Arazi kullanım planlamasının eksikliğinden dolayı birçok 'hayalet' kentsel alan ve başarısız proje

Başarısızlığa uğrayıp yarıda bırakılan gayrimenkul projeleri artık Vietnam piyasasında garip karşılanmıyor. Bunun birçok nedeni olmasına rağmen, Savills Vietnam'ın Arazi Kullanım Planlaması raporu, bir proje geliştirirken arazi kullanım planlamasının önemini analiz ediyor.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Sayın Troy Griffiths

Arazi kullanım planlaması, proje için en uygun arazi kullanım seçeneklerinin belirlenmesine ve altyapı, planlama, ulaşım ve çevresel etkilerin tahsisine yardımcı olur.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths, arazi kullanım planının arazi ve kaynak tahsisi için ayrıntılı ve etkili bir plan oluşturduğunu ve böylece özellikle projenin ve genel olarak gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir kalkınmasını hedeflediğini belirtti. Gayrimenkul geliştirme türünü, ölçeğini, aşamasını, fiyatını ve satış stratejisini belirleyerek arazi kullanım planı, geliştirmenin verimli olmasını, çevresel etkiyi en aza indirmesini ve finansal olarak uygulanabilir olmasını sağlar.

Troy Griffiths, "Başarısız bir arazi kullanım planı, finansal, sosyoekonomik ve çevresel faydalar sağlamayan ürün, altyapı ve tesislerin geliştirilmesi anlamına gelir. Kötü planlama, pazarlanamayan ürünlere ve topluluk ihtiyaçlarını karşılamayan altyapı ve tesislere yol açabilir. Kötü arazi kullanım planlaması veya planın uygulanmaması, paydaşları önemli finansal risklere ve hatta yatırım başarısızlığına maruz bırakabilir," dedi.

Örneğin, Hanoi'nin güneyinde bir yatırımcı, 3.500 m2 büyüklüğünde 9.000 dairelik bir apartman projesi geliştirdi. Ancak bu girişim, orijinal plana uymayarak ofis ve ticari alanları apartmanlara dönüştürdü, böylece daireler küçüldü ve daire sayısı önemli ölçüde arttı. Bu değişiklikler altyapı üzerinde büyük bir baskı oluşturdu ve altyapı, bölge sakinlerinin sayısı için yeterli değildi. Bu durum, bölge sakinleri arasında birçok anlaşmazlığa ve projedeki yaşam kalitesinin düşmesine yol açtı.

Uzman, iyi ürünlere sahip birçok projenin, ilgili altyapının geliştirilmesinin hesaba katılmaması nedeniyle başarısızlığa uğradığını söyledi.

"Bir proje uygun konut veya ticari ürünlere sahip olsa bile, yol, kanalizasyon sistemi ve kamu hizmetlerinden yoksunsa, yaşam kalitesi yine de eksik ve elverişsiz olacaktır. Bu durum, sakinlerinin olmadığı 'hayalet' kentsel alanlara yol açacaktır." dedi.

Savills'in bahsettiği bir diğer örnek ise, birçok projenin inşaat yoğunluğunun %70'e ulaştığı Nha Trang Şehri. Şehrin inşaat gereksinimlerinin göz ardı edilmesi, Nha Trang'ın altyapı ve sosyal altyapı planlamasıyla uyumsuz bir gelişme düzeyine yol açmıştır.

Troy Griffiths, "Doğru arazi geliştirme ve planlaması, riskleri hesaba katmak, uygulanabilir satış stratejilerini, ürün tekliflerini ve satış aşamalarını belirlemek de dahil olmak üzere hem olumlu hem de olumsuz senaryoları göz önünde bulundurmayı gerektirir; böylece başarısızlık riskini en aza indirir ve başarı fırsatını en üst düzeye çıkarırız" dedi.

Buna karşılık, Vietnam gayrimenkul sektöründe de kapsamlı ve optimum arazi kullanım planlamasının başarılı örnekleri bulunmaktadır. 7. Bölge'deki (HCMC) Phu My Hung ve Hung Yen'deki Ecopark, proje başarısını destekleyen ürün geliştirme planlaması, aşamalandırma ve satış stratejilerinin iki örneğidir.

Savills'in analizine göre, Ho Chi Minh şehrinin güneyindeki 7. Bölge'de 433 hektarlık bir alana kurulacak olan Phu My Hung, boş bir araziyi önde gelen bir finans, konut, ticaret, sanayi ve eğitim merkezine dönüştürme hedefiyle "iddialı" bir başlangıç ​​yapıyor.

Projenin her aşaması için 30 yıllık net ve kapsamlı bir geliştirme planı bulunmaktadır. Bu süreçte yatırımcı, sürdürülebilir kalkınma da dahil olmak üzere uluslararası kalkınma standartlarına uymuş, inşaatın sosyo-ekonomik kalkınmayla uyumlu olmasını ve tüm tasarım ve inşaat yönetmeliklerine uygunluğunu sağlamıştır.

"İnşaata veya yatırıma başlamadan önce dikkatli ve kapsamlı bir planlama şarttır. İyi kararlar, nesnel piyasa göstergelerine, geliştirme vaka çalışmalarına ve değerlendirilmiş tekliflere dayanır. Uygun geliştirme türünü ve ölçeğini anlamak için pazar analizi önemlidir. Uygulama sırasında hangi geliştirme türünün en uygun olduğunu belirlemek için nakit akışı tahmini yoluyla finansal uygulanabilirlik de belirlenmelidir. Bu, yatırım risklerinden kaçınmaya, kârı optimize etmeye ve riskleri en aza indirmeye yardımcı olur," diye vurguladı Bay Troy Griffiths.

Kaynak: https://www.congluan.vn/nhieu-khu-do-thi-ma-du-an-that-bai-vi-thieu-ke-hoach-su-dung-dat-post256570.html