El yazısıyla yazılmış bir kağıtla arazi satın alırsam kırmızı kitap alabilir miyim?

(Dan Tri) - 1 Ağustos'tan itibaren 2024 Tapu Kanunu, 2015 Medeni Kanunu'nun 129. maddesinin 2. fıkrasında öngörülen haller hariç olmak üzere, taşınmaz malların devrinde sözleşmenin noter tasdikli veya onaylı olması gerektiğini hükme bağlıyor.

El yazısıyla yapılan tapu devri, arazi kullanım hakkının devri işlemidir ancak sözleşme kanunen noter veya tasdikli değildir.

Birçok kişi, elle yazılmış belgelerle işlem gören arsalara tapu kullanım hakkı belgesi verilmeyeceğinden endişe ediyor. Aslında, iki farklı işlem durumu ve bunların farklı şekilde ele alınması söz konusu.

1 Ağustos'tan bugüne devredilen arazi

2024 tarihli Tapu Kanununun 27 nci maddesinin 3 üncü fıkrasında, bu maddenin b bendinde belirtilen haller dışında, arazi kullanma hakları, arazi kullanma hakları ve araziye bağlı varlıklar kullanılarak yapılan devir, bağış, ipotek ve sermaye koyma sözleşmelerinin noter tasdikli veya onaylı olması gerektiği hükme bağlanmıştır.

Buna göre, devredenlerden bir veya daha fazlasının gayrimenkul işletmesi olması hâli hariç olmak üzere noter onayı veya tasdik işlemi aranmaz.

Ancak 2015 tarihli Medeni Kanun'un 129. maddesinin 2. fıkrası, noterce onaylanmamış veya tasdik edilmemiş sözleşmelerde, taraflardan birinin veya birkaçının sözleşmedeki yükümlülüklerinin en az 2/3'ünü yerine getirmiş olması halinde, taraflardan birinin veya birkaçının istemi üzerine mahkemenin sözleşmenin geçerliliğini tanıma kararı vereceğini hükme bağlamaktadır.

Ancak, noter tasdikli veya onaylı olmayan bir devir sözleşmesinin geçerliliğinin mahkeme tarafından tanınması için talepte bulunmak, tarafların noter tasdiki veya onayı yapması durumundan daha fazla zaman alır ve daha karmaşıktır. Öte yandan, sözleşmenin noter tasdikli olmaması, yüksek hukuki uyuşmazlık riski taşır.

Dolayısıyla, el yazısıyla düzenlenen belgeyle yapılan arazi kullanım hakkı devri, ancak devrin 1 Ağustos'tan önce gerçekleşmesi halinde geçerli olacak.

Arazi kullanım hakkı belgesi örneği (Fotoğraf: IT).

1 Ağustos'tan önce devredilen arazi

1 Ağustos'tan önce yapılan işlemlerde ise iki durum söz konusu olacak: Tapu belgesi verilen arsalar ve tapu kullanım hakkı belgesi verilmeyen arsalar.

Birincisi, kırmızı kitap olmadan arazi alım satımı durumudur.

2024 tarihli Tapu Kanununun 137 nci maddesinin 5 inci fıkrası, bu maddenin 1, 2, 3 ve 4 üncü fıkralarında belirtilen türdeki belgelerden birine sahip olan ve üzerinde başkasının adına kayıtlı olan, tapu kullanım hakkının devrine ilişkin belgelerle birlikte, ancak 1 Ağustos tarihine kadar kanun hükümlerine göre tapu kullanım hakkının devri işlemlerini yapmamış ve tapusu ihtilaflı olmayan hane halkı ve gerçek kişilere tapu kullanım hakkı belgesi ve tapuya bağlı varlıkların mülkiyeti hakkında belge verilmesini ve kanun hükümlerine göre mali yükümlülüklerin yerine getirilmesini hükme bağlamaktadır.

Buna göre, fiili olarak devir yapılmışsa (bir taraf ödemiş, diğer taraf araziyi teslim etmiş ancak henüz isim değişikliği yapılmamışsa), arazi kullanım hakkının devri işlemlerinin yapılmasına gerek olmayıp, tescil ve ilk belgenin verilmesi işlemlerinin yapılması gerekmektedir.

İlk sertifika düzenlemesi için başvuruyu alan kuruluş, devralandan noter tasdikli veya onaylı sözleşme veya devir belgesini öngörülen şekilde ibraz etmesini talep edemez.

El yazısı ile devredilen taşınmazların kullanılması ve tapu belgesi verilmesi istenmesi halinde, devralan tarafından 101/2024 sayılı Kararnamenin 42 nci maddesinin 1 inci fıkrasında öngörülen belgelerin hazırlanması ve işlemlerin yapılması zorunludur.

İkincisi ise kırmızı kitaplı arazi alım satımı.

101/2024 sayılı Kararnamenin 42 nci maddesinin 2 nci fıkrası, bir kişinin 1 Ağustos'tan önce devir nedeniyle arazi kullanması durumunda ve devralanın elinde yalnızca devredenden alınmış bir belge veya devirle ilgili olarak öngörülen bir sözleşme veya belgeler varsa, devralanın yeni bir belge almak için belge ve mevcut arazi kullanım haklarına ilişkin belgeler için başvuruda bulunması gerektiğini hükme bağlamaktadır.

Yeni arazi kullanım hakkı belgesi verilmesi süreci 4 aşamadan oluşmaktadır.

Adım 1: Belgeleri hazırlayın

101/2024 sayılı Kararnamenin 42 nci maddesinin 2 nci fıkrasında, 1 Ağustos'tan önce yapılan ve devralan kişinin sadece devredenin belgesinin aslına sahip olduğu arazi kullanım hakkı devirlerinde belge verilmesi işlemlerinin yürütülmesi sırasında sunulacak dosyanın;

- 11/DK Form No.lu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne bağlı taşınmazlarda değişiklik yapılmasına ilişkin tescil başvurusu.

- Orijinal sertifika düzenlendi.

- Arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıkların devrine ilişkin belgelerde, devreden ve devralanın tam imzaları bulunmalıdır (sözleşmenin noter tasdikli veya onaylı olmasına gerek yoktur; ancak tüm tarafların tam imzası bulunmalıdır).

Adım 2: Başvurunuzu gönderin

Yöntem 1: Hane halkı ve bireyler, ihtiyaç duymaları halinde arazinin bulunduğu belediye, semt veya kasabanın Halk Komitesine başvuruda bulunurlar.

Yöntem 2: Arazi kullanıcıları, arazinin bulunduğu yerin tek elden takip birimine veya arazinin bulunduğu ilin, ilçenin, beldenin, şehrin tapu sicil müdürlüğüne, tapu sicil müdürlüğü şubesinin kurulmadığı yerlerde ise tapu kullanım hakları sicil müdürlüğüne başvuruda bulunabilirler.

Adım 3: Belgeleri alın ve talepleri işleyin

Tapu sicil müdürlüğü, devralana Tapu Senedi verilmesine ilişkin usul ve esasları yazılı olarak devredene bildirir ve tapunun bulunduğu belediye, mahalle veya beldenin Halk Komitesi merkezine asar.

Tebligat yapılacak adresin bilinmemesi halinde Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından mahalli yayın organlarında 3 sayı üst üste ilan yayımlanır (İlan yayım masrafları belgeyi talep eden tarafından ödenir).

Bildirim tarihinden veya yerel medyada ilk yayın tarihinden itibaren 30 gün sonra, devredenin düzenlenen belgeyi ibraz etmemesi halinde, düzenlenen belge iptal edilir. Tapu sicil müdürlüğü, bu durumda düzenlenen belgenin iptaline karar vermek üzere yetkili makama sunulmak üzere bir dosya hazırlar ve aynı anda devralana yeni bir belge verir.

Uyuşmazlık çözümüne ilişkin talep olması halinde Tapu Sicil Müdürlüğü, tarafları uyuşmazlığın mevzuata uygun olarak çözümlenmesi için yetkili kamu kurumuna başvurmaya yönlendirir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm