Yatırımcılar dairelerde 'tereddüt' ediyor, 'kral' segmentine yöneliyor; 2024-2025 pazar değerlendirmesi

Artık dairelerle ilgilenmeyen yatırımcılar, banliyölerde arazi satın almak için paralarını akıtıyor; 1.400 hektardan fazla araziyi geri alıyor; deniz kıyısı yatırım projeleri için arazi tahsisi ve kiralama konusundaki son prosedürler... Bunlar son emlak haberleri.

Gayrimenkul piyasası son dönemde hem işletmelerin hem de müşterilerin sermayeye erişimi konusunda daha olumlu sinyaller veriyor. (Fotoğraf: HA)

'Büyük adamlar'ın piyasaya dair yorumları

Büyük şirketlerin yöneticileri, hissedarlarla yapılan yıllık toplantıda, bu yılki gayrimenkul piyasasına ilişkin öngörülerini ve yorumlarını paylaşarak, fırsatların yanı sıra zorlukları da göz önünde bulundurdu.

Vinhomes Yönetim Kurulu Başkanı Pham Thieu Hoa, bu yılki emlak piyasasını değerlendirirken, en önemli gelişmenin Ulusal Meclis tarafından çıkarılan ve piyasanın daha şeffaf ve net hale gelmesine yardımcı olacak 3 emlak yasası olduğunu söyledi. Ancak, bu yasaların piyasa üzerinde olumlu bir etki yaratması için, uygulamalarına yön verecek kararnamelerin yürürlüğe girmesini beklemek gerektiğini belirtti.

Vinhomes Genel Müdürü Nguyen Thu Hang, piyasanın toparlanacağını ancak bunun beklendiği kadar hızlı olmayacağını değerlendirdi.

Bayan Hang'e göre, piyasa son zamanlarda hem işletmelerden hem de müşterilerden sermayeye erişim açısından daha olumlu sinyaller veriyor. Ev alıcıları artık eskisinden daha iyi bir faiz oranı desteği alıyor ve ilk iki yıl için yıllık %6-6,5 sabit faiz oranı uygulanıyor. Bu durum, ev alıcılarının piyasaya geri dönmeleri için gerekli koşulları ve güveni sağlıyor.

Nam Long Yatırım Anonim Şirketi'nin Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Xuan Quang ise şirketin hem fırsatlara hem de zorluklara sahip olduğunu belirtti.

Quang, ilk zorluğun pazar ve ürünlerle ilgili olduğunu belirtti. Pazarda farklı gayrimenkul segmentlerinde arz ve talep arasında bir dengesizlik var ve güven krizi likiditenin azalmasına ve stokların artmasına yol açıyor.

İkincisi, borçlar hala devam ederken ortaya çıkacak finansal zorluk, tahvil lotları uzatılmış olsa bile 2024 ve 2025'te hala geçerli olacak. Üçüncüsü ise, şu anda bazı yasaların hala çakıştığı bir projede ortaya çıkacak hukuki zorluk.

Ancak ona göre, pazar aynı zamanda yüksek reel talep, uygun fiyatlı konut segmentleri ve sosyal konut geliştirme gibi birçok farklı fırsat da sunuyor. Kredi faiz oranları, Covid-19 öncesine göre bile düştü ve birçok ülkeyle rekabet edebilir seviyeye geldi, bu yüzden oldukça cazip.

Özellikle gayrimenkulle ilgili yeni yasalar çıkarıldı. Hükümet, sürdürülebilir kalkınmaya doğru ilerlemek için piyasa engellerini oluşturmak, ortadan kaldırmak ve teşvik etmek için büyük çaba sarf etti.

Ho Chi Minh ve Dong Nai'de çok sayıda projeye sahip olan Dat Xanh Group Yönetim Kurulu Başkanı Luong Tri Thin, Covid-19'un sona ermesinin ardından ekonominin gerileyeceğini ve bunun emlak piyasasını etkileyeceğini söyledi.

Son Tet tatilinin ardından piyasa olumlu toparlanma sinyalleri vermeye başladı. Daire ürünleri ilk çeyrekte tekrar işlem görmeye başladı, ancak önceki yıllardaki kadar yüksek olmasa da, 2023'ün son iki çeyreği ve 2023'ün ilk çeyreğiyle karşılaştırıldığında, özellikle Hanoi'de işlem sayısı iki katına çıktı, yani 3 kat daha fazla.

Bay Thin, böyle genel bir durum karşısında piyasanın hala olumlu noktalara sahip olduğunu görüyor; örneğin ortalama arzın kıtlığı; konut talebinin hala çok büyük olması; mevcut ucuz nakit akışının çok iyi olması, birçok müşterinin 20 yıl vadeli borç alması, 3 yıl için sabit faiz oranının yılda sadece %5-6 olması.

Genel olarak bakıldığında bu yıl genel pazarda iyileşme yaşanacak ve 2025 yılında olumlu değişimler yaşanacak.

Daire fiyatları düştü, yatırımcılar banliyölerde arazi satın almaya para akıttı

Daire fiyatları uzun yıllardır sürekli artış gösteriyor ve bu yılın ilk aylarında da önemli ölçüde arttı. İnşaat Bakanlığı Konut ve Emlak Piyasası Yönetimi Dairesi Müdürü Hoang Hai, son piyasa verilerine göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki bazı projelerin ortalama satış fiyatının metrekare başına 50-70 milyon VND civarında dalgalandığını belirtti.

Bay Hai'ye göre, Hanoi'de satılık daire fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda sürekli artıyor. Özellikle 5-10 yıldır kullanımda olan daire projeleri var, hatta eski yüksek katlı apartmanların fiyatları bile oldukça yükseliyor.

Ancak İnşaat Bakanlığı Başkanı, ani fiyat artışları yaşanan bazı konut projelerinde çok az işlem yapıldığını, neredeyse hiç işlem yapılmadığını belirtti.

Nitekim, daire fiyatlarının yüksek olması birçok yatırımcıyı ve gerçek alıcıyı tereddüte düşürdü. Birçok kişi şu anda daire alım satımını durdurmaya karar verdi.

Hanoi'deki yüksek fiyatlar ve konut arzının yetersizliği, birçok yatırımcıyı bu segmente yatırım yapmaktan alıkoyuyor. Deneyimli yatırımcılar, banliyölerde arsa satın almak için bu fırsatı değerlendirecek.

Birçok yatırımcı arsa ve müstakil konut sektörüne yöneliyor. Bunun nedeni, banliyö arazilerinin fiyatlarının hala "düşük" seviyelerde olması ve bu nedenle şu anda daire yatırımı için daha uygun olmasıdır. Ancak, net yasal statüye, planlamaya ve iyi altyapı sayesinde fiyat artışı potansiyeline sahip ürünlere yatırım yapmayı tercih etmek gerekiyor.

Arazi piyasası son zamanlarda hareketli bir seyir izliyor. Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) ilk çeyrek emlak piyasası raporu ve ikinci çeyrek tahmini, Hanoi'nin birçok banliyö bölgesinde, özellikle de parsellenmiş arsalarda, arazi fiyatlarında ani bir artış yaşandığını gösteriyor.

2023 yılının dördüncü çeyreğine kıyasla arsa fiyatları yaklaşık %5 artarken, Hanoi'nin dış mahalleleri ve sanayi bölgelerine yakın bölgelerdeki pazar %10-20 oranında arttı.

VARS raporunda, "Birçok yerde arsa fiyatlarındaki düşüş durdu. Banliyölerde, illerde ve şehirlerde, yasal statüsü garanti altına alınmış, altyapısı ve kamu hizmetleri mevcut, 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan arsa ürünleri, piyasanın en zor zamanına kıyasla %40'a varan fiyat artışı kaydetti" ifadeleri yer aldı.

Bu birim ayrıca yatırımcıların, bu dönemde arazi satın almak için para harcamadan önce çok dikkatli olmaları gerektiği ve piyasanın henüz toparlanma sürecinde olduğu bir dönemde, güvenli olmayan risklere yol açan "sanal ateşler" oluşmaması için segment fiyat seviyelerini dikkatlice araştırmaları gerektiği konusunda uyarıda bulundu.

Bu yıl emlak piyasasına dair yorum yapan birçok uzman, uzun vadeli yatırım için "arazinin hâlâ kral" olduğuna inanıyor. "Sermayesi" olan veya düşük finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar yatırım yapmayı düşünebilir.

Yatırım yapmak için doğru zaman olarak değerlendirilse de uzmanlar, yatırımcıların fiyat düşüşü "tuzağı"na düşmemek için dikkatli değerlendirme yapmalarını öneriyor.

Bac Giang'ın Yen Dung bölgesinde 1.400 hektardan fazla arazinin geri kazanılması

Bac Giang ili Halk Komitesi tarafından onaylanan Yen Dung ilçesinin 2024 arazi kullanım planına göre, bu yerleşim yeri bu yıl 1.411,45 hektar araziyi geri kazanacak.

Yen Dung ilçesinde 1.360,23 hektar tarım arazisi geri kazanılacak olup, geri kazanılması gereken pirinç arazisi alanı 1.111,93 hektar, diğer yıllık ürünler için arazi 20,47 hektar, çok yıllık ürünler için arazi 208,62 hektar, su ürünleri yetiştiriciliği için arazi 19,21 hektar, tarım dışı arazi 51,23 hektardır. Geri kazanılacak geniş alanlara sahip komünler şunlardır: Tien Phong (32 hektar), Yen Lu (221,2 hektar), Tan An kasabası (124,66 hektar), Nham Bien kasabası (109,53 hektar)...

Bac Giang eyaletinin Yen Dung ilçesine bağlı Nham Bien kasabasının bir köşesi. (Kaynak: XD Gazetesi)

Bac Giang ili Halk Komitesi, Yen Dung ilçesi Halk Komitesi'nin 2024 yılı için onaylanmış arazi kullanım planındaki bilgi, veri, belge, harita sistemi ve veri tabanının doğruluğundan; yukarıdaki plandaki bilgi ve verilerin, arazi kullanım planlamasının 2030 yılına uyarlanması ve bölgedeki iş ve projelerin listesi teklif edilirken yasa hükümleriyle tutarlılığından yasa önünde sorumlu olmasını talep etmektedir.

Onaylanan tüm 2024 arazi kullanım planı belgelerinin Yen Dung İlçe Halk Komitesi portalı/web sitesinde yayınlanmasını tamamlayın ve aynı zamanda yukarıdaki plan içeriklerinin yasa hükümlerine göre duyurulmasını ve kamuoyuna duyurulmasını organize edin.

Bac Giang ili Halk Komitesi ayrıca Yen Dung bölgesinden, onaylı arazi kullanım planına uygun olarak arazi yönetimi, arazi iyileştirme, arazi kullanım amacına dönüştürme, arazi tahsisi ve arazi kiralama işlemlerini gerçekleştirmesini; çalışma ve projeleri kanun hükümlerine uygun olarak yürütmesini ve 2024 arazi kullanım planının uygulanmasının komün düzeyindeki Halk Komiteleri tarafından düzenli olarak denetlenmesini ve denetlenmesini talep etti.

Deniz tecavüzü yatırım projelerine yönelik arazi tahsisi ve kiralama prosedürleri

Hükümet, deniz ıslahı faaliyetleri hakkında 42/2024/ND-CP sayılı Kararname'yi yakın zamanda yayımlamıştır. Buna göre, deniz ıslahı için belirlenen deniz alanının, Kadastro ve Harita Kanunu hükümlerine göre belirlenmiş belirli bir konumu, alanı, sınırı ve koordinatları olmalıdır. Arazi kullanım planlaması ve planlarına dahil edilecek deniz ıslahı için deniz alanlarının belirlenmesi, 2024 tarihli Arazi Kanunu'nda öngörülen ilkeleri sağlamalıdır.

Kararnamede, kamu yatırım sermayesi kullanılarak deniz ıslahı yatırım projeleri veya deniz ıslahı kalemleri içeren yatırım projeleri için, arazi tahsisi ve arazi kiralama usul ve esaslarının 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 68. maddesinin 3. fıkrası hükümlerine göre uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Deniz ıslahı yatırım projeleri veya arazi fonu geliştirmek amacıyla deniz ıslahı kalemleri içeren yatırım projeleri söz konusu olduğunda, deniz ıslahı tamamlandıktan ve mevzuata uygun olarak kabul edildikten sonra, deniz ıslahı projesi yatırımcısı, arazi ıslahı ve inşaat çalışmalarının yapılacağı alanın tamamını (varsa), arazi kanunu hükümlerine göre kuruluşlar ve bireyler tarafından kullanılmak üzere arazi tahsisi ve kiralama işlemlerini gerçekleştirmek üzere yetkili devlet kurumuna devretmek zorundadır.

Kamu yatırımı için yabancı sermayenin kullanıldığı deniz tecavüzü yatırım projeleri veya deniz tecavüzü kalemleri içeren yatırım projeleri ile diğer sermaye kaynaklarının kullanıldığı projeler için arazi tahsisi ve arazi kiralama usul ve esasları aşağıdaki gibidir: Arazi kullanım hakları ihalesi yoluyla arazi tahsisi ve arazi kiralama durumunda, 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 68. maddesinin 5. fıkrasında ve 148/2020/ND-CP sayılı Kararnamenin 1. maddesinin 21. fıkrasında öngörülen usul ve esaslar uygulanır;

İhale Kanunu hükümlerine göre yatırımcının ihale yoluyla seçilmesi veya 2020 tarihli Yatırım Kanunu'nun 29 uncu maddesinin 3 üncü fıkrası hükümlerine göre yatırımcı onayı alınması durumunda arazi tahsisi veya arazi kiralaması yapılması halinde, 43/2014/ND-CP sayılı Kararname'nin 68 inci maddesinin 3 üncü fıkrası uyarınca arazi tahsisi ve arazi kiralamasına ilişkin usul ve esaslar uygulanır;

Arazi kullanım hakkı ihalesi yapılmadan arazi tahsisi veya arazi kiralaması yapılması durumunda, 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 68 inci maddesinin 3 üncü fıkrasında belirtilen sıra ve usullere göre işlem yapılır.

Deniz tecavüzü yatırım projeleri veya deniz tecavüzü kalemleri içeren yatırım projeleri yatırımcıları, yetkili Devlet kuruluşları tarafından onaylanmış deniz tecavüzü yatırım projeleri veya deniz tecavüzü kalemleri içeren yatırım projeleri için arazi tahsisi, arazi kiralama, deniz alanı tahsisi başvurularında.

İl Halk Komitesi, deniz alanlarının deniz ıslahı için tahsis edilmesiyle aynı anda arazi tahsisi ve kiralanması konusunda karar alır. Deniz ıslahı yatırım projeleri veya deniz ıslahı içeren yatırım projelerinin yatırımcıları, deniz alanlarını deniz ıslahı faaliyetlerinde kullanmak için ücret ödemek zorunda değildir.

Arazi kullanıcısının araziyi kullanıma açması gerektiğine karar verme süresi, deniz tecavüzü yatırım projesi veya yatırım projesindeki deniz tecavüzü kalemlerinin ilerleme durumuna göre, tamamlanmış deniz tecavüzü alanının tamamı veya bir kısmına ilişkin sonuçların kabulüne ilişkin bildirim tarihinden itibaren hesaplanır.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html