimenkul "pastasının" cazibesinin azalmadığını kanıtlıyor.

Uzmanlar, gayrimenkule akan kredi sermayesinin şu anda ekonominin toplam sermayesinin neredeyse dörtte birini oluşturduğunu, ancak istihdam, katma değer ve taşma etkileri yaratma kapasitesinin imalat, ticaret ve hizmet sektörlerine kıyasla çok daha düşük olduğunu belirtiyor. "Yanlış yönlendirilmiş" nakit akışı, piyasa tersine dönerse ekonomik dengesizliğe yol açabilir ve sistemik riskleri artırabilir.

İyileşme ile balon arasındaki ince çizgi

Bankacılık Akademisi Müdür Yardımcısı Dr. Pham Thi Hoang Anh'a göre, kredi sistemindeki teminatlar çoğunlukla gayrimenkul piyasasından geliyor. Piyasa durgunluğa girerse, bankacılık sistemi batık krediler nedeniyle büyük bir baskı altında kalacak. Bu da gayrimenkul kredi risklerinin yalnızca mevcut borcun büyüklüğünden değil, aynı zamanda teminatın kalitesinden ve güvenilirliğinden de kaynaklandığını gösteriyor.

Emlak piyasası şu anda "yüksekten al, yüksekten sat" durumunda. Fotoğraf: Quoc Anh.

İhtiyatlı bir bakış açısı paylaşan ekonomist Dr. Dinh The Hien, mevcut piyasanın "yüksekten al, yüksekten sat" durumunda olduğunu, bunun bir fiyat balonunun erken uyarı sinyali olduğunu söyledi. Alım satım faaliyetlerinin yalnızca kısa vadeli spekülatif psikolojiye dayandığını, gerçek nakit akışı veya sömürü değerine bağlı olmadığını, gayrimenkul değerlerinin aşırı yükseldiğini ve likiditenin giderek zayıfladığını açıkladı.

Bay Hien , "'Yüksekten al, yüksekten sat' zihniyeti bir yatırımcı grubunun kısa vadede kâr elde etmesine yardımcı olabilir, ancak kolayca çöküşe yol açabilecek aşırı ısınma döngüsü yaratır" uyarısında bulundu.

Gayrimenkule olan kredinin keskin bir şekilde arttığını, ancak bir "dalga" yaratmadığını belirtmekte fayda var. Yılın ilk 9 ayında kredi büyümesi yaklaşık %13'e ulaşırken, gayrimenkule sermaye akışı yaklaşık %20 arttı, ancak likidite hala durgun. Bay Hien , "Para arttı, ancak piyasayı sağlıklı hale getirmedi" yorumunu yaptı. Bu, sermaye akışının artık olumlu bir yayılma etkisi yaratmadığını, aksine bankalar ve piyasa üzerinde çifte baskı yarattığını gösteriyor.

Güvenlik ilkesine göre, bankalar gayrimenkul değerinin yalnızca %70'ine kadar kredi verebilir, alıcı veya yatırımcı ise muadil sermayenin %30'unu yatırmalıdır. Ancak gerçekte, bankaların mevduatı bile kredi olarak verdiği, yani kredinin spekülatif döngüye derinlemesine girdiği bir durum yaşanmıştır. Fiyatlar çok hızlı arttığında, "sörf yapan" yatırımcılar zorluklarla karşılaşır, kredi birikir, batık krediler artar... İşte birçok uzmanın önceki döngülerde tanık olduğu senaryo budur.

Ancak, özellikle yasal olarak "dondurulmuş" birçok projenin yeniden açılmasıyla birlikte, kredi sermayesinin gayrimenkul piyasasının toparlanması için hâlâ "kan damarı" olduğu inkâr edilemez. Kredilerdeki artış kısmen toparlanma beklentisini yansıtsa da, spekülatif sektöre akmasını önlemek için seçici bir şekilde yönlendirilmesi gerekiyor.

Dolayısıyla, gayrimenkul kredilerinin kontrol altına alınması aşırı sıkılaştırma anlamına gelmiyor, toparlanma ile sistem güvenliği arasında bir denge sağlamayı hedefleyen bir tempo ayarlaması anlamına geliyor. Gayrimenkul ihtiyaçları için sermaye, konut inşaatı, sanayi bölgeleri, turizm ve spekülatif faaliyetler için sermaye arasında net bir ayrım yapmak gerekiyor.

Aslında, gayrimenkul kredisi gerçek bir değer yaratmadan genişlemeye devam ederse, balon geri dönebilir ve o zaman ödenecek bedel yalnızca batık borç veya azalan büyüme değil, aynı zamanda tüm finansal sistemin istikrarsızlığı olacaktır.

Başbakanlık Politika Danışma Kurulu üyesi Dr. Le Xuan Nghia'ya göre, mevcut borç yaklaşık 4 milyon VND olup, tüm sistemin toplam borcunun yaklaşık %24'üne denk gelmektedir. Bu oran, birçok gelişmiş ülkeyle karşılaştırıldığında %40'a kadar çıkabilen yüksek bir seviyede değildir. Temel çözüm, kredi akışını spekülasyona veya lüks projelere yatırmak yerine, sosyal konut segmentine, düşük maliyetli konutlara odaklanarak makul bir şekilde yönlendirmektir.

Kaynak: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html