Hükümet, 30 Temmuz 2024 tarihli ve 103/2024/ND-CP sayılı arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarını düzenleyen Kararname ile 31 Temmuz 2024 tarihli ve 104/2024/ND-CP sayılı Arazi Geliştirme Fonunu düzenleyen Kararnamenin bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan 6 Kasım 2025 tarihli ve 291/2025/ND-CP sayılı Kararnameyi yayınladı.
Sertifika verilirken arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma biçimini değiştirin
Arazi Kanunu'nun 140. maddesinde belirtilen yetkiye dayanmaksızın tahsis edilen arazilerin kullanılması durumunda arazi kullanım hakkı ve araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgeleri (Belgeler) verilirken arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma yöntemine ilişkin olarak, 291/2025/ND-CP sayılı Kararname, 103/2024/ND-CP sayılı Kararname'nin 12. maddesinin 3. fıkrasının a, b, c bentlerini değiştirerek ve ekleyerek, Arazi Kanunu'nun 140. maddesinin 3. fıkrasının a noktasında belirtilen şekilde yetkili devlet kurumları tarafından Belge verilen haneler ve bireyler için arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma yöntemini düzenlemiştir.
Yeni düzenlemeye göre, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 140. maddesinin a bendi, b bendi, 3. fıkrası hükümlerine göre yetkili kamu kurumu tarafından hanelere ve kişilere Tapu Belgesi verilmekte olup, tapu kullanım bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:
a) 2024 tarihli Tapu Kanununun 140 ıncı maddesinin 3 üncü fıkrasının a ve b bentleri hükümlerine göre arsa kullanım hakkı ve arsaya bağlı varlık mülkiyeti belgesi (Belge) verilmesi halinde, arsa kullanım bedelinin ödendiğine dair belge olmaksızın, konut arazisi olarak belge verilen alan için arsa kullanım bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanır:
| Arazi kullanım ücreti | = | Verilen arsa alanı Konut arazisi sertifikası | X | Arsa fiyatları Arsa Fiyat Listesinde belirtilmektedir. | X | %70 |
b) 2024 tarihli Tapu Kanununun 140 ıncı maddesinin 3 üncü fıkrasının a bendi, b bendi hükümlerine göre Belge verilmesi halinde, bu maddenin 5 inci fıkrası hükümlerine göre arazinin kullanılması için tam bedel ödendiğini tevsik eden belgelerin bulunması halinde, arazi kullanma harcı ödenmesi gerekmez.
Arazi kullanım bedelinin ödendiğini gösteren belge bulunmasına rağmen, ödeme anında arazi kullanım bedelinin kanunda öngörülen bedelden düşük olması hâlinde, ödenen tutar, ödeme anındaki poliçe ve arazi bedeline göre arazi kullanım bedeli ödenen arazi alanının bir yüzdesine dönüştürülür; kalan arazi alanı için arazi kullanım bedeli, tam ve geçerli bir belge başvurusunun yapılması anında bu maddenin (a) bendindeki hükümlere göre hesaplanır.
c) 2024 tarihli Tapu Kanununun 140 ıncı maddesinin 3 üncü fıkrasının c bendinde belirtilen kalan alan için, varsa konut amaçlı arsa olarak tanınması ve Belge verilmesi halinde, eksiksiz ve geçerli bir Belge başvurusu sırasında Tapu Fiyat Listesinde belirtilen politika ve konut arsa fiyatlarına göre hesaplanan arsa kullanım bedellerinin %100'ü oranında tapu harcı tahsil edilir.
Arazi kullanım harçlarının muafiyeti ve indirimine ilişkin yönetmelikte değişiklik yapılması
291/2025/ND-CP sayılı Kararname, arazi kullanım ücretlerinden muafiyet ve indirim almaya hak kazananlar için arazi kullanım ücretlerinden muafiyet ve indirim uygulanmasına ilişkin ilkeleri belirleyen 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 17. maddesinin bir dizi maddesini değiştiriyor ve tamamlıyor.
Özellikle, 291/2025/ND-CP sayılı Kararname, 103/2024/ND-CP sayılı Kararname'nin 17. maddesinin 1. fıkrasının hükümlerini, arazi kullanım ücretlerinden muafiyet veya indirim almaya hak kazanan haneler ve bireylerin, tahsis edilen konut alanı için bir kez muaf tutulacağı veya indirim uygulanacağı yönünde değiştirmektedir. Aynı zamanda, yalnızca arazi bulunan yerlerde yaşayan etnik azınlıklar için geçerli olan, etnik azınlık olan haneler ve bireyler için arazi kullanım ücretlerinden muafiyet veya indirim ilkesini açıklığa kavuşturmaktadır.
291/2025/ND-CP sayılı Kararname, 17. maddenin 1. fıkrasını aşağıdaki şekilde değiştiriyor ve tamamlıyor: 103/2024/ND-CP sayılı Kararname'nin 18. ve 19. maddeleri hükümlerine göre arazi kullanım ücretlerinden muafiyet veya indirim almaya hak kazanan haneler ve kişiler, Devlet konut için arazi tahsis ettiğinde veya arazi kullanım amacını diğer araziden konut arazisine değiştirmesine izin verildiğinde veya arazi kanunu hükümlerine göre konut arazisi amaçları için tanındığında, konut arazisi tahsis sınırı içindeki arazi alanı için yalnızca bir kez muafiyet veya indirimden yararlanır.
Yoksul haneler ve bireyler ile etnik azınlıklara ilişkin arazi kullanım harcı muafiyeti ve indirimi, yalnızca arazinin bulunduğu yerde yaşayan (kalıcı olarak ikamet eden) haneler ve bireyler için geçerlidir; arazi kullanım harcı muafiyeti ve indirim kayıtları, Vergi Yönetimi Kanunu hükümlerine göre uygulanır.
Aynı zamanda, 291/2025/ND-CP sayılı Kararname, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 17. maddesinin 5. fıkrasını aşağıdaki şekilde değiştiriyor ve ekliyor: 2024 tarihli Arazi Kanununun 157. maddesinin 1. fıkrasının a bendinde belirtilen şekilde ticari konut inşaatı için arazi tahsisi amacıyla arazi kullanım haklarının açık artırma ile satılması durumunda, arazi kullanım ücretlerinde muafiyet veya indirim uygulanmaz.
Yeniden yerleşim yeri tahsislerinde arazi kullanım harcı muafiyeti ve indirimi, Devletin araziyi geri alması durumunda tazminat, destek ve yeniden yerleşime ilişkin Hükümet Kararnamesi hükümlerine göre uygulanır.
Özellikle, insan hayatını tehdit eden riskler nedeniyle Devletin arazi geri alması durumunda yer değiştirmek zorunda kalan kişilere arazi kullanım ücretlerinde muafiyet veya indirim uygulanması ve Devletin konutlara bağlı arazileri geri alması ve 2024 tarihli Arazi Kanununun 157 nci maddesinin 1 inci fıkrasının b bendi l bendi hükümlerine göre arazi geri alınan belediye düzeyindeki idari birimde konut arazisi tazminatı koşullarını sağlamadan ve başka bir ikamet yeri bulunmadan yer değiştirmek zorunda kalması hallerinde, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 19 uncu maddesinin 18 inci maddesinin 1 inci fıkrasının c bendi 1 inci fıkrası hükümleri uygulanır.
Yetkili devlet kurumlarının, arazi kullanıcılarının arazi kullanım ücretlerinden ve arazi kiralarından muaf tutulduğunu veya azaltıldığını ancak yönetmeliklere göre muafiyet veya azaltma koşullarını karşılamadığını tespit ettiği durumlarda uygulanacak esaslara ilişkin olarak, 291/2025/ND-CP sayılı Kararname, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 17. maddesinin 6. fıkrasını aşağıdaki şekilde değiştirip eklemektedir:
- Mevzuata göre arsa kullanım bedelleri ve arsa kiralarının hesaplanması sırasında (arazi tahsisi kararının alındığı an, arsa kiralama, arsa kullanım amacının değiştirildiği an veya fiili arsa teslimi anında) politikalar ve arsa bedelleri uyarınca tahsil edilmesi gereken, muaf tutulan veya indirilen arsa kullanım bedelleri ve arsa kiralarının tutarının hesaplanmasına ilişkin düzenlemeler.
- Yetkili devlet kurumlarının muafiyet veya indirim koşullarının sağlanmadığını veya arazi kullanımının amacına uygun olarak kullanılmadığını tespit ettiği durumlar ile kullanıcıların muafiyet veya indirim koşullarını artık karşılamamaları nedeniyle muafiyet veya indirim uygulanan süre boyunca teşviklerin uygulanmamasını (gönüllü olarak arazi kullanım ücreti ve arazi kirası ödeme) talep ettiği durumlar arasında ayrım yapmak ve her bir durum için geri alınması gereken muafiyet veya indirim uygulanan arazi kullanım ücreti ve arazi kirasının hesaplanmasını buna göre düzenlemek.
- Vergi makamlarının ve arazi yönetim kuruluşlarının, muaf tutulan veya azaltılan ve geri alınması gereken arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının miktarının hesaplanması, tahsil edilmesi ve ödenmesi konusundaki sorumluluklarını daha açık bir şekilde düzenlemek.
Özellikle, 291/2025/ND-CP sayılı Kararname, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 17. maddesinin 6. fıkrasındaki hükümleri aşağıdaki şekilde değiştirmiştir: Yetkili makam veya kişi, arazi kullanıcısının arazi kullanım ücretlerinden muaf tutulduğunu veya indirildiğini, ancak muafiyet veya indirgeme sırasında öngörülen arazi kullanım ücretlerinin (varsa) muafiyet veya indirgeme koşullarını karşılamadığını veya araziyi arazi tahsis kararında belirtilen amaçlar dışında kullandığını ancak arazi kanununda öngörülen arazi geri kazanımına tabi olmadığını veya arazi kullanıcısının muafiyet veya indirgeme koşullarını artık karşılamadığı için teşvik uygulanmamasını talep etmesi durumunda, muaf tutulan veya indirilen arazi kullanım ücreti tutarını devlet bütçesine ödemelidir. Muaf tutulan veya indirilen arazi kullanım ücreti tutarının geri alınması aşağıdaki şekilde gerçekleştirilir:
a) Muafiyet veya indirim uygulanarak geri alınacak arazi kullanım bedelleri tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanır:
a1) Geri alınması gereken muafiyetli veya indirimli arazi kullanım harcı tutarı (2024 Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce kanun hükümlerine göre arazi kullanıcılarının arazi kullanım harcından muaf tutulduğu veya indirildiği, ancak bugüne kadar yetkili makam ve kişilerin arazi kullanıcılarının yönetmelik uyarınca arazi kullanım harcı muafiyeti veya indirilmesi koşullarını (varsa) karşılamadığını tespit ettiği durumlar dahil) kanun hükümlerine göre arazi kullanım harcının zaman zaman hesaplanması sırasındaki politika ve arazi fiyatına göre artı (+) zaman zaman vergi yönetimine ilişkin kanun hükümlerine göre arazi kullanım harcının geç ödenmesine eşdeğer bir tutara göre hesaplanır.
Arazi kullanıcısının muafiyet veya indirim koşullarını artık taşımaması nedeniyle teşvik uygulanmamasını talep etmesi halinde (muafiyetli veya indirimli arazi kullanım bedelini kendi isteğiyle iade etmesi halinde), geri alınması gereken muafiyetli veya indirimli arazi kullanım bedeli, her dönemin kanun hükümlerine göre arazi kullanım bedelinin hesaplanması sırasındaki politika ve arazi bedeli üzerinden hesaplanır ve (+) bu Kararnamenin 50 nci maddesinin 2 nci fıkrasının 2 nci bendinin d bendinde yer alan hükümlere göre geri alınması gereken muafiyetli veya indirimli arazi kullanım bedeli üzerinden hesaplanan ek tahsilat toplanır.
Yatırım Kanunu hükümlerine göre arazi kullanım sürecinde Tercihli Yatırım Alanları Listesi'ndeki düzenlemelerde değişiklik yapılması halinde, arazi kullanıcıları, Tercihli Yatırım Alanı'na göre muafiyetli veya indirimli tutarı iade etmek zorunda değildir.
a2) Bu Maddenin a1 bendinde öngörülen gecikme zammı ve ek tahsilat tutarına isabet eden tutarın hesaplanması için gereken süre, tapu harcının muaf tutulduğu veya indirildiği tarihten, yetkili makam veya kişinin muaf tutulan veya indirilen tapu harcının tahsiline karar verdiği tarihe kadar geçen süredir.
b) Arazi kullanım harçlarının muaf tutulmasına veya indirilmesine karar verme yetkisine sahip kurum veya kişi, muaf tutulan veya indirilen arazi kullanım harçları tutarını tahsil etme yetkisine sahiptir.
c) Muaf veya indirimli arazi kullanım bedellerinin hesaplanması ve tahsiline ilişkin usuller:
c1) Arazi kullanım harcı muafiyeti durumları için.
2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 157 nci maddesinin 3 üncü fıkrası gereğince, arazi kullanıcılarına arazi tahsisi ve Belge verilmesine ilişkin işlemlerin yürütülmesi sürecinde, yetkili arazi yönetim kurumu, arazi kullanım harcı muafiyetine tabi arazi tahsisi ve Belge verilmesine ilişkin durumları derleyip sentezleyerek, mevzuata uygun olarak izlenmesi için vergi dairesine ve ilgili kurumlara iletmekle görevlidir.
Uygulama sürecinde, arazi kullanım harcından muaf tutulan kişinin, muafiyet anında arazi kullanım harcından muafiyet koşullarını (varsa) taşımadığı veya araziyi arazi tahsis kararında belirtilen amaçlar dışında kullandığı ancak arazi kanunu hükümlerine göre arazi geri alımına tabi olmadığı yetkili makam veya kişi tarafından tespit edilirse, yetkili makam veya kişi, yetkili arazi yönetim kuruluşunu görevlendirerek yetkili makamlarla koordinasyon sağlayarak inceleme ve denetim yapar.
Kontrol ve inceleme sonucunda, arazi kullanım harcından muaf tutulan kişinin, muafiyet anında arazi kullanım harcından muaf olma şartlarını taşımadığı veya araziyi arazi tahsis kararında belirtilen amaç dışında kullandığı ancak arazi kanunu hükümlerine göre arazi iptaline tabi olmadığı tespit edilirse, yetkili arazi yönetim kuruluşu, aynı düzeydeki Halk Komitesi Başkanına arazi kullanım harcından muafiyetin kaldırılmasına karar vermek üzere bir rapor gönderir ve ödenecek arazi kullanım harcı miktarının (muaf olmayan), arazi kullanım harcı gecikme cezasına eşdeğer tutarın veya varsa ek tutarın bu Maddenin (a) bendi hükümlerine göre hesaplanması ve tahsil edilmesi için bilgileri vergi dairesine iletir.
c2) Arazi kullanım bedeli indirimi durumlarında:
Uygulama sürecinde, arazi kullanım harcı indirimi alan arazi kullanıcısının arazi kullanım harcı indirimi şartlarını (varsa) karşılamadığının yetkili makam veya kişi tarafından tespit edilmesi halinde, yetkili makam veya kişi, arazi kullanım harcı indirimi şartlarının mevzuata uygun olarak karşılanıp karşılanmadığını denetlemek, incelemek ve tespit etmek ve ödenecek arazi kullanım harcı tutarını (indirilmeyen), arazi kullanım harcı gecikme bedeli tutarına denk gelen tutarı veya varsa ek tutarı (bu maddenin (a) bendindeki hükümlere göre hesaplayıp tahsil etmek üzere vergi dairesine bir bildirim gönderir.
d) Bu maddenin (a) bendinde belirtilen tutarın hesaplanması ve tahsili için vergi dairesi, yetkili arazi yönetim kuruluşuna başkanlık eder ve koordinasyonu sağlar.
Arazi kullanım ücreti muafiyetine karar verme yetkisine ilişkin yeni düzenlemeler
Bununla birlikte, 291/2025/ND-CP sayılı Kararname, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 18. maddesinin 5. fıkrasını, arazi kullanım ücretlerinin muafiyetine karar verme yetkisini düzenleme yönünde değiştiriyor ve tamamlıyor.
Yeni düzenlemelere göre, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 123'üncü maddesinde öngörülen arazi tahsisine karar verme yetkisine sahip kişi, arazi tahsisine karar verirken arazi kullanım harcı muafiyetine karar vermek, arazi kullanım amacını değiştirmek, yetkili arazi yönetim kurumunca sunulan dosyaya göre arazi tahsis yetkisi altındaki konulara karşılık gelen konulara arazi kullanım hakkı tanımak; içeriğini açıkça belirtmek: muafiyet nedeni, arazi kullanım harcından muaf tutulan alan.
Yukarıdaki düzenlemeler 06.11.2025 tarihinden itibaren yürürlüğe girecektir.
Kaynak: https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp
![[Fotoğraf] Da Nang: Yüzlerce kişi, 13 numaralı fırtınanın ardından hayati önem taşıyan bir turistik güzergahı temizlemek için el ele verdi](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/07/1762491638903_image-3-1353-jpg.webp)
Yorum (0)