Ho Chi Minh Şehri'nin doğusundaki müstakil evler altyapı ilerlemesini takip ediyor, fiyatların artmaya devam etmesi bekleniyor

Sokak cepheli müstakil evlerin "fiyat artışları"

Kentsel alanlardaki müstakil ev ve villa arzı düşükken, Ho Chi Minh şehrinde cadde cepheli ticari müstakil evler daha da nadirdir; hatta bu tip evler bile uzun süredir piyasada bulunmamaktadır. Arzın azlığıyla birlikte, fiyatlar sürekli olarak yükselmiş ve birçok kişi "Fiyatlar neden bu kadar "baş döndürücü"?" diye merak etmiştir.

Son on yılda, Ho Chi Minh Şehri'nin doğusundaki emlak piyasası, 2. Bölge'de (şimdiki adıyla Thu Duc Şehri, Ho Chi Minh Şehri) bu ürün grubunun fiyatlarında "sıçramalar" yaşadı. Thu Thiem, An Khanh, An Phu veya Thao Dien'de cadde cepheli ticari müstakil evlerin ilk satıldıklarında 4-6 kat değer kazanması artık şaşırtıcı değil. 2. Bölge'deki bazı kentsel alanlarda 1-2 yıl içinde %100'den %200'ün üzerine çıkan bir artış yaşandı ve bu da bu bölgedeki emlak fiyat seviyesinin belirgin şekilde farklılaşmasına neden oldu.

Do Xuan Hop cephesindeki SOHO ticari şehir evleri piyasaya yeni sunuldu.

Örneğin, 2. Bölge'deki Nguyen Co Thach Caddesi'ndeki cadde cepheli müstakil evlerin maliyeti 2015 yılında yaklaşık 30-40 milyar VND'ydi. 2021 yılına gelindiğinde, ikincil fiyat birim başına 100-130 milyar VND'ye yükseldi. Şu anda, bölgeye bağlı olarak, cadde cepheli müstakil evlerin birim fiyatı 200-400 milyar VND arasında değişiyor.

Bölge 2'deki bir diğer proje de 2015'teki ilk satış zamanına göre yaklaşık 2-3 kat artış gösterdi, şu anda buradaki ikinci daireler metrekareye bağlı olarak 45-55 milyar VND/daire fiyatından işlem görüyor.

Thao Dien, Bölge 2, Vo Nguyen Giap Caddesi'nde bulunan Masteri An Phu projesi kapsamındaki ticari konutların satışları, ilk satış zamanına (2018) kıyasla yaklaşık %30-50 oranında artmıştır. Şu anda, ikincil konutlar birim başına 26-34 milyar VND arasında değişen fiyatlarla satışa sunulmaktadır.

Thu Duc City'deki bir dükkan projesi yatırımcının stoklarını tüketti, sadece ikincil ürünler birim başına 35-35 milyar VND (140-180 m² alana sahip birimler için) fiyatla işlem görüyor. 2020 yılında buradaki satış fiyatı birim başına 14-16 milyar VND idi. Kira doluluk oranı şu anda %90'ın üzerinde.

Son zamanlarda, An Phu Bölgesi, 2. Bölge'de, The Global City'deki sınırlı sayıdaki SOHO ticari müstakil ev piyasaya sürüldü ve olumlu ilgi gördü. Bu aynı zamanda Ho Chi Minh Şehri'nin doğusunda ortaya çıkan nadir bir birincil ürün serisidir. Buradaki her bir dükkan evinin fiyatı, 350-650 m² kullanım alanına sahip ünite başına 30-50 milyar VND arasında değişmektedir.

Kayıtlara göre, kentsel alan projelerinde yer alan normal müstakil evlere kıyasla, cadde cepheli ticari müstakil evlerin fiyat farkı %20-70 daha yüksektir (projeye bağlı olarak). Fiyat yüksek olmasına rağmen, bu segmente olan talep oldukça yüksektir. Metro hattına veya Ho Chi Minh Şehri'nin doğusundaki genişleyen dinamik yollara yakın olma avantajına sahip çoğu proje daha önce oldukça iyi satılmış olsa da, şu anda kiracıların doluluk oranı istikrarlıdır.

Şu anda, fiyat dalgalanması 2015-2018 dönemindeki kadar güçlü olmasa da, cadde cepheli müstakil evler yatırımcılar için hâlâ kendine özgü bir çekiciliğe sahip. Ürünün kıtlığı, bu çekiciliği yaratan ve fiyat seviyesinin sürekli artmasına neden olan sebeplerden biri. Bu tipteki evler, projenin toplam mal sepetinin yalnızca %5-7'sini oluşturuyor. Aynı zamanda, yüksek kârlılığı, hem kullanım ihtiyaçlarını karşılaması, hem işletme değeri taşıması hem de uzun vadeli bir birikimli varlık olması nedeniyle, birçok yatırımcı cadde cepheli müstakil evlere ilgi duyuyor.

Ho Chi Minh City'de deneyimli bir gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Le Quoc Kien, bu bölüm hakkında yaptığı açıklamada, uzun vadede, projeler sakinlerle dolduğunda, sakinlerin yaşadıkları yerlerden uzaktaki alışveriş merkezlerine veya mağazalara ve restoranlara gitmek yerine yerinde alışveriş yapmayı tercih edeceklerini söyledi. Bu nedenle, kentsel alanlardaki işyerleri için cadde cepheli müstakil evler ilgi çekici.

Arzın kıt olmaya devam etmesi ve fiyatların artmaya devam etmesi bekleniyor

Savills, 2024'ün ilk çeyreğinde, Ho Chi Minh şehrinde ticari konutlar da dahil olmak üzere müstakil ev ve villa segmentinde birincil arzın son 10 yılın en düşük seviyesine ulaştığı kaydedildi.

Tedarik, esas olarak yasal engeller nedeniyle üç yıldır sınırlıydı ve bu da sınırlı sayıda yeni projeye yol açtı. Şu anda piyasadaki toplam birincil arz 762 adettir. 30 milyar VND'nin üzerindeki fiyatlardaki ürünler pazar payının %76'sını oluşturmaktadır. Birincil arzın %85'inin Thu Duc şehrinde bulunması dikkat çekicidir.

1 Ağustos 2024'te 2024 Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle birlikte gayrimenkul fiyatlarının artacağı ve fiyatların yükselmeye devam edeceği tahmin ediliyor. Bununla birlikte, 2023 Gayrimenkul Ticaret Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle, projeyi hayata geçirmek için gerekli şartları karşılayan yatırımcı sayısı azalabilir ve bu da arzın daha da daralmasına neden olabilir. Ticari müstakil ev gayrimenkulleri de, özellikle bu ürünün halihazırda küçük bir arzı varsa, bu durumdan muaf değildir.

Sektör uzmanlarına göre, gelecekteki gayrimenkul projelerinin satış için yasal standartları karşılamak adına daha katı koşulları karşılaması gerekecek ve yatırımcıların satışa hazırlanmaları daha uzun sürecek. Önümüzdeki dönemde piyasada bir arz patlaması yaşanması pek olası değil. Bu nedenle, yeni onaylanan proje sayısının az olacağı öngörülüyor. Bu aşamada satış için yasal statüsü tam olan projeler avantajlı kabul ediliyor.

Gelecekte de cadde cepheli müstakil evlerin arzı yetersiz kalmaya devam edecek.

Son zamanlarda, özellikle Doğu'daki ve genel olarak Ho Chi Minh City'deki emlak piyasası, kısmen yakında yürürlüğe girmesi beklenen ve emlak fiyatlarında artışa neden olacak yasaların etkisiyle, talepte bir toparlanma belirtileri gösteriyor. Bu durum, alıcıları yasalar yürürlüğe girmeden önce para harcamaya teşvik edecek.

Özellikle ticari müstakil ev tipleri için, Bay Le Quoc Kien yatırımcılara bölge, proje ve yatırımcının itibarı gibi faktörleri dikkatlice değerlendirmeleri gerektiğini de tavsiye etti. Şimdiye kadar, bir projedeki dükkanlar "nadir mal" kaynağıydı - bu, bu türün kriteri ve en büyük rekabet avantajıdır. Bu nedenle, yatırımcıların projedeki dükkan oranının kıtlık kriterini karşılayıp karşılamadığını değerlendirmeleri gerekir.

Ayrıca yatırımcıların projenin yasallığını, çevredeki nüfus yoğunluğunu dikkatlice araştırmaları ve altyapı planlaması ve yerel kalkınma yoluyla fikri mülkiyeti artırma potansiyeli hakkında bilgi edinmeleri gerekiyor...

Kaynak: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm