Apartman binalarındaki köpekler, kediler, tırnak salonları ve restoranlarda disiplini sıkılaştırın, onlara nasıl 'davranılacağı'

Ho Chi Minh şehrinde apartman binalarının yönetimi ve kullanımıyla ilgili yeni yürürlüğe giren düzenlemelerin, apartman yönetimini bir çerçeveye oturtmak ve sakinlerin daha güvenli ve emniyetli bir yaşam ortamına sahip olmalarına yardımcı olmak için yasal bir koridor olması bekleniyor.

Thu Duc'taki (HCMC) bir apartman binasında Airbnb kiralama modeli kullanılıyor - İllüstrasyon: Q.DINH

Sadece bu yeni düzenleme değil, 2023 tarihli Konut Kanunu da apartmanlarda yasaklar ve izin verilen ve yasaklanan faaliyetler öngörmektedir, ancak gerçekte yasal düzenlemelerin uygulanması yeterince sağlanmamıştır.

Dairede kalırken hangi kurallara uyulmalıdır?

Ho Chi Minh Kenti'nin yeni düzenlemelerinde dikkat çeken nokta, kentin apartman binalarında turizm konaklama hizmetleri için dairelerin işletilmesinin zorunlu şartları karşılaması gerektiği yönündeki düzenlemesidir.

Yani, turistik konaklama tesisi olarak kullanılan daire, karma kullanımlı bir apartman binasında bulunmalıdır. Turistik konaklama hizmetleri ve turistik daire sektöründe faaliyet gösteren kişi, turizm kanunu kapsamındaki şart ve standartları karşılamak ve şartlı yatırım ve iş sektörleri kanununa uymak zorundadır.

Ho Chi Minh Şehri, apartman binalarında turistik konaklama hizmeti veren kuruluş ve kişilerin geçici ikamet için kayıt yaptırmalarını, turistlere konaklamaları hakkında bilgi vermelerini ve apartman binalarının yönetimi ve kullanımıyla ilgili düzenlemelere tam olarak uymalarını zorunlu kılıyor.

Daire kiralama faaliyetlerinin yönetimine ilişkin olarak Ho Chi Minh Şehri, apartman binalarındaki dairelerin kiralanmasında ikamet amaçlı doğru kullanım amacının sağlanması gerektiğini ve dairenin kesinlikle ikamet dışında başka amaçlarla kullanılmamasını şart koşmaktadır.

Bir apartman dairesinin kiraya verilebilmesi için daire sahibi ile daireyi kiralamak isteyen kişi arasında sözleşme imzalanması gerekmektedir.

Apartman yönetim kurulu ve apartman işletme yönetim birimi, kira sözleşmesine dayanarak, kiralanan daireyi kullanan kişiden apartmanın güvenliği ve düzenini sağlamak amacıyla apartmanın yönetimi ve kullanımına ilişkin kurallara uymasını ister.

Ayrıca, Belediye, apartman binalarının yönetimi ve kullanımında hükümet kademelerinin, yönetim kurullarının ve idare kurullarının yetki ve sorumluluklarını da açık bir şekilde tanımlamaktadır.

Ho Chi Minh Şehri, yalnızca turistik apartman projelerinin kısa süreli kiralamalar için kullanılabileceğini, konut apartmanlarının bu tür işler için kullanılamayacağını şart koşmaktadır - İllüstrasyon: Q.DINH

Daireleri apartman daireleriyle aynı kefeye koyamayız

Ho Chi Minh City ve Hanoi , Ha Long, Hai Phong, Nha Trang gibi turistik şehirlerde AirBnB, Agoda, Booking... gibi online platformlar üzerinden konaklama için günlük veya saatlik daire kiralamak günümüzde oldukça popüler.

Kısa süreli konaklamalar için daire kiralama faaliyeti, apartmanlarda yaşayan sakinler ile kiracılar arasında birçok anlaşmazlığa da yol açmaktadır.

Örneğin, birçok apartman binasında kısa süreli daire kiralamaları, apartman binalarının turistlerin kalmasını "yasaklaması" nedeniyle sakinlerin ve yönetim kurullarının muhalefetiyle karşı karşıya kaldı.

Apartman yönetim kurulu, kısa süreli kiraya verilecek dairelerin listesini bile hazırlayarak, daire sahiplerinden dairelerini kısa süreli kiralamamalarını istedi ve turistlerin içeri girmesini engellemek için girişlere kontrol noktaları kurdu.

Ho Chi Minh şehrindeki apartman yöneticisi temsilcileri, bu tepkilerin ardındaki temel sebebin, apartman yönetimi ve sakinlerin, çok sayıda insanın girip çıkması nedeniyle güvenlik sorunlarına yol açabilecek ve ortak mülklerde ve sakinlerin ortak hizmetlerinde yıpranma ve aşınmaya neden olabilecek endişesiyle yönetim kurulundan bu hizmeti engellemesini talep etmeleri olduğunu söyledi.

Öte yandan, 2023 tarihli Konut Kanunu'nda konut amaçlı dairelerin kiralanması yasaklanmamakla birlikte, geçici tescilli uzun dönemli kiralamalar ile günlük veya saatlik kısa dönemli kiralamalar arasında net düzenlemeler bulunmamaktadır.

Birçok uzman, bunun konut sektöründe yasal bir boşluk olduğunu ve son dönemde birçok apartmanda sürekli çatışma ve anlaşmazlıklara yol açtığını söylüyor.

Dairelerin kısa süreli konaklamalar için günlük veya saatlik olarak kiraya verilmesi uygulaması, onları yerleşim alanlarının ortasında yer alan apartmanlara dönüştürdü. Bu, günümüz apartman sakinlerinin konforlu ve güvenli bir yaşam sürmesi için aşılması gereken bir sorundur.

Gayrimenkul Araştırma ve Eğitim Enstitüsü Müdürü Sayın Nguyen Duc Lap, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede, konutların sadece konut amaçlı olduğu ilkesini vurguladı.

Kanun, kısa süreli konaklamalar için daire kiralamayı yasaklamamakla birlikte, kiralamak isteyen daire sahiplerinin işletmelerini bireysel işletme, hane halkı veya işletme olarak kaydettirmeleri gerektiğini hükme bağlamak zorundadır. Bu, devlet yönetim kurumlarının konaklama işletmesine dahil edilmesi, konut yönetimine hizmet vermesi ve vergi toplaması için bir temel teşkil etmektedir.

Online rezervasyon platformları üzerinden daire kiralama işi yapan şirketlere gelince, Sayın Lap, online rezervasyon platformlarını yöneten şirketlerin vergi ödemesi gerektiğini, daire sahiplerinin ise kişisel gelir vergisi ödemesi gerektiğini, böylece diğer işletmelerle adaletin sağlanması gerektiğini söyledi.

Bay Lap'a göre, kısa süreli kiracılar genellikle turistlerden oluşuyor, jet lag yaşıyorlar ve sakinlerden daha fazla seyahat etmek zorunda kalıyorlar, bu da gürültü yapıyor ve toplumun yaşamını etkiliyor, bu yüzden bina güvenliği ve yönetimi sık sık konuşmak zorunda kalıyor.

Ayrıca, binada kısa süreli konaklama için daireler varsa, bina yönetim kurulu, misafirlerin sürekli gelip gitmesi nedeniyle ek hizmet ve maliyetlere yol açacağından, güvenliği sağlamak için ek güvenlik görevlileri görevlendirmek zorundadır. Bu nedenle, daire sahibi, ortaya çıkan maliyetleri karşılamak için yönetim kurulu ile görüşmek zorundadır. Bu, daireleri kiraya verip kâr elde edenler ile binada yaşayan haneler arasında adaleti sağlar.

Bu görüşü paylaşan Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği Daimi Başkan Yardımcısı Nguyen Chi Thanh da otel gibi kiralama amaçlı kullanılan dairelerde de bina yönetim kurulunun giren çıkan insanları yönetmekte zorlanması nedeniyle sorunlar yaşandığını söyledi.

Apartman yönetim kurulları, site sakinlerinin güvenliğini ve emniyetini sağlamak ve apartman kiralarını suistimal ederek düzensizlik yaratan ve yasaları ihlal edenleri ortadan kaldırmak istiyor.

Bay Thanh, gerçekte bir otel odası kiralarken kiracının kimlik kartını ibraz etmesi gerektiğini, bu nedenle kısa süreli bir daire kiralamanın da bu yönetmeliğe uyması gerektiğini söyledi. Ancak, apartmanın yönetim kurulunda otellerdeki gibi profesyonel bir resepsiyon personeli bulunmadığı için, içeri girip çıkanları kontrol etmek zor.

Bay Thanh, "Kiralık daireleri olan apartmanlar için, bina yönetim kurulu, apartman yönetimi yönetmeliğine, kiralanabilir ve kiralanamaz dairelerle ilgili düzenlemeler eklemelidir. Buradan, hangi dairelerin kiralanabilir, hangilerinin kiralanamaz olduğu belirlenecektir," dedi.

Bay Thanh'a göre, apartman sahipleri prensip olarak çoğunluğa uymalı, canlarının istediğini yapmamalı. Bir apartmanda yaşamak, ortak kurallara uymak, ortak asansörü, ortak koridoru ve ortak hizmetleri kullanmak anlamına gelir.

Dairelerini "otele" dönüştürmek isteyen ev sahipleri, geçici ikametgahlarını yerel polise bildirmek, kiracıları yönetim kuruluna bildirmek ve kiracılarla sözleşme imzalamakla yükümlüdür. Çevrimiçi rezervasyon platformları yalnızca kiracı bulmaya yardımcı olurken, ev sahipleri kiracılardan sorumludur.

Bazı emlak uzmanları ise AirBnB üzerinden daire kiralamanın neredeyse bir otel işletmeciliğine benzediğini, kiracının ne kadar süre kalacağını kimsenin bilmediğini, hatta daire sahiplerinin bile kiracılarla sadece internet üzerinden iletişim kurduğunu ve birbirlerini şahsen tanımadıklarını düşünüyor.

Dolayısıyla konaklama ve otelcilik hizmetlerinin şartlı iş kolları olması nedeniyle, apartman sahiplerinin iş faaliyetlerine başlamadan önce devlet yönetim kuruluşlarına kayıt yaptırmalarını gerektiren düzenlemelerin tamamlanması gerekmektedir.

Müşteriler, 4 Mart öğleden sonra Ho Chi Minh Şehri, 4. Bölge, 9. Bölge, Ben Van Don Caddesi'ndeki bir daireden döndükten sonra kendilerini alacak bir araba bekliyor - Fotoğraf: TTD

Yasanın daha açık hale getirilmesi için değişiklik yapılması gerekiyor.

Bay Nguyen Chi Thanh'a göre, mevcut konut yasaları dairelerin ofis amaçlı kiralanmasını yasaklıyor ancak konut amaçlı kiralamayı yasaklamıyor.

Gerçekte, temel geçici tescilli uzun dönemli daire kiralamalarında uyuşmazlığa yol açmayan iki durum söz konusu iken, günlük veya saatlik kısa dönemli kiralamalar birçok soruna yol açmakta, ortak alanı etkilemekte ve kontrolü oldukça zor olmaktadır.

"Uzun dönemli daire kiralamalarını, günlük veya saatlik kısa dönem kiralamalarla karıştırıyoruz.

Thanh, "Birçok kişi, kimsenin kontrolü altında olmak istemediği için AirBnB üzerinden kısa süreli daire kiralamayı tercih ediyor. Bu nedenle, kötü niyetli kişilerin kendilerini istismar etmesini ve sakinlerin hayatlarını etkilemesini önlemek için bu konuda düzenlemeler yapılması gerekiyor" dedi.

ANVI Hukuk Bürosu Müdürü Avukat Truong Thanh Duc'a göre, daire kiralama işinde iki sorun ortaya çıkıyor: Birincisi ilgili yasal düzenlemeler, ikincisi ise özyönetim.

Duc, apartman sahibinin anne-babasının ve çocuklarının uzun süreli kalmasına izin verip vermediğini hiçbir sakinin sorgulamayacağını söyledi.

Son dönemlerde ortaya çıkan sorunların %99'u ev kiralama, AirBnB, Agoda, Booking gibi sınır ötesi rezervasyon platformları üzerinden yapılan kiralamalar gibi medeni sözleşmelerden kaynaklanmaktadır.

Günlük veya saatlik kısa süreli daire kiralamalarının normal konut amaçlı olmadığını belirtmek gerekir. Esasen bu bir otel ve konaklama hizmeti işletmesidir.

Dolayısıyla kanunun daha detaylı düzenlemeler yönünde değiştirilmesi gerekiyor, çünkü apartman tipi kiralık daire işletmeleri olan apartmanları incelediğimizde çoğu kişinin itiraz edeceği kesin.

Otellerde bile resepsiyon personeli genellikle yabancıların odaya girmesine izin vermez. Alışveriş yapmak istiyorsanız, resepsiyon salonunda beklemeniz gerekir çünkü giriş çıkışlarda güvenliği ve düzeni sağlamakla görevlidirler.

Bay Duc'a göre, özyönetim faktörü için, dairelerin kira bedelleri, binada yaşayan sakinlerin ödediği kira bedelinin iki veya üç katı olmalıdır. Binada kira işi yapmak isteyen bir daire sahibi varsa, sakin topluluğu bunu oylama için apartman konferansına getirmelidir.

Site sakinleri kabul etmezse, daire sahibi kiraya verilemez. Site sakinleri iş yapmaya izin verirse, daire sahibi aşağıdaki koşulları yerine getirmelidir: ek ücret ödemek, geçici ikamet için kayıt yaptırmak ve daire kira sözleşmesi imzalamak.

"Teknik engellerin" daha kolay uygulanabilir hale getirilmesi için yasalara ihtiyaç var.

Birçok uzman, apartman yönetiminin, apartman yönetiminin yönetmeliğinde yasak olmadığı sürece kiracıların kalmasını engelleyemeyeceği konusunda hemfikir.

Apartman yönetimi yönetmeliği dairelerin kiraya verilmesini yasaklıyorsa, apartman yönetim kurulu buna uymak zorundadır; ancak bu durum, kiraya vermek isteyen hanelerle kolayca anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle, uzun vadede, anlaşmazlıkları önlemek için Konut Kanunu'nun açık ve net düzenlemelerle desteklenmesi gerekmektedir.

Mevcut durumda, konut kanunu dairelerin kiraya verilmesini yasaklamıyor, ancak apartman yönetim kurulları, kiracıların kimlik göstermeleri, geçici ikamet için kayıt yaptırmaları, kira sözleşmesi imzalamaları, giriş-çıkış saatlerine ilişkin düzenlemelere uymaları ve binayı temizlemeleri gibi "teknik engeller" koyabiliyor.

Avukat Truong Thanh Duc, yönetim kurulunun apartman sakinlerini temsil ettiğini ve apartman yönetiminin yönetmeliklerine göre faaliyet gösterdiğini ekledi. Yönetim kurulunun yetkisini kanunun ötesinde artırmak mümkün değildir. Yönetim kurulu, sakinleri kanunu anlamaları ve uymaları için yalnızca propaganda ve seferberlik yapabilir.

Apartmanlarda yapılan işlerde de kanuna uyulması gerekiyor.

Özellikle Ho Chi Minh Şehri, apartman binasının ofis, hizmet ve ticari işletme gibi işlevsel alanlar da dahil olmak üzere karma kullanım amaçlarına sahip olması durumunda, apartman binalarında hizmet ve ticari işletmeye ilişkin koşulları da açıkça düzenlemektedir.

2023 sayılı Konut Kanunu’nda belirtilen hallerin kapsamına girmeyen ve şartlı yatırım ve iş kollarına ilişkin yasal düzenlemelere uyması gereken iş kolları.

Thu Duc City'de (HCMC) bir apartman binasının zemin katında kiralık dükkan - Fotoğraf: Q.DINH

Uzun süredir devam eden ihlallerin üstesinden gelmek için yasal bir koridor var.

Tuoi Tre ile konuşan Bay Nguyen Minh Tao (Ho Chi Minh şehri, Thu Duc şehri, Phuoc Long B semtinde ikamet ediyor), yerel yönetim kurumlarının kararlılığıyla birleşen yeni yasal koridorların insanların daha iyi bir yaşam ortamına sahip olmalarına yardımcı olacağını umuyor.

Tao Bey'in anlattığına göre, yaşadığı apartmanın hemen yanında bir aile, apartmanını kedi çiftliğine çevirmiş ve onlarca çok kötü kokulu kedi yetiştirmiş.

İlk başta, mahalle sakinleri bu ailenin kedileri arkadaşlık için beslediğini düşünerek durumu anlayışla karşılayıp nazik yorumlarda bulundular. Ancak, buranın kedileri yetiştirmek ve internet üzerinden satmak için bir yer olduğunu öğrenince, çevredeki haneler bu işi durdurmayı önerdi. Bay Tao, Konut Kanunu ve şehir yönetmeliklerindeki yeni düzenlemelerle, bu işin mahalle sakinlerinin havasını ve yaşam ortamını etkilediğini, bu nedenle yönetim kurulu ve yerel yetkililerin bu işi yönetmeliklere uygun şekilde tamamen ele alabileceğini söyledi.

Thu Duc şehrindeki bir apartmanın yönetim kurulu başkanı olan Tran Tuan Hoan, yönetmeliklerde dairelerin yalnızca konut amaçlı kullanılması ve sakinlerin apartmanda iş yapmalarının yasak olduğu belirtilse de bazı sakinlerin kapılar ve perdeler kapalı olmasına rağmen market, tırnak salonu, canlı yayın yapan online satış noktaları, depolar veya öğrencilere dershane açarak yasayı ihlal ettiğini söyledi.

Bu nedenle, Bay Hoan bu özel düzenlemelerin, yönetim kurullarının ve yöneticilerin, sakinleri ve apartman binasının güvenliğini etkileyen konut dışı faaliyetleri ele almada daha agresif olmalarına yardımcı olacağına inanıyor.

"Çevre sakinlerinin güvenliğini, düzenini ve yaşamlarını etkilemeyen ve sakinlerin tepki göstermediği veya şikayette bulunmadığı faaliyetler yönetim kurulu tarafından değerlendirilecektir. Ancak, yasak davranışlar kapsamına giren faaliyetler için tüm apartmanların yönetim kurullarının kesinlikle sert önlemler alması gerekmektedir," dedi Bay Hoan.

Ho Chi Minh Şehri Barosu Avukatı Tran Minh Cuong, Konut Yasası'nın apartman binalarının kullanımında yasaklanmış eylemleri belirlediğini, Ho Chi Minh Şehri yönetmeliklerinin apartman binalarının yönetimi ve kullanımında izin verilen ve izin verilmeyen eylemleri daha ayrıntılı olarak belirlediğini ve ayrıca her kurumun sorumluluklarını açıkça ortaya koyduğunu söyledi.

Bu sayede yönetim kurumlarının ihlalleri ele alıp yaptırım uygulayabileceği açık bir yasal koridor oluşacak ve insanların daha güvenli ve emniyetli dairelerde yaşamasına yardımcı olunacaktır.

Source: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm