HoREA, gayrimenkul proje mevduatları konusunda yeni düzenlemeler öneriyor

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, "kağıt üzerinde" veya mevcut gayrimenkul satın almak için mevduat yatırma düzenlemeleri konusunda, iki seçenek sunmanın hâlâ uygun olmayabileceğini ve en idealinin her iki seçeneği birleştirmek olduğunu söyledi.

Buna göre Sayın Chau, şu yönde birleşmeyi önerdi: " Proje yatırımcıları, konut ve inşaat işlerinin işletmeye alınma koşullarını taşıması ve sözleşmenin yerine getirilmesini sağlamak amacıyla yönetmeliklere uygun olarak işlem görmesi halinde müşterilerden teminat toplayabilirler veya gayrimenkul projesi yatırımcıları, yalnızca projenin devlet kurumu tarafından değerlendirilmiş temel bir tasarıma sahip olması ve yatırımcının bu Kanunun 24 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerden birine sahip olması halinde, müşterilerle yapılan anlaşmaya göre sözleşme imzalanmasını sağlamak amacıyla teminat toplayabilirler.

Depozito sözleşmesinde, konutun veya inşaat işinin satış fiyatı, kira bedeli veya satın alma bedeli açıkça belirtilmelidir. Azami depozito tutarı, hükümet tarafından belirlenir, ancak konutun veya inşaat işinin satış fiyatının veya kira bedelinin %10'unu geçmemeli ve her dönemin ve her gayrimenkul türünün sosyo -ekonomik gelişmişlik koşullarına uygun olmalıdır .

Gayrimenkul projelerine ilişkin mevduatları düzenlemek için birçok düzenleme yapılmıştır. (İllüstrasyon: Cong Hieu)

Bay Chau ayrıca her seçeneği ayrıntılı olarak inceledi. Seçenek 1: " Gayrimenkul projesi yatırımcıları, yalnızca konut ve inşaat işleri işletmeye açılmak için tüm koşulları karşıladığında ve bu Kanun hükümlerine uygun olarak işlem yaptığında müşterilerden teminat toplayabilir ."

Bay Chau'ya göre, bu seçenekte "sözleşmenin ifasını garanti altına almak için teminat" amacı, sözleşme imzalandıktan sonra, mevduat sahibinin mevduat alıcısı tarafından "dolandırıldığı" durumlar nadiren görülür; çünkü sözleşme genellikle taraflarca yakından kontrol edilir ve kanun hükümlerine uygun olarak uygulanır. Sözleşme imzalandığında ise, "teminat" genellikle işlemin ilk ödemesinden düşülür.

Seçenek 2: “ Gayrimenkul projesi yatırımcıları, yalnızca projenin devlet kurumu tarafından takdir edilmiş bir temel tasarıma sahip olması ve yatırımcının bu Kanunun 24 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerden birine sahip olması durumunda, müşterilerle yapılan sözleşmeye göre teminat tahsil edebilirler.

Depozito sözleşmesinde, konutun veya inşaat işinin satış fiyatı, kira bedeli veya satın alma bedeli açıkça belirtilmelidir. Azami depozito tutarı, hükümet tarafından belirlenir, ancak konutun veya inşaat işinin satış fiyatının veya kira bedelinin %10'unu geçmemeli ve her dönemin ve her gayrimenkul türünün sosyo-ekonomik kalkınma koşullarına uygun olmalıdır .

Bay Chau'ya göre bu plan, "sözleşmenin imzalanmasını sağlamak için mevduat yatırmayı" amaçlıyor. Gerçekte ise, mevduat sahibi sözleşmeyi imzalamadan önce genellikle mevduat sahibi tarafından "dolandırılıyor" ve "sözleşmeyi" yerine getirmiyor, bu da mevduat sahibine zarar veriyor.

Chau, "Şu anda hem 'seçenek 1' hem de 'seçenek 2' doğrudur, dolayısıyla her iki seçeneği de tek bir seçenekte birleştirmek, müşterilerin gayrimenkul satın alan, kiralayan, satın aldığı konutu veya gelecekte yapılacak konutu satın alan müşterilerin meşru hak ve çıkarlarını korumak için 'depozito'yu 'sözleşme imzalanmasını garanti altına almak' veya 'depozito'yu 'sözleşme performansını garanti altına almak' şeklinde düzenlemek gerekir " diye vurguladı.

Chau ayrıca, 2006 ve 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun, gayrimenkul projesinin veya konutun sözleşme imzalamaya veya özellikle arsa olmak üzere gelecekteki konutları satmak için sermaye seferber etmeye uygun hale gelmesinden önce oluşan "teminatları" düzenlemediğini değerlendirdi.

Dolayısıyla, 2015 tarihli Medeni Kanun'un 328. maddesinin 1. fıkrasında "teminat"ın değeri ve oranı belirtilmemiş olmasından yararlanarak, "spekülatörler, arsa komisyoncuları, sahtekâr işletmeler" müşterilerden, işlem gören taşınmazın değerinin yüzde 90-95'ine varan büyük meblağlarda "teminat" almaktadır.

Hatta "spekülatörler, arazi simsarları, sahtekâr işletmeler" bile, yasal dayanağı olmayan dolandırıcılık amacıyla "hayalet projeler" kurmuş, müşterilere büyük zarar vermiş, toplumsal kargaşaya yol açmıştır; tipik olarak Alibaba Şirketi'nde yaşanan dolandırıcılık vakası buna örnektir.

Chau Anh

[reklam_2]
Kaynak