Hanoi'de arz sıkıntısı var, Batı'da düşük katlı gayrimenkul "hararetleniyor"

Rekor düşük arz, fırlayan fiyatlar

2023'ün üçüncü çeyreğine ilişkin piyasa araştırma birimlerinin raporları, villa ve müstakil ev arzının rekor seviyede düşük olduğunu ve bunun da satış fiyatlarında sürekli artışa yol açtığını gösteriyor. Savills raporuna göre, Hanoi'deki villa ve müstakil ev segmentinde üçüncü çeyrekte yeni konut arzında çeyrek bazında %76, yıllık bazda ise %94 düşüş kaydedildi. Birincil konut arzı ise çeyrek bazında %9, yıllık bazda ise %39 azalırken, müstakil evler ağırlıktaydı.

Tüm pazar dikkate alındığında, 2023 yılının ilk 9 ayındaki toplam arz, 2019 yılına kıyasla yalnızca 1/20'dir. Arz küçük olsa da, esas olarak Gia Lam gibi merkezden uzak ilçelerde yoğunlaşmıştır, hatta büyük miktarda arz, daha önce pek dikkat çekmeyen bir banliyö pazarı olan Hung Yen'den gelmektedir.

Savills ile aynı görüşü paylaşan CBRE Vietnam Hanoi Şubesi Kıdemli Direktörü Nguyen Hoai An da Hanoi'deki villa ve müstakil ev arzının uzun yılların en düşük seviyesinde olduğunu belirtti. 2023'ün üçüncü çeyreğinde Hanoi pazarında, Kuzey ve Hung Yen'de yoğunlaşan 5 projeden 710 yeni konut satışı kaydedildi. 2023'ün ikinci çeyreğine kıyasla, üçüncü çeyrekte satılık konut sayısı yaklaşık 5 kat arttı. Ancak, 2023'ün ilk 9 ayında, toplam yeni konut arzı %81 oranında azaldı (2020 ve 2021'in aynı dönemlerine kıyasla) ve 2.100'den fazla konut satışı gerçekleşti.

Arzdaki düşüş, Hanoi'deki villa ve müstakil evlerin fiyatlarını artıran en önemli faktörlerden biri. Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang'a göre, Hanoi'deki villa ve müstakil evlerin mevcut ortalama değeri metrekare başına yaklaşık 200 milyon VND. Birkaç yıl önce bu fiyat yalnızca merkezi ilçelerde kaydediliyordu.

Gerçek anketler, Hanoi çevresindeki büyük projelerin son yıllarda iyi fiyat artış oranlarına sahip olduğunu gösteriyor. 2018'de metrekare başına ortalama 100 milyon VND olan fiyattan, Hanoi'nin doğusundaki alçak katlı segmentin mevcut fiyatı metrekare başına 214 milyon VND, batısında 226 milyon VND, kuzeyinde 244 milyon VND ve güneyinde 186 milyon VND'dir.

Yıl sonu pazar görünümünü değerlendiren Bayan Hang, 2023 yılı sonuna kadar 7 projeden 695 villa ve müstakil evin daha arz edilmesinin beklendiğini söyledi. Tay Ho Bölgesi %24 ile en büyük pazar payına sahip olurken, onu %21 ile Long Bien ve %20 ile Gia Lam takip edecek. Batı, gelecekte arz sıkıntısı yaşamaya devam ediyor.

Batı Hanoi'den likidite beklentileri

Hanoi konut piyasası, daha düşük faiz oranları ve yatırımcıların esnek satış politikaları gibi faktörler sayesinde 2023'ün üçüncü çeyreğinde daha olumlu değişimler yaşamaya başladı. CBRE'nin raporu, arzın düşük olmasına rağmen piyasa talebinin hala yüksek olduğunu gösteriyor. Buna göre, 2023'ün üçüncü çeyreğinde satılan konut sayısı, yeni arzı aşmaya devam ederek 910 konut sayısına ulaştı ve ikinci çeyreğe göre %51 arttı. 2023'ün ilk 9 ayında satılan konut sayısı ise 2.580 konut olarak kaydedildi ve bu rakam, aynı dönemde piyasaya sürülen toplam yeni konut arzını aştı.

Birçok uzman, sınırlı da olsa yeni arz miktarının 2023'ün dördüncü çeyreğinde iyileşmesinin beklendiğini ve altyapı, mevcut hizmetler ve esnek trafik bağlantıları açısından güçlü bölgelerde iyi bir likidite kaydedilmesinin muhtemel olduğunu düşünüyor.

Hanoi'nin batısındaki alçak katlı gayrimenkul piyasası "hareketleniyor"

Buna bağlı olarak, Batı bölgesi altyapı ve eş zamanlı ulaşımda güçlü hareketler yaşıyor ve bu da kentsel görünüme yeni bir görünüm kazandırıyor. Her şeyden önce, birçok bakanlık, şube ve işletme bu bölgeye taşınıyor ve binlerce büyük ve küçük yerli ve yabancı işletmenin yoğunlaştığı bir alan yaratıyor. Bu da, ev satın almak ve yaşamak için buraya akın eden insan akınına yol açıyor.

Batı'da bu güzergahlar boyunca geliştirilen büyük ölçekli projeler arasında şunlar yer almaktadır: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion... Gerçek araştırmalara göre, bu projelerdeki fiyat seviyesi sürekli artmaktadır. Vinhomes Green Bay kentsel alanının metrekare fiyatının yaklaşık 400 milyon VND, The Manor Central Park'ın metrekare fiyatının ise yaklaşık 320 milyon VND olduğu söylenebilir. Daha batıda ise Park City villaları metrekare fiyatının 300 milyon VND eşiğine ulaştığı belirtilmektedir.

Bu bölgede To Huu - Le Van Luong, Çevre Yolu 2, Çevre Yolu 3 ve planlanan Çevre Yolu 3, 5 ve Çevre Yolu 4 veya Thang Long Caddesi gibi güzergahların geliştirilmesi ve 2A ve 3 numaralı kentsel demiryolu projeleri, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesine ivme kazandırdı.

Özellikle, inşaatı devam eden Çevre Yolu 4'ün banliyö bölgelerinde (Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, Thanh Tri) ve Hung Yen ve Bac Ninh gibi komşu illerde kalkınmayı teşvik etmesi bekleniyor. Çevre Yolu 4 2027'de trafiğe açıldığında, Hanoi'den diğer yerleşim yerlerine seyahat süresini kısaltacaktır. Bu bölgelerdeki konut arzının mevcut duruma kıyasla %36 oranında artması ve giderek daha kısıtlı arazi kaynaklarına sahip şehir içi bölgelerdeki baskının azaltılmasına katkıda bulunması bekleniyor. Bu durum aynı zamanda başkentin komşu illerinden gelen gayrimenkul talebinin de güçlü bir şekilde artmasını sağlıyor.

Arzın sürekli kıtlığı, yüksek arsa fiyatları ve yıl sonunda ev alıcılarının daha olumlu psikolojisi göz önüne alındığında, birçok uzman Hanoi'nin batısındaki villalar ve müstakil evlerin sıcaklığının artmaya devam edeceğini ve bunun önümüzdeki dönemde bu bölgede güçlü gayrimenkul gelişimini teşvik edeceğini öngörüyor.

[reklam_2]
Kaynak