Deniz tecavüzü projelerine ilişkin yönetmeliklerin değiştirilmesi ve tamamlanması önerisi

Deniz tecavüzü yatırım projelerinin kurulması, değerlendirilmesi ve onaylanması hakkındaki Kararnamenin değiştirilmesi ve eklenmesine ilişkin teklif

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, arazi ıslah faaliyetlerine ilişkin düzenlemeler birçok fayda sağlıyor ve bu nedenle çok gerekli. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın, mevcut çıkmaza giren arazi ıslah projelerinin çözümüne katkıda bulunmak için kararnameyi yakında yayınlaması gerekiyor.

Gayrimenkul - HoREA: Deniz tecavüzü projelerine ilişkin yönetmeliklerde değişiklik ve ekleme önerisi — HoREA Başkanı, Hükümetin 1 Nisan'dan itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 Arazi Kanunu'nun 190. maddesinin uygulanmasını detaylandıran bu Kararnameyi çıkarmasını büyük bir beklentiyle karşılamaktadır.

Başbakan ve Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı'na gönderilen "Deniz Tecavüz Faaliyetleri Hakkında Kanun Tasarısı" hakkında değerlendirmelerde bulunan HoREA Başkanı, Hükümet'in 1 Nisan'dan itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 Arazi Kanunu'nun 190. maddesinin uygulanmasını detaylandıracak bu Kararnameyi çıkarmasını umduğunu söyledi.

HoREA temel olarak deniz tecavüzü faaliyetlerine ilişkin Taslak Kararname'ye (Taslak Kararname) katılıyor ve Taslak Kararname'de kalan bazı endişeler hakkında yorumlarda bulunuyor.

Sayın Chau, özellikle, Taslak Kararnamenin 3. Maddesinin 2. Fıkrasının 3 nedenden ötürü değiştirilmesini ve tamamlanmasını önerdi.

Öncelikle, arazi ıslah yatırım projesi kapsamında, yatırım projesindeki arazi ıslah kalemleri, kıyı alüvyonlu alanlar, kıyı koruma ormanı alanları veya kıyı su ürünleri yetiştirme alanlarını kapsayabilir. Bu tür arazilerin kullanım amaçlarının dönüştürülmesi, Arazi Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılmalıdır.

İkincisi, deniz tecavüzü yatırım projesi, planlamaya göre yatırım projesindeki deniz tecavüzü kalemi sadece kara fonu oluşturmayı amaçlamıyor, aynı zamanda rota boyunca yatırım projelerini uygulamak için "özelleşmiş deniz yüzeyi ile kara fonu oluşturmayı" da hedefliyor: Anakaradan derin deniz alanlarına iskele veya kıyı rüzgar enerjisi projeleri, açık deniz rüzgar enerjisi projeleri veya petrol ve doğalgaz boru hatları veya güç kabloları, optik kablolar.

Üçüncüsü, deniz tecavüzü yatırım projesi, belirli bir deniz alanında veya kıyı alüvyonlu alanda veya kıyı koruma ormanı arazisinde veya kıyı su ürünleri yetiştirme arazisinde yatırım projesindeki deniz tecavüzü kalemlerinin planlamaya uygun olarak gerçekleştirilmesi ve ilgili kanun hükümlerine uyulması zorunludur.

Ayrıca, HoREA Başkanı, deniz tecavüzü yatırım projelerinin veya deniz tecavüzü yatırım projelerinin kurulması, değerlendirilmesi ve onaylanması hakkındaki Kararname Taslağı'nın 5. maddesinin değiştirilmesini ve eklenmesini de önerdi.

Bu sadece inşaat hukukunun hükümlerine değil, aynı zamanda yatırım hukuku, konut hukuku, gayrimenkul hukuku, deniz hukuku, ormancılık hukuku vb. gibi ilgili kanunların hükümlerine de uygundur.

HoREA'nın gerekçesi ise deniz ıslah projesinin "sosyo-ekonomik kalkınma amaçlı özel deniz yüzeyi fonları, arazi fonları oluşturmayı amaçlayan" bir kamu yatırım projesi olması, "deniz ıslahının tamamlanmasının kabul edilmesi" sonrasında deniz ıslah projesi kapsamındaki bileşen projeleri veya inşaat kalemlerini hayata geçirmek üzere yatırımcıları seçmek için ihale süreci yürütülecek olmasıdır.

Deniz ıslah projesi, "kamu yatırımlarından yabancı sermaye ve diğer sermaye (özel sermaye) kullanan projeler" kapsamındaki bir yatırım projesidir. 2020 tarihli Kamu Özel İşbirliği Kanunu ve 2020 tarihli Yatırım Kanunu hükümlerine göre, "stratejik yatırımcı" veya "2020 tarihli Kamu Özel İşbirliği Kanunu ve 2023 tarihli İhale Kanunu hükümlerine göre seçilen yatırımcı", hem deniz ıslahı faaliyetlerini yürütecek hem de deniz ıslahı projesi kapsamındaki bileşen projeleri veya inşaat kalemlerini gerçekleştirecektir.

Bu durumda yatırımcıların sadece "inşaat hukuku hükümlerine" değil, aynı zamanda yatırım hukuku, konut hukuku, gayrimenkul hukuku, deniz hukuku, orman hukuku, tarım hukuku, su ürünleri hukuku, çevre koruma hukuku gibi "ilgili kanunlara" da uymaları gerekiyor.

"Deniz tecavüzü projeleri" için arazi kullanım bedeli ve arazi kiralama bedeli nasıl belirlenir?

HoREA, 43/2014/ND-CP sayılı Kararname'nin 68. Maddesi'nin 3. ve 5. fıkraları ile 148/2020/ND-CP sayılı Kararname'nin 1. Maddesi'nin 21. fıkrasının içeriğini "kopyalamak" yönünde "arazi tahsisi, arazi kiralama ve deniz alanlarının deniz tecavüzü için tahsisi" hakkındaki "taslak Kararname"nin 6. Maddesi'ni değiştirmeyi ve eklemeyi, 43/2014/ND-CP sayılı Kararname'nin 68. Maddesi'nin 3. ve 5. fıkralarına ve 148/2020/ND-CP sayılı Kararname'nin 1. Maddesi'nin 21. fıkrasına "atıfta bulunmak" yerine, değiştirmeyi ve eklemeyi önerdi.

HoREA analizine göre, 43/2014/ND-CP ve 148/2020/ND-CP sayılı Kararnameler, 2024 tarihli Arazi Kanunu ve Arazi Kanununun bir dizi maddesinin uygulanmasını ayrıntılı olarak açıklayan Kararnamenin 1 Ocak 2025'te yürürlüğe girmesi veya Ulusal Meclis tarafından 1 Temmuz 2024'te yürürlüğe girmesinin değerlendirilmesi tarihinden itibaren yürürlükten kalkacaktır.

Devlet memurları, memurlar ve kamu çalışanları, daha önceki ilgili kararnamelere bakmadan, sadece bu Kararnameyi esas alarak uygulamaya geçebilirler.

2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 124. maddesinde "arazi kullanım haklarının ihale yoluyla kullanılamayacağı, arazi kullanım haklarının ihale yoluyla kullanılamayacağı, arazi kullanım haklarının ihale yoluyla kullanılamayacağı haller" ve 2020 tarihli PPP Kanunu'nda PPP projelerinde yatırımcının ihale yoluyla seçileceği hükme bağlandığından, "Taslak Kararname"nin 6. maddesinin 2. fıkrasının c bendine "stratejik yatırımcılar, PPP proje yatırımcıları" ibaresine "arazi kullanım haklarının ihale yoluyla kullanılamayacağı, arazi kullanım haklarının ihale yoluyla kullanılamayacağı haller" veya "arazi tahsisi veya kiralaması" hallerinin eklenmesi önerilmiştir.

Deniz tecavüz projelerinde arsa kullanım bedeli ve arsa kiralarının belirlenmesine ilişkin olarak Dernek, arsa kullanım bedeli ve arsa kiralarının hesaplanmasında kullanılacak özel arsa bedellerinin belirlenmesinin, Taslak Kararnamenin 8. maddesinin 1. fıkrasında yer alan Tapu Kanunu hükümlerine göre yapılması hususundaki düzenlemeye katılmaktadır.

HoREA, düzenlemeye şu şekilde katılıyor: "Belirli arazi bedellerinin belirlenmesinde fazlalık yönteminin uygulanması durumunda, toplam geliştirme maliyeti tahminine yetkili devlet kurumları tarafından onaylanan arazi ıslah maliyetleri de dahil edilmelidir."

HoREA ayrıca Başbakan ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan, fazlalık yönteminin uygulanması durumunda toplam geliştirme maliyetlerinin tahminine faiz maliyetlerinin eklenmesine ilişkin uzman önerisinin dikkatlice değerlendirilmesini talep etti.

Çünkü faiz gideri çok büyük bir gerçek giderdir ve yatırımcıların hepsinin orta ve uzun vadeli kredi sermayesi borçlanması gerekir. Bazı durumlarda yatırımcılar yüksek faiz oranlarıyla borçlanmak zorunda kalır ve bu da kredi giderinin toplam proje yatırımının %20'sinden fazlasına denk gelmesine neden olur.

[reklam_2]
Kaynak