Artan envantere rağmen fiyatlar hala fırlıyor, pazar yıl sonu sezonuna giriyor, yeni açılan 14 dairenin fiyat listesi

Envanter büyüyor, gayrimenkul fiyatları hala yükselişte, Ho Chi Minh şehrinde daire fiyatları 80 milyon VND/m2'ye ulaştı, Hanoi 7.100 m2'den fazla araziyi geri kazandı... en son gayrimenkul haberleri.

Envanterdeki keskin artışa rağmen, özellikle Hanoi, Ho Chi Minh City ve büyük şehirlerde bazı bölgelerde gayrimenkul fiyatları hâlâ artış eğiliminde. (Fotoğraf: Linh An)

Gayrimenkul envanteri şişiyor

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde daire, müstakil konut ve arsa stoku, ikinci çeyreğe göre %52 artışla 25.937 adet oldu. Veriler, 60/63 yerleşim biriminin istatistiklerine dayanmaktadır.

Yukarıdaki envanter, mevzuata göre alım satıma uygun ancak raporlama döneminde alım satımı yapılmamış projelerden oluşmaktadır. Bu çeyrekteki daire envanteri 4.688 adet, müstakil konut envanteri 12.250 adet ve arsa envanteri 8.999 adettir. Sadece üçüncü çeyrekteki müstakil konut ve arsa envanteri, bir önceki çeyreğe kıyasla %150,6 artmıştır.

İnşaat Bakanlığı ayrıca, son çeyrekte 141.360'tan fazla daire, müstakil ev ve arsa satışı gerçekleştiğini, bunların yaklaşık 103.000'inin arsa tipi işlemler olduğunu ve bu işlemlerin %73'ünü oluşturduğunu belirtti.

İkinci çeyreğe göre daire ve müstakil konut alım satım hacmi artış eğilimi gösterirken, arsa alım satım hacmi yüzde 18 azaldı.

Envanterdeki keskin artışa rağmen, özellikle Hanoi, Ho Chi Minh City (HCMC) ve büyük şehirlerde bazı bölgelerde gayrimenkul fiyatları hala artış eğiliminde.

İnşaat Bakanlığı, fiyat artış olgusunun yerel düzeyde olduğunu, bazı bölge, tip ve gayrimenkul segmentlerinde ortaya çıktığını, genel fiyatların artmasına etki ettiğini değerlendirdi.

Dairelere gelince, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyatları hem yeni hem de eski projelerde artmaya devam ediyor. Yeni projelerin ortalama fiyatı çeyreklik bazda yaklaşık %4-6, yıllık bazda ise %22-25 arttı. Hatta bazı bölgelerde bir önceki çeyreğe kıyasla yerel olarak yaklaşık %35-40 oranında artış görüldü.

İnşaat Bakanlığı, projelerdeki villa ve müstakil evlerle ilgili olarak Hanoi'de fiyatların bir önceki çeyreğe kıyasla artmaya devam ettiğini belirtti. Bu çeyrekte başlatılan yeni projelerin çoğu, altyapı yatırımlarının güçlü olduğu bölgelerde yer alan avantajlı konumlarda olduğundan, ilk talep edilen fiyat nispeten yüksek.

Ho Chi Minh Kenti'nde (HCMC) birincil fiyatlar neredeyse sabit. Bazı bölgelerde, üst segmentteki geniş alanlı ürünlerde keskin fiyat düşüşleri görüldü; çeyreklik bazda yaklaşık %14, yıllık bazda ise %28 düşüş yaşandı. Özellikle 10 milyar VND'nin altındaki fiyatlardaki ürünler oldukça iyi işlem hacmine sahip.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, envanterin işletmenin iş planı ve stratejisinin bir parçası olması durumunda normal olduğunu söyledi. Envanterle ilgili endişe verici sorun, ürünlerin üretilip satılmış olmasına rağmen piyasa tarafından kabul görmemesi, yani likiditenin düşük olmasıdır.

Chau, zayıf işletmeler için büyük stokların, yüksek finansal kaldıraç kullanmanın, işletmenin omuzlarına yük bindiren bir "borç dağı" olacağını, likidite olmadığında işletmenin zorluklarla karşılaşacağını söyledi.

Hanoi'deki bir emlak şirketinin lideri, emlak stok durumunun nedeninin, bazı işletmelerin ürünlerini tasfiye etmekte ciddi zorluk çekmesinin yanı sıra, yüksek kâr elde etmek amacıyla fiyatların artmasını bekleyerek malları "elde tutma" olgusu olduğunu kabul etti.

Yukarıda belirtilen çerçevede İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin, "uyumlu fayda, paylaşılan risk" ilkesi doğrultusunda, ürün fiyatlarını gerçek piyasa koşullarına uygun olarak düşürmek için maliyetleri proaktif olarak gözden geçirmeleri ve azaltmaları, inşaatta modern teknolojiyi aktif olarak uygulamaları gerektiğini önermektedir.

Ayrıca, işletmeler yasal ve sermaye zorluklarını proaktif bir şekilde çözmeli ve tüm kaynaklarını kötü alacakların yönetimine odaklayarak projeleri hayata geçirmeye, bunları pazara açmaya ve yatırımların yayılmasını önlemeye çalışmalıdır.

Ho Chi Minh Kenti: Daire fiyatları metrekare başına 80 milyon VND'ye ulaştı

OneHousing Pazar Araştırmaları ve Müşteri Görüşleri Merkezi verilerine göre, 2024'ün üçüncü çeyreğinde Ho Chi Minh şehrinde yeni açılan daire arzı, bir önceki çeyreğe göre %89 düşüşle son 5 yılın en düşük seviyesine (125 daire) geriledi. Bunun temel nedeninin, yeni projelerin ilerlemesini etkileyen uzun süreli yasal sorunlar olduğu belirlendi.

Satışlar açısından, satışa hazır envanteri bulunan projelerin çoğu pozitif satış rakamlarına ulaşmış ve 2024'ün üçüncü çeyreğinde 1.280 işlem gerçekleşmiş olup, bu rakam bir önceki çeyreğe göre %25 düşüş göstermiştir. Yeni arz eksikliği ve mevcut arzın çoğunlukla üst düzey ve lüks projelerden oluşması, tüm HCMC pazarının ortalama satış fiyatının artmaya devam etmesine ve 2024'ün ikinci çeyreğine göre %5 artışla 80,2 milyon VND/m²'ye (KDV ve bakım maliyetleri hariç) ulaşmasına neden olmuştur.

Sınırlı seçenek, ev alıcılarını ve yatırımcıları Vinhomes Grand Park gibi bol daireli birkaç büyük projeye odaklanmaya zorladı. Bu nedenle, şehir pazarındaki daire tüketimi ağırlıklı olarak Doğu'da yoğunlaşıyor.

Yeni açılacak projelerde lüks ve üst segmente odaklanılacak.

OneHousing'e göre, 2024'ün dördüncü çeyreğinde, yatırımcı Masterise Homes'un The Global City adlı yüksek katlı projesi gibi bir dizi projenin 2024'ün üçüncü ve dördüncü çeyreklerinde müşterilerin rezervasyon yapması için devreye alınmasıyla, HCMC apartman pazarındaki daire arzı önemli ölçüde iyileşecek. Rezerv edilen daire sayısına dayanarak, güneydeki ana pazarın 2024'ün son aylarında tüketimde toparlanmaya başlaması ve büyüme kaydetmesi bekleniyor.

Gayrimenkul ile ilgili Kanunların Ağustos 2024'te yürürlüğe girmesiyle birlikte, eski projelerin hukuki sorunları çözüldü ve satış planları uygulanmaya başlandı. Bu, yeni yasal politikalardan olumlu değişiklikler göstermektedir.

OneHousing, Ho Chi Minh şehrinde 2025 yılında yeni konut arzının 2024 yılına kıyasla neredeyse iki katına, yani yaklaşık 12.000 üniteye çıkacağını öngörüyor. Ancak, yeni açılan projeler hâlâ ağırlıklı olarak lüks ve üst segmentte yer alıyor ve yakın gelecekte faaliyete geçmesi planlanan projelerin tahmini fiyatının metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde olması bekleniyor.

OneHousing Müşteri Araştırma ve Anlayış Merkezi Direktörü Bay Tran Minh Tien, bu pazar hakkında şunları söyledi: Ho Chi Minh Şehri'ndeki daire pazarı yavaş yavaş durgunluktan çıkıyor ve yeni büyüme dalgalarını karşılamaya hazır. Özellikle, geniş bir arazi fonuna ve giderek daha eksiksiz bir altyapıya sahip olan Doğu bölgesi Thu Duc şehri, birçok ünlü yatırımcının ilgisini çekiyor. Hayata geçirilen büyük ölçekli projeler bölgeye yepyeni bir görünüm kazandıracak ve Thu Duc şehri yakın gelecekte şehrin emlak piyasasının merkezi haline gelecek.

Yeni açılan 14 dairenin fiyat listesi

2024 yılının dördüncü çeyreğinde piyasada, çoğunluğu üst segment ürünler olmak üzere, birçok farklı fiyattan satışa sunulan bir dizi yeni daire projesi kaydedilmeye devam etti.

Yeni açılan 14 dairenin fiyat listesi. (Kaynak: Lao Dong)

Emlak piyasası yıl sonu indirimlerinin yaşandığı "sezon"da, ancak ev alıcılarının hala çok fazla seçeneği yok çünkü yeni ürünler çoğunlukla üst segmentte.

Dikkat çekici bir özellik, Hanoi'deki yeni daire projelerinin arzının çoğunlukla metropol bölgesinde bulunan Batı'da yoğunlaşmasıdır. Ayrıca Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam ve Dong Anh gibi bölgelerdeki projelerden de arz mevcuttur.

Lao Dong Gazetesi'ne göre, yeni daire arzı çoğunlukla üst düzey, lüks projelerden oluşuyor ve uygun fiyatlı konut ürünleri (orta sınıf, düşük sınıf) bulunmuyor. Bu nedenle Hanoi'deki temel ürünlerin ortalama fiyatı oldukça yüksek, yaklaşık 60-120 milyon VND/m². Banliyö bölgelerindeki projelerin bile metrekare satış fiyatları yüz milyonlarca VND civarında seyrediyor. Şehir merkezindeki dairelerin metrekare fiyatı ise neredeyse 300 milyon VND/m²'ye kadar ulaşıyor; bu da müstakil evlerin, villaların fiyatına denk geliyor.

Hanoi'de satılık yeni açılan daire sayısında bir sıkıntı olmadığı görülüyor ancak satılık projelerin çoğunlukla üst segment, lüks segmentte olması ve metrekare fiyatının 100 milyon VND'nin üzerinde olması nedeniyle fiyatlar oldukça yüksek.

Hanoi İnşaat Dairesi, Ağustos ayı sonu itibarıyla bölgede satışa sunulacak konut projelerinin listesini güncelledi. Buna göre, başkentteki konut arzı yakında 9 projede 5.300'den fazla daireye ulaşacak.

Yaklaşık 2 yıl önce, Hanoi emlak piyasasındaki konut arzı keskin bir düşüş yaşadı. Bu yılın ilk yarısında, piyasaya sürülen yeni proje ve daire sayısı kademeli olarak toparlandı ve tekrar arttı. Ancak yatırımcıların çoğunlukla lüks ve üst düzey ürünlere yönelmesi nedeniyle, uygun fiyatlı konut arzı hâlâ yetersiz.

Savills verilerine göre, piyasada ikinci çeyrekte 45 milyon VND'nin altında yeni arz bulunmuyor. Bu arada, birincil fiyatlar 2020'den bu yana yıllık %18 oranında artmaya devam etti.

Hanoi: 7.100 metrekareyi aşkın arazinin geri kazanılması

Son zamanlarda, Hanoi Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Trong Dong, Tay Mo Mahallesi'ndeki Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park Yeni Kentsel Alanı planlaması kapsamında F2-NT1 parselinde 7.178 m2'lik arazinin kurtarılması hakkında 5745/QD-UBND sayılı Kararı imzaladı; bu alan, Nam Tu Liem Bölgesi, Tay Mo Mahallesi'nde Tay Mo 3 Anaokulu inşaatı projesini uygulamak üzere Nam Tu Liem Bölgesi Halk Komitesi'ne tahsis edildi.

Buna göre, Tay Hanoi Kentsel Gelişim ve Yatırım Şirketi Limited Şirketi (şimdiki adıyla Thai Son İnşaat Yatırım Anonim Şirketi) tarafından yönetilen Tay Mo semtindeki yeni kentsel alan Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Parkı planlamasına ait F2-NT1 işaretli arsada 7.178 metrekarelik arazi, Şehir Halk Komitesi'nin 19 Ekim 2018 tarihli 5612/QD-UBND sayılı Kararı ile geri kazanılmıştır; yukarıda bahsi geçen F2-NT1 işaretli arsada geri kazanılan alan, Nam Tu Liem İlçesi Halk Komitesi'nin 7 Haziran 2022 tarihli 1220/QD-UBND sayılı Kararı ile fizibilite etüdü raporu için onayladığı yatırım projesine göre, Nam Tu Liem İlçesi Tay Mo semtindeki Tay Mo 3 Anaokulu'nun inşasına yönelik projeyi uygulamak üzere Nam Tu Liem İlçesi Halk Komitesi'ne teslim edilmiştir.

1, 2, 3 ve 4 numaralı noktalarla sınırlandırılan arsanın yeri, sınırı ve alanı, Tan Minh Yatırım Anonim Şirketi tarafından hazırlanan, Nam Tu Liem Bölgesi Kentsel Yönetim Departmanı tarafından 25 Ekim 2022 tarihinde değerlendirilen ve Nam Tu Liem Bölgesi İnşaat Yatırım Projesi Yönetim Kurulu tarafından 1 Kasım 2022 tarih ve 333/QD-QLDA sayılı Karar ile onaylanan 1/500 ölçekli Ana İmar Planı Çiziminde belirlenmiştir.

Devletin arazi tahsisi, arazi kullanım bedeli alınmadan yapılır. Arazi kullanım süresi uzundur. Arazi tahsisi, arazi kullanım haklarının açık artırma yoluyla veya arazi kullanarak proje uygulayacak yatırımcıları seçmek için ihale yoluyla yapılmaz.

Şehir Halk Komitesi, Nam Tu Liem Bölge Halk Komitesi'ni, sahadaki arazilerin devrini sağlamak ve yönetmeliklere uygun olarak arazi kullanım hakları ve araziye bağlı diğer varlıkların mülkiyet belgesini düzenlemek üzere Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ile iletişime geçmekle görevlendirdi. Aynı zamanda, yönetmeliklere uygun inşaat prosedürleri hakkında talimatlar için İnşaat Bakanlığı ile iletişime geçin. Onaylanmış yatırım projeleri ve planlamaya uygun olarak inşaat işlerinden sorumlu olun ve planlama, yatırım, inşaat, arazi ve diğer ilgili yönetmeliklere ilişkin mevcut yasal düzenlemelere uyumu sağlayın.

Araziyi yukarıda belirtilen amaç, sınır ve alan doğrultusunda kullanın; yatırım projesini uygulayın, projeyi kabul edin ve kamu varlık yönetimi yönetmeliklerine uygun olarak kullanıma açın. Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park Yeni Kentsel Alan Projesi yatırımcısına (varsa) F2-NT1 kodlu arsa için tahsis edilen arazi temizleme ve altyapı yatırım tutarının yönetmeliklere uygun olarak iadesi hakkında talimatlar için Maliye Bakanlığı ile iletişime geçin.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, sınırı belirlemek ve araziyi Nam Tu Liem Bölgesi Halk Komitesi'ne devretmekten sorumludur. Hanoi Arazi Kayıt Ofisi, arazi kullanım hakları kaydını günceller, değişiklik kayıt işlemlerini gerçekleştirir ve kadastro kayıtlarındaki arazi değişikliklerini yönetmeliklere uygun olarak düzenler.

Maliye Bakanlığı, Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park Yeni Kentsel Alan Projesi yatırımcısına (varsa) F2-NT1 kodlu arsa için tahsis edilen arazi temizleme ve altyapı yatırım bedelinin mevzuata uygun olarak iade edilmesini yönlendirmektedir.

İnşaat, Planlama - Mimarlık, Planlama ve Yatırım, Eğitim ve Öğretim Daireleri, Nam Tu Liem bölgesi Halk Komitesi'ne yönetmeliklere uygun olarak uzmanlaşmış yönetim içeriklerini uygulama konusunda rehberlik ediyor.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html