Hızla yükselen emlak fiyatları ne zaman düşecek?

PropertyGuru Vietnam'ın 2024 yılının ilk çeyreğine ait emlak piyasası raporuna göre, daire fiyatları ilk çeyrekte yükseliş trendini sürdürdü. Altı yıl sonra, Hanoi'deki dairelerin ortalama fiyat artışı %70'e ulaştı.

2018 yılının başında, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki dairelerin metrekare fiyatı sırasıyla 27 ve 31 milyon VND idi. 6 yıl sonra, Hanoi'deki dairelerin ortalama fiyat artışı %70'e ulaşarak Ho Chi Minh City'yi (orada %55'lik bir artış görüldü) bile geride bıraktı.

PropertyGuru Vietnam'ın raporuna göre, Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları da 2023 yılının aynı dönemine kıyasla %2-5 oranında artmaya devam etti.

Özellikle, Ho Chi Minh şehrindeki lüks dairelerin (metrekare başına 55 milyon VND'nin üzerindeki fiyatlar) satış fiyatı %5 artarken, orta segment dairelerin (metrekare başına 35-55 milyon VND arasındaki fiyatlar) satış fiyatı ise 2023 yılının aynı dönemine göre %2 arttı.

Büyük şehirlerin merkezlerindeki daire fiyatları yükseliş trendini sürdürüyor (Fotoğraf: Cong Hieu).

Uzmanlara göre, konut fiyatları sonsuza kadar yükselmeye devam edemez. Eğer 10 yıldan fazla bir süre önceki senaryo tekrarlanırsa, yani uygun fiyatlı konut projeleri artar ve arz-talep dengesi yeniden sağlanırsa, konut fiyatları düşecektir.

G6 Grubu Başkanı Bay Nguyen Anh Que, apartman fiyatlarındaki artışın nedenlerinin, artan girdi maliyetlerinin yanı sıra, işletmelerin çok fazla yasal prosedürle boğuşmasından, gecikmelerden ve arzın talebi karşılayamamasından kaynaklandığına inanıyor.

Ancak Bay Que'ye göre, apartman fiyatlarındaki artış, fiyatların düşmeyeceği anlamına gelmiyor. Kanıt olarak, geçmişte, 2008-2010 döneminde, metrekare fiyatı 50-70 milyon VND olan apartman projeleri vardı. Ancak 2011-2013 yıllarında, metrekare fiyatı ortalama 11-15 milyon VND olan uygun fiyatlı ticari konut projeleri piyasaya çıktığında, apartman fiyatları anında düşüş gösterdi.

Örneğin, 2010 yılında Hanoi'nin Cau Giay bölgesindeki Xuan Thuy Caddesi'nde bulunan Indochina Plaza apartman projesinde ortalama metrekare satış fiyatı 50-60 milyon VND civarındaydı. Ancak 2013 yılında arzın artmasıyla birlikte, bu bölgedeki birçok dairenin fiyatı metrekare başına sadece 30-35 milyon VND'ye düştü. 10 yıldan fazla bir süre sonra, buradaki dairelerin fiyatı şu anda metrekare başına yaklaşık 100 milyon VND civarında.

Mevcut gelişmeler göz önüne alındığında, G6 Grubu temsilcisi, eski senaryonun tekrarlanması durumunda konut fiyatlarının 2026'dan itibaren düşebileceğini öngörüyor. Bunun nedeni, genel olarak konut projelerinin ve özellikle sosyal konut projelerinin prosedürleri tamamlamaya başlayacak olması, yaklaşık bir yıl sonra arzı artıracak ve konut fiyatlarının düşmesine yardımcı olacak olmasıdır.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'ne (VARS) göre, uzun bir düşüş döneminin ardından, piyasa toparlanması ve devlet yönetim kurumlarının projeler için yasal engelleri kaldırma çabaları sayesinde Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire arzının yeniden artması bekleniyor.

Özellikle sosyal konut ve işçi konutları yakın gelecekte piyasaya sürülecek. Ancak bu ürünlerin piyasaya sürülmeden önce yasal prosedürlerin tamamlanması zaman alıyor ve çoğunlukla şehir merkezinden uzak bölgelerden geliyor.

Bu nedenle VARS, kısa vadede büyük şehirlerin merkezlerindeki daire fiyatlarının, özellikle uygun fiyatlı ve orta segmentlerde, yükseliş trendini sürdüreceğini öngörüyor. Öte yandan, üst düzey ve lüks projelerin ikinci el satış fiyatlarında hafif bir düşüş görülebilir.

Ancak, 2025 yılının ortalarında, gayrimenkul sektörüne ilişkin yasal belgelerin yürürlüğe girmesiyle, sosyal konut ve işçi konutlarının geliştiricileri ve alıcıları için zorlukların azalmasıyla birlikte, konut fiyatlarında bir düşüş yaşanabilir.

VARS'ın tahminine göre, " Sosyal konut arzı artacak ve daire fiyatları, gerçek konut ihtiyacı olan insanlar için daha uygun bir seviyeye düşecek ."

CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Duong Thuy Dung'a göre, apartman fiyatları sonsuza kadar artamaz; yalnızca bir "tolerans sınırına" ve ev alıcılarının karşılayabileceği seviyeye ulaşana kadar yükseleceklerdir.

Birçok uzman, konut fiyatlarının 2025 yılının ortalarından itibaren düşeceğini öngörüyor.

Bayan Dung'a göre, bu gerçeğin en açık kanıtı, Ho Chi Minh şehrindeki apartman fiyatlarının 2017-2019 yılları arasında sürekli artarak zirveye ulaştıktan sonra 2022'de istikrar kazanıp sabitlenmiş olmasıdır.

"Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları, insanların artık karşılayamayacağı bir noktaya ulaştı," diye belirtti Bayan Dung.

Hanoi'deki apartman piyasasına ilişkin olarak Bayan Dung, fiyatların ortalama 100-200 milyon VND/m2 seviyesine ulaşana kadar yükselmeye devam edeceğine, bu noktadan sonra ise durmak zorunda kalacaklarına inanıyor.

" Elbette, bu fiyat artışı her projenin konumuna ve kalitesine bağlı olacaktır. Şu anda metrekare başına 70 milyon VND fiyat biçilen projelerin fiyatları, 100-120 milyon VND'ye ulaşana kadar artmaya devam edecektir. Şu anda metrekare başına 30-40 milyon VND fiyat biçilen projelerin fiyatları ise dairenin kalitesine ve geliştiricinin itibarına bağlı olarak 50-60 milyon VND'ye kadar çıkabilir ," dedi Bayan Dung.

Ayrıca uzmanlara göre, Arazi Kanunu yürürlüğe girdiğinde konut arzı artacak ve ardından konut fiyatları düşecektir.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, 2024 Arazi Yasası'nın planlanandan altı ay önce yürürlüğe girmesinin, piyasadaki arzı artıracağını ve böylece konut fiyatlarını düşüreceğini vurguladı.

Son zamanlarda, uzun süredir devam eden konut arzı kıtlığı, Hanoi'deki konut fiyatlarının fırlamasına neden oldu; hatta banliyö bölgelerinde bile metrekare fiyatları 60-70 milyon VND'ye kadar yükseldi, bu da arsa fiyatlarıyla kıyaslanabilir bir durum. Şehir merkezinde ise bazı projelerin metrekare fiyatı neredeyse 300 milyon VND'ye ulaştı.

PropertyGuru Vietnam'ın araştırmasına göre, son dönemdeki yeni projeler yılda sadece 20.000 - 30.000 dairelik bir katkı sağlarken, tipik talep yılda 70.000 - 80.000 daireye kadar çıkıyor.

Aynı görüşü paylaşan Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, durumu şu şekilde özetledi: "Arazi Kanunu'nun erken uygulanması, birçok projenin engelleri aşmasına ve daha çabuk tamamlanmasına yardımcı olacaktır. Bu, piyasaya arzı artıracak ve mevcut arz-talep baskısının azalmasına katkıda bulunacaktır. Konut fiyatları kademeli olarak daha makul bir seviyeye, insanların gelirleriyle daha uyumlu bir düzeye düşecektir."

Ayrıca, geliştiricilerin araziye daha kolay erişimi olduğunda, yasal tamamlama sürecinin kısalması sayesinde proje geliştirme maliyeti de düşme potansiyeline sahiptir. Ürünün satış fiyatı da buna göre ayarlanabilir.

Chau Anh

Kaynak: https://vtcnews.vn/tang-chong-mat-khi-nao-gia-nha-dat-ha-nhiet-ar864818.html