Planlama ve altyapı - Ho Chi Minh şehrindeki konut piyasasının dengelenmesinin anahtarı

Ho Chi Minh şehrinde konut fiyatlarının yüksek seyretmeye devam etmesi bağlamında, konut sorununun çözümü yalnızca satış fiyatlarında değil, uzun vadeli nüfus planlaması ve dağıtımında da yatıyor olabilir.

Savills Vietnam'a göre Ho Chi Minh şehrindeki konut piyasası, sürdürülebilir gerçek konut talebi ve gelişmiş altyapı sayesinde büyümeye devam ediyor, ancak planlama, prosedürler ve finansal destek mekanizmaları gibi temel faktörler, Ho Chi Minh şehri gibi bir megakentte arz ve talebi dengelemenin ve uzun vadede konut fiyatlarını kontrol etmenin anahtarıdır.

Yüksek gerçek talep

Savills'e göre Ho Chi Minh şehrinde konut arzı yasal sorunlar nedeniyle kısıtlı kalırken, gerçek talep yüksek kalmaya devam ediyor.

Arz ve talep arasındaki dengesizlik, piyasada çok fazla dalgalanma olmamasına rağmen fiyatların yüksek seyretmesine neden olmuştur. Bu bağlamda, altyapı yatırımları ve nüfus dağılımı, merkez bölge üzerindeki baskıyı azaltmaya yardımcı olacak temel çözümler olarak değerlendirilmektedir.

Sosyo -ekonomik planlama altyapı ile ilişkilendirildiğinde, trafik güzergahları boyunca arazi tahsisi hem ticari hem de sosyal konutların daha hızlı konuşlandırılmasına yardımcı olacak ve alıcılar için arzı çeşitlendirecektir.

Aralık 2024'ten itibaren hizmete girecek olan 1 numaralı metro hattı, Ho Chi Minh Kenti'nin merkezinden Binh Duong bölgesine seyahat süresini 20-30 dakikaya indirerek, merkezi çekirdek alanının dışında yeni konut-ticaret direklerinin oluşturulma olasılığını ortaya çıkardı.

Savills Vietnam Araştırma Departmanı Kıdemli Müdürü Bayan Cao Thi Thanh Huong şunları söyledi: Ev sahibi olma veya konut ihtiyaçlarını çözme meselesi sadece alıcıların satın alma gücüne bağlı değil, aynı zamanda ülkenin sosyo-ekonomik politika planlamasının da bir hikayesidir.

Devlet, gayrimenkul işletmelerinin fiyatlandırma stratejisine doğrudan müdahale edemez, ancak yasal engelleri kaldırarak, yeni ekonomik bölgeler planlayarak ve nüfusun dağılmasını sağlayacak daha homojen bir kentleşme sürecini teşvik etmek için altyapıya yatırım yaparak müdahale etmelidir."

Altyapının yanı sıra, finansal destek politikaları da konut erişimini genişletmenin önemli unsurlarıdır. Hükümetin yönlendirmesiyle, Ulusal Konut Fonu kurma projesi incelenmekte olup, yakın gelecekte uygulamaya konulması beklenmektedir.

Bayan Huong, bunun Singapur ve Güney Kore'de etkili olduğu kanıtlanmış bir model olduğunu, burada insanların uzun vadeli ve düşük faiz oranlarıyla borç alabildiği, fona katılan işletmelerin ise yatırım teşviklerinden ve planlı arazi fonlarına erişimden yararlanabildiğini söyledi.

Bayan Huong, "Bu model iki yönlü fayda sağlıyor. Alıcılar makul bir finansal destek alırken, işletmeler de uygun fiyatlı konut geliştirme çalışmalarına katılmaya teşvik ediliyor. Her iki taraf da fayda sağladığında, piyasa daha dengeli ve sürdürülebilir bir duruma doğru ilerleyecektir," diye paylaştı.

Ho Chi Minh şehrinin doğusundaki gayrimenkuller. (Fotoğraf: Hong Dat/VNA)

Avison Young Vietnam Şirketi'ne göre, birleşmeden sonra Ho Chi Minh Şehri'nin komşu bölgeleri ve banliyölerinin uzun vadeli büyüme potansiyeli giderek daha fazla konsolide olacak, bu da konut yerleşimini ve çok merkezli kentsel gelişim modelini teşvik edecek.

Özellikle Ho Chi Minh şehrinde yeni dairelerin sayısının az olmasına karşın, güney konut piyasası, ticari dairelerden, müstakil evlere, villalardan arsalara kadar, oldukça erişilebilir fiyatlarla, uydu bölgelerde çok sayıda ürünü memnuniyetle karşılıyor.

Tay Ninh (eskiden Long An bölgesi) arazi ve alçak katlı konut arzında başı çekerken, eski Binh Duong bölgesi (şimdi Ho Chi Minh Şehri) yeni açılan daire ve arazi sayısında başı çekiyor.

Arz çeşitliliğinin yanı sıra, Ho Chi Minh Şehri ile uydu bölgeler arasındaki fiyat farkı da talebi canlandıran bir itici güçtür: Ho Chi Minh Şehri'ndeki araziler iki kat daha pahalıdır, daireler 1,6-2,4 kat daha yüksektir; müstakil evler ve villalar ise 1,2-7 kat daha pahalıdır.

Uygun fiyatlarla sunulan bol ve çeşitli ürünler, bu uydu bölgelerini, daha geniş bir alana ihtiyaç duyan genç ilk ev sahibi alıcılar ve orta sınıf haneler için giderek daha cazip hale getiriyor.

Çevre yolları, otoyollar ve metro hatları gibi önemli ulaşım altyapı projeleri, Ho Chi Minh Şehri'nin merkez bölgesi ile uydu bölgeleri arasındaki seyahat süresinin kısalmasına yardımcı oluyor.

Bölgelere erişim kolaylaştıkça emlak değerleri artıyor. Bu durum, bir yandan işletmeleri yeni arazi arayışına ve uygun fiyatlı ürünler geliştirmeye teşvik ederken, diğer yandan şehir merkezinde yaşam maliyeti arttıkça insanlar daha uzak bölgelere taşınma eğiliminde oluyor.

Ho Chi Minh şehrine komşu olan Dong Nai ve Tay Ninh gibi yerleşim yerleri, doğrudan yabancı yatırım (FDI) çekmek için parlak noktalardır, bu sayede çok sayıda iş fırsatı yaratılır ve mekanik nüfus artar, bu da özellikle yerleşmek zorunda olan göçmen işçiler, kiralık daire yatırımcıları, sosyal konut veya uygun fiyatlı uzun vadeli kiralık konut ihtiyacı olan orta ve düşük gelirli kişilerden gelen konut talebini teşvik eder.

Bölgelerarası altyapı, nüfus göç eğilimlerini güçlendiriyor

Her uydu alanının kendine özgü gayrimenkul avantajları bulunuyor. Nüfus, arazi fonu ve trafik altyapısı avantajları sayesinde eski Binh Duong bölgesi, ticari dairelerden arsalara, müstakil evlerden villalara kadar birçok konut tipinin geliştirilmesine olanak sağlayan bir potansiyele sahip.

Thu Duc Şehri, 1 numaralı metro hattı ve Vo Nguyen Giap Caddesi boyunca uzanan apartman binaları. (Fotoğraf: Hong Dat/VNA)

Ba Ria-Vung Tau bölgesi, kıyı kent alanlarında bulunan apartman daireleri, müstakil evler ve tatil villaları dahil olmak üzere tatil amaçlı gayrimenkul geliştirme faaliyetlerini sürdürmek için turizm gücünden ve ikinci ev yatırım trendlerinden yararlanıyor.

Dong Nai ve Tay Ninh (eski adıyla Long An), geniş arazi kaynakları ve peyzajları sayesinde, alçak katlı konutlara odaklanan büyük ölçekli kentsel alanların gelişimi için elverişlidir. Bu net rol dağılımı, Ho Chi Minh şehrini tamamlayan çok kutuplu bir kentsel ekosistem yaratacak ve konut ve yatırım seçeneklerini çeşitlendirecektir.

Avison Young Vietnam Genel Müdürü David Jackson, "Eski Long An ve Binh Duong bölgeleri, sürdürülebilir büyüme potansiyeline sahip iki pazar. Long Thanh Havalimanı faaliyete geçip otoyollar tamamlandığında Dong Nai'nin atılım yapması bekleniyor. Ba Ria-Vung Tau bölgesi, tatil köyü-otel segmentinde büyük bir potansiyele sahip ve büyüme ivmesi, bağlantı altyapısı ve yeni Ho Chi Minh Şehri'nin ana deniz kapılarından biri olarak stratejik konumuyla bağlantılı," diye ekledi.

Benzer şekilde Savills Vietnam uzmanları, altyapı, planlama ve finansal mekanizmaların eş zamanlı olarak uygulanması durumunda Ho Chi Minh şehrinin nüfus dağılımı sorununu çözebilecek, arz ve talebi dengeleyebilecek ve uzun vadeli konut fiyatlarını istikrara kavuşturabilecek koşullara sahip olacağına inanıyor.

Kentsel alanın bölgesel bağlantıya doğru genişletilmesi, yalnızca nüfus yoğunluğunun yeniden dağıtılmasına yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda gerçek ev alıcıları için uygun segmentlerin geliştirilmesi için de alan yaratıyor.

Bayan Huong, "Konut sorununu kökünden çözmek istiyorsak, bunu yalnızca piyasadaki işletmelerin bir iş meselesi olarak değil, bir politika ve planlama meselesi olarak görmeliyiz" dedi.

Kentsel gelişimin önümüzdeki dönemdeki yönelimine ilişkin olarak Ho Chi Minh Şehir Parti Komitesi 1. Kongresi Kararı ayrıca, devletin planlama yönetiminin etkinliğini artırmayı; 2030 yılından önce Thu Thiem Yeni Kentsel Alanının inşaatının tamamlanmasına yatırım yapmayı; Phu My Hung Kentsel Alanının ikinci aşamasına başlamayı, Can Gio kıyı kentsel alanının ilerlemesini hızlandırmayı; yeni projeler, Vung Tau kentsel iyileştirme projeleri uygulamayı; Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My kıyı kentsel aksını belirlemeyi de içermektedir.

Vung Tau koğuşunun bir köşesi. (Fotoğraf: Hoang Nhi/VNA)

Ho Chi Minh Kenti merkezini - Di An - Thuan An - Thu Dau Mot - Ben Cat - Phu My'yi birbirine bağlayan akıllı bir kent zinciri; Phu My - Long Thanh Uluslararası Havaalanı kentsel ve hizmet aksı; çevre yollarını ve otoyolları birbirine bağlayan trafik noktalarının etrafında yeni kentsel alanlar geliştirmek.

Aynı zamanda, 2030 yılı sonuna kadar 199.400 daha fazla sosyal konut birimine sahip olma hedefine ulaşmak için Ho Chi Minh Şehri, kentsel yenileme ve güzelleştirmeyi yeni kentsel gelişimle eş zamanlı olarak birleştiren, yeni malzemelerin, yeşil, yenilenebilir ve çevre dostu enerjinin kullanımını teşvik eden; kanallar ve hendekler üzerinde ve boyunca geçici konutları taşımaya ve ortadan kaldırmaya devam eden; eski apartmanların yerine yenilerini inşa eden, onaran veya inşa eden; mevcut yerleşim alanlarını iyileştiren ve güzelleştiren; sosyal konutlar inşa eden ve geliştiren ve insanların yaşamlarını yeniden düzenleyen çözümlere odaklanıyor.

Nüfus dağılımı ve çok merkezli kentsel gelişme eğiliminin iyi yönetilmesi halinde Ho Chi Minh şehrindeki konut baskısını azaltmaya yardımcı olacağı gibi, güneydeki konut emlak piyasası için dengeli bir büyüme döneminin de açılmasına yol açabileceği söylenebilir.

Kaynak: VNA

Kaynak: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm