Kredinin lüks konut projelerine yoğunlaşmasının sınırlandırılması önerisi

(CLO) NEU Müdürü'ne göre, ticari bankaların farklı gayrimenkul türleri için uygun kredi kriterleri belirlemesi ve kredinin çok fazla lüks konut projelerinde yoğunlaşmasını sınırlaması gerekiyor.

Gayrimenkul piyasasına sermaye akışı güçlü bir şekilde devam ediyor.

Günümüzde yatırımcıların gayrimenkul projeleri geliştirmek için sermayelerini harekete geçirmek için birçok seçeneği bulunmaktadır. Bunlar arasında kredi sermayesi, şirket tahvili ihracından elde edilen sermaye, yabancı yatırım sermayesi, yatırımcılardan elde edilen sermaye gibi bazı geleneksel sermaye akışları yer almaktadır.

2022-2023 döneminde, piyasanın iki ana sermaye hareket kanalı olan kredi ve şirket tahvillerinde "tıkanıklık" yaşanıyor. Ancak, şu anda gayrimenkule "akan" kredi sermayesi ve şirket tahvilleri güçlü bir yükseliş eğilimi gösteriyor.

Gayrimenkul piyasasına sermaye akışı güçlü bir şekilde devam ediyor. (Fotoğraf: ST)

Devlet Bankası raporuna göre, 2024 Ağustos sonu itibarıyla vadesi geçmiş krediler %7,15 arttı. Devlet Bankası, 2024 yılı genelinde kredi büyümesinin %15'e ulaşabileceğini öngörüyor.

Ancak, Ağustos 2024 sonu itibarıyla, yalnızca gayrimenkul sektöründeki vadesi geçmiş kredi bakiyesi, geçen yılın aynı dönemine göre %29,18 artışla 1,27 milyar VND'yi aştı. Dolayısıyla, gayrimenkul sektöründeki kredi büyüme oranı, tüm ekonominin kredi büyüme oranından 4 kat daha yüksek.

Şirket tahvillerinden elde edilen sermayeye ilişkin olarak, Tahvil Piyasası Birliği'nin raporuna göre, 2 Ağustos bilgi duyuru tarihi itibarıyla Temmuz 2024'te 31,387 milyar VND değerinde 33 özel şirket tahvili ihracı ve 395 milyar VND değerinde 1 halka açık ihraç gerçekleşti.

30 Ağustos tarihli bilgi duyuru tarihi itibarıyla, Ağustos 2024'te 37,995 milyar VND değerinde 43 adet özel kurumsal tahvil ihracı ve 11,000 milyar VND değerinde 2 adet halka açık tahvil ihracı gerçekleşti.

30 Eylül itibarıyla, 2024 Eylül ayında 22,333 milyar VND değerinde 24 özel şirket tahvili ihracı ve 1,467 milyar VND değerinde 1 halka açık ihraç gerçekleşti. İşletmeler, 2023'teki aynı döneme göre %2 artışla vadesinden önce 11,749 milyar VND tutarında tahvil geri satın aldı.

Raporda ayrıca, gayrimenkul tahvil ihraçlarının çeyrekte keskin bir artış gösterdiği ve gayrimenkul grubunun yaklaşık %19'luk payla ikinci sırada yer almaya devam ettiği analiz edildi. 2024'ün geri kalanında ise yaklaşık 79.858 milyar VND tutarında tahvilin vadesinin dolması bekleniyor. Bu tahvillerin büyük çoğunluğunu, yaklaşık 35.137 milyar VND'lik kısmı (%44'e denk gelen) gayrimenkul tahvilleri oluşturuyor.

İnşaat Bakanlığı konuya ilişkin yaptığı açıklamada, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir dizi gayrimenkul işletmesinin tahvil ihraçlarının yeniden sert bir şekilde arttığını, bunun ekonomide hâlâ önemli bir sermaye seferberliği kanalı olduğunu gösterdiğini belirtti.

Kredi sermayesi ve şirket tahvillerinin yanı sıra gayrimenkul piyasasına "akan" doğrudan yabancı sermaye de artan bir eğilimde.

İnşaat Bakanlığı, Vietnam'ın siyasi yapısı, istikrarlı ekonomik gelişimi ve rekabetçi işçilik maliyetleri sayesinde şu anda yabancı doğrudan yatırımcılar (FDI) için cazip bir yatırım destinasyonu olduğuna inanıyor.

Aynı zamanda İnşaat Bakanlığı, çok sayıda araştırma kuruluşunun piyasa araştırmalarına göre; gayrimenkul sektöründe olağanüstü büyüme gösteren segmentler arasında, hizmetli daireler ve endüstriyel gayrimenkuller yer alıyor ve doğrudan yabancı sermaye akımları sayesinde istikrarlı bir talep görüyor.

İnşaat Bakanlığı, "Bunun başlıca nedeni, altyapı gelişiminin de hizmetli daire sektörünün cazibesini artırmada büyük rol oynamasıdır. Vietnam'a akan yabancı sermaye, birçok uluslararası uzmanı çalışmaya çekerek hizmetli daire pazarı için önemli bir müşteri segmenti yarattı" dedi.

Kredinin yoğunluğunun lüks konut projelerinde çok fazla sınırlandırılması

Ulusal Ekonomi Üniversitesi (YDÜ) Rektörü Prof. Dr. Pham Hong Chuong, Vietnam gayrimenkul piyasasına sermaye akışının esas olarak kredi kanalları, şirket tahvilleri ve müşteri seferberliğinden kaynaklandığını belirterek, hükümetin piyasaya sermaye akışını harekete geçirmek ve engelleri kaldırmak için bir dizi çözüm uygulaması gerektiğine inandığını söyledi.

NEU Müdürü'ne göre ticari bankaların farklı gayrimenkul türleri için uygun kredi kriterleri belirlemesi gerekiyor. (Fotoğraf: PS)

Öncelikle, Hükümetin banka kredilerindeki sermaye kaynaklarını serbest bırakması gerekiyor. Prof. Dr. Pham Hong Chuong'a göre, ticari bankaların farklı gayrimenkul türleri için uygun kredi kriterleri belirlemesi ve kredinin lüks konut projelerine yoğunlaşmasını sınırlaması gerekiyor.

Bunun yerine bankalar kredi sermayelerini, verimliliği yüksek, tüketimi iyi olan ve insanların gerçek ihtiyaçlarını karşılayan sosyal konut projelerine ve ticari konut projelerine yatırım yapmaya odaklıyorlar.

Aynı zamanda kredi genişlemesinin, kredi kalite kontrolü, kredi kullanımının değerlendirilmesi ve denetiminin güçlendirilmesi, uygun amaçların sağlanması ve gayrimenkul sektöründe ortaya çıkan yeni kötü alacakların sınırlandırılması ile birlikte yürütülmesi gerekiyor.

İkinci olarak, YDÜ Başkanı, Vietnam'ın gayrimenkul tahvillerinden sermaye akışını geliştirmesi gerektiğini söyledi.

Chuong, Maliye Bakanlığı'nın, önümüzdeki dönemde borç yükümlülüklerini yerine getirmek için alınacak önlemleri desteklemek ve izlemek amacıyla, şu anda zorluklarla karşı karşıya olan kurumsal tahvil ihraççılarının mali durumlarını (varlıklar, borçlar ve nakit akışı dahil) gözden geçirmesi gerektiğini söyledi.

Yeni tescil edilen gayrimenkul tahvilleriyle birlikte, yönetim ve denetim kuruluşlarının, işletmelerin ve işletme gruplarının büyük miktarlarda şirket tahvili ihraç ettiği durumlarda izleme ve denetimini güçlendirmeleri gerekmektedir.

Üçüncüsü, yabancı yatırım sermayesini çekmek ve gayrimenkul piyasası için uzun vadeli bir sermaye seferberliği kanalı oluşturmak. Bu doğrultuda, Vietnam'ın gayrimenkul sektörüne yabancı yatırım sermayesini teşvik etmesi ve çekmesi, sermaye kaynaklarını yeniden yapılandırması ve yabancı yatırımcıların katılımıyla gayrimenkul projelerinin birleşme ve devralma (M&A) işlemlerini teşvik etmesi gerekmektedir.

Chuong ayrıca, piyasadaki kurumsal yatırımcıların gelişiminin, piyasanın sermaye seferberlik kanallarını çeşitlendirmek amacıyla gayrimenkul yatırım fonlarının geliştirilmesi yoluyla teşvik edilmesinin, böylece kredi kuruluşları ve kurumsal tahvil piyasasından seferber edilen sermayeye olan bağımlılığın kademeli olarak azaltılmasının gerekli olduğunu söyledi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html