Arazi kullanım amacını değiştirirken beklenmedik bir şekilde mali yük ile 'sıkışıp kaldım'

Arazi kullanım amaçlarının dönüştürülmesinde bazı durumlarda eksiklikler yaşanmakta, vatandaşlara maddi külfetler getirilmekte, arazi kaynaklarının önündeki engellerin kaldırılması için 2024 Arazi Kanunu ve yönetmeliklerinde düzenlemeler yapılması gerekmektedir.

İşletmeler, arazi kaynaklarını serbest bırakmak ve kişiler ile işletmeler için mali yükü azaltmak amacıyla bazı özel durumlar için arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasına ilişkin yönetmelikte değişiklik yapmayı öneriyor - Fotoğraf: NGOC HIEN

Ho Chi Minh Şehri Genç Girişimciler Derneği eski başkanı Bay Nguyen Phuong Nam, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede, yıllık ödemelerle kiralanan tarım dışı arazilerin kullanım amacının değiştirilmesinin, ancak kiralamadan önceki kaynağının kırmızı kitaplı kişilere ait tarım arazileri (kamu arazisi değil) olması nedeniyle ücret hesaplamalarında düzenlemelerde sorunlar yaşandığını söyledi.

Arazi kullanım amaçlarının dönüştürülmesinde beklenmeyen zorluklar

Bay Nguyen Phuong Nam, arazi kullanım dönüşüm ücretlerine ilişkin 103 sayılı Kararname'nin, arazi kullanıcılarına tarım arazisi (kiralık kamu arazisi değil) için arazi kullanım hakkı belgesi verildiği ve araziyi tarım dışı araziye dönüştürüp yıllık arazi kirası ödemeden önce bu belgeleri açıkça ayırmadığını veya göz ardı ettiğini belirtti. Konut arazisine dönüştürmeleri gerektiğinde, mali yükümlülükleri büyük ölçüde etkilenecektir.

Özellikle bu durumda, kişiler, amaç değişikliğine izin verme kararının alındığı tarihteki konut arazisi bedeli üzerinden hesaplanan arazi kullanım bedelinin %100'ünü ödemek zorundadır. Kiralamadan önce ruhsat almış kendi tarım arazileri için olduğu gibi, tarım arazisi bedeli üzerinden hesaplama politikası uygulanmamaktadır.

Ayrıca, arazi başlangıçta devlet tarafından kiralanmış değil, özel mülk olmasına rağmen, yıllık kiraya verilen arazilerde ödenen bedelin indirilmesi mümkün değildir.

Bay Nam'a göre bu durum, adaletsizlik yaratmak ve insanların ve işletmelerin araziyi üretim ve iş amaçlı kullanma motivasyonunu azaltmak gibi önemli eksikliklere yol açıyor.

Ayrıca, arazi kullanıcılarının kiralama öncesinde kendilerine arazi kullanım hakkı belgesi verilen arazileri kullanmalarına gerek kalmadığı durumlarda, arazi kiralama sözleşmelerinin süresinden önce ve zamanında feshedilmesine ilişkin açık düzenlemeler mevcut yasalarda yer almamaktadır.

Dolayısıyla kişiler kira sözleşmesini erken tasfiye edememekte ve kira öncesinde olduğu gibi yeniden tapu kullanım hakkı belgesi alamamakta, bu da mal varlıkları, yatırımlar, ipotekler, işlemler vb. açısından birçok olumsuzluk doğurmaktadır.

Arazi kullanıcılarının meşru ve yasal haklarını güvence altına almak ve aynı zamanda insanları ve işletmeleri arazilerini etkin üretim ve işletmeye yönlendirmeye teşvik etmek için, Sayın Nam, 2024 Arazi Kanunu ve 103 Sayılı Kararname'nin bu revizyonunda yukarıda belirtilen "eksik" durumların dikkate alınması gerektiğini söyledi.

Revize Edilen Arazi Kanunu'ndaki hükümlerin tamamlanmasına yönelik teklif

Arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda mali yükümlülükler konusunda Sayın Nam, yıllık ödemeyle kiralanan, ancak başlangıçta kiralama işlemlerini tamamlamadan önce sertifika almış kişi veya işletmelerin arazisi olan (kamu arazisi olmayan) tarım dışı üretim ve iş arazilerinin kullanım amacının konut arazisine dönüştürülmesi durumunda bu politikalardan yararlanacakları hususunun açıkça belirtilmesi gerektiğini önerdi.

Politika şunları içeriyor: Devlet tarafından kiralanan kamu arazileri gibi, başka amaçlarla kullanılan tarım arazilerinde olduğu gibi hesaplanan arazi kullanım bedellerinin tamamının ödenmemesi.

Bay Nam'a göre, menşei halkın tarım arazisi olduğu için 103 sayılı Kararname'de bu durum söz konusu değildir.

Özellikle aynı araziye sahip olan kişilere tarım arazisi kullanım hakkı belgesi verilmiş, ancak tarım arazisinin bir kısmını tarım dışı üretim arazisine çevirmişlerse, arazileri üzerinde yıllık taksitli arazi kiralama şeklini değiştirebilmelerine olanak sağlanmış, arazi kullanım amacının değiştirilmesi gerektiğinde bu yıllık taksitli arazi kiralama bedeli 0 olarak hesaplanmış, amaç değişikliğinde kalan tarım arazisi için ise tarım arazisi türünün mali yükümlülüklerine göre hesaplama yapılmıştır.

Nam, arazi kiralama sözleşmesini feshetme hakkı konusunda ise, yıllık kira ödeyen ancak daha önce arazisine ruhsat verilmiş arazi kullanıcılarının, artık ihtiyaç duymamaları halinde arazi kiralama sözleşmesini süresinden önce feshetme hakkına sahip olmalarını sağlayan bir düzenlemenin eklenmesi gerektiğini; ayrıca, arazi hukukuna aykırı bir durum yoksa, kiralamadan önceki kullanım durumuna göre kendilerine yeniden arazi kullanım hakkı ruhsatı verilmesi gerektiğini söyledi.

Bu yönetmelikte değişiklik yapılırken, kamunun devlet tarafından kiraya verdiği araziler ile kişilerin/işletmelerin kullanma hakkı tanınıp yıllık kira bedeliyle kiraya verilen özel araziler arasında, kişilerin fiili haklarını etkilemeyecek şekilde, net bir ayrım yapılarak, hakkaniyet, şeffaflık ve makullük ilkelerinin gözetilmesi gerekmektedir.

Sayın Nam, "Yukarıdaki önerilerin kabul edilip revize edilen Arazi Kanunu'nda kurumsallaştırılması halinde, etkin arazi kullanımının yaygınlaştırılmasına, tarım arazisi olan kişilerin bu arazileri tarım dışı üretime ve işletmeye yönlendirmeye teşvik edilmesine, istihdam yaratılmasına, devlet bütçesine ve sosyo- ekonomik kalkınmaya olumlu katkılarda bulunulmasına katkı sağlayacağına inanıyoruz" dedi.

Yıllık arazi kullanım kaydının kaldırılması önerisi

Nam Bey, arazi kullanıcılarının, plana uygun olarak arazi kullanım amacını değiştirebilmeleri için yıllık arazi kullanım planlarını kaydettirmeleri ve il veya şehir düzeyinden onay almaları gerektiği yönündeki düzenlemenin çok israfçı olduğunu ve 1-2 yıl sürdüğünü söyledi.

Ayrıca, arazi kullanım amaçlarının yasal olarak değiştirilmesi gerektiğinde arazi kullanım tescil işlemlerinin yapılmasına gerek olmadığını söyledi.

Bu, kişilerin ve işletmelerin araziyi etkin bir şekilde kullanma ve işletme fırsatını kaçırmamalarını, bütçe gelirlerine katkıda bulunmalarını, ayrıca arazi üzerinde idari işlemlerin uygulanması sürecinde kişilerin ve devlet yönetim kurumlarının zaman ve emek tasarrufu sağlamalarını sağlayacak koşulları yaratacaktır.

Konuya geri dön

NGOC HIEN

Kaynak: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm