Yükselen gayrimenkul fiyatları ne zaman düşecek?

PropertyGuru Vietnam'ın 2024 yılının ilk çeyreğine ilişkin emlak piyasası raporuna göre, ilk çeyrekte daire fiyatları artmaya devam etti. 6 yıl sonra Hanoi'deki dairelerin ortalama fiyat artışı %70'e ulaştı.

2018 yılı başında Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki dairelerin metrekare satış fiyatları sırasıyla 27 ve 31 milyon VND idi. 6 yıl sonra Hanoi'deki dairelerin ortalama fiyat artışı %70'e ulaşarak Ho Chi Minh City'deki %55'lik fiyat artışını geride bıraktı.

PropertyGuru Vietnam'ın raporuna göre, Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları 2023'ün aynı dönemine kıyasla %2-5 oranında artmaya devam edecek.

Özellikle Ho Chi Minh şehrinde lüks dairelerin (m2 başına 55 milyon VND'nin üzerindeki fiyatlar) satış fiyatı 2023'teki aynı döneme göre %5, orta sınıf dairelerin (m2 başına 35-55 milyon VND) satış fiyatı ise %2 arttı.

Büyük şehirlerin merkezlerindeki daire fiyatları artmaya devam ediyor (Fotoğraf: Cong Hieu).

Uzmanlara göre konut fiyatlarındaki artış devam edemez. 10 yıldan uzun süre önceki senaryo tekrarlanırsa, uygun fiyatlı konut projeleri arttığında ve arz-talep dengesi sağlandığında konut fiyatları düşecektir.

G6 Grup Yönetim Kurulu Başkanı Nguyen Anh Que, daire fiyatlarındaki artışın girdi maliyetlerindeki artışın yanı sıra, işletmelerin çok fazla yasal prosedüre girmesinden, bunun da uzun süreler almasına ve arzın talebi karşılayamamasından kaynaklandığını belirtti.

Ancak Bay Que'ye göre, daire fiyatlarının artması, düşemeyeceği anlamına gelmiyor. Kanıtı, geçmişte, 2008-2010 döneminde metrekare başına 50-70 milyon VND fiyat aralığında daire projeleri bulunması. Ancak, 2011-2013 yıllarında, metrekare başına ortalama 11-15 milyon VND fiyat aralığında düşük maliyetli ticari konut projeleri piyasaya çıkınca, piyasadaki daire fiyatları hemen düştü.

Örneğin, 2010 yılında Xuan Thuy Caddesi'ndeki (Cau Giay, Hanoi) Indochina Plaza apartman projesinin metrekare satış fiyatı ortalama 50-60 milyon VND idi. Ancak 2013 yılında arz arttığında, bölgedeki birçok dairenin metrekare fiyatı yalnızca 30-35 milyon VND idi. 10 yıldan fazla bir süre sonra, buradaki dairelerin metrekare fiyatı şu anda yaklaşık 100 milyon VND.

G6 Grubu temsilcisi, yaşanan gelişmelerle birlikte eski senaryonun tekrarlanması halinde konut fiyatlarının 2026'dan itibaren düşebileceğini belirtti. Bunun nedeni ise genel olarak konut projelerinin, özel olarak da sosyal konut projelerinin yaklaşık 1 yıl sonra işlemleri tamamlamaya başlayacak olması, arzın artması ve konut fiyatlarının soğumasına yardımcı olması.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) verilerine göre, uzun bir düşüş döneminin ardından Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki daire arzının, piyasanın toparlanması ve devlet yönetim kurumlarının projelere ilişkin yasal engelleri kaldırma çabaları sayesinde yeniden artması bekleniyor.

Özellikle sosyal konut ve işçi konutları arzı yakın gelecekte piyasaya sunulacaktır. Ancak bu ürünlerin arzı, piyasaya sunulmadan önce yasal prosedürlerin tamamlanması için zamana ihtiyaç duymakta ve çoğunlukla merkezden uzak bölgelerden gelmektedir.

Bu nedenle VARS, kısa vadede büyük şehirlerin merkezlerindeki daire fiyatlarının, özellikle uygun fiyatlı ve orta segmentteki konutlarda, artmaya devam edeceğini öngörüyor. Öte yandan, lüks ve üst segment projelerin alım ve satım fiyatlarında hafif bir düşüş yaşanabilir.

Ancak 2025 yılı ortalarında gayrimenkul sektörüne ilişkin sosyal konut ve işçi konutu yatırımcıları ve alıcıları için zorlukların ortadan kaldırılması yönünde yasal düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle konut fiyatlarında bir soğuma yaşanabilir.

VARS, " Sosyal konut arzı artacak ve daire fiyatları gerçek konut ihtiyacı olan kişiler için daha uygun bir seviyeye düşecek " dedi.

CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Duong Thuy Dung, daire fiyatlarının sonsuza kadar artamayacağını, dairelerin "dayanıklılık eşiğine" ve ev alıcılarının karşılayabileceği seviyeye ulaşana kadar artmaya devam edeceğini belirtti.

Birçok uzman, konut fiyatlarının 2025 yılının ortalarından itibaren düşeceğini öngörüyor.

Dung'a göre bu gerçeğin en açık kanıtı, 2017-2019 yılları arasında sürekli artış göstererek zirveye ulaşan Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatlarının 2022 yılı itibarıyla durağanlaşarak sabit kalmasıdır.

Bayan Dung , "Ho Chi Minh şehrindeki daireler artık insanların karşılayamayacağı bir fiyata ulaştı" yorumunu yaptı.

Hanoi daire pazarında Bayan Dung, fiyatların metrekare başına ortalama 100-200 milyon VND'ye ulaşana kadar artmaya devam edeceğini, daha sonra ise durmak zorunda kalacağını düşünüyor.

" Elbette, bu fiyat artışı her projenin lokasyonuna ve kalitesine bağlı olacaktır. Şu anda metrekare başına 70 milyon VND olan proje lokasyonları, 100-120 milyon VND/m2'ye ulaşana kadar artmaya devam edecek. Şu anda metrekare başına 30-40 milyon VND olan proje lokasyonları, dairenin kalitesine ve yatırımcının itibarına bağlı olarak metrekare başına 50-60 milyon VND'ye kadar çıkabilir ," dedi Bayan Dung.

Uzmanlara göre, Tapu Kanunu yürürlüğe girdiğinde konut arzı artacak, ardından konut fiyatları düşecek.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, altı ay önce yürürlüğe giren 2024 Arazi Yasası'nın, piyasadaki arzın gelişmesini teşvik ederek konut fiyatlarını düşüreceğini vurguladı.

Son zamanlarda yaşanan uzun süreli konut arzı sıkıntısı, Hanoi'deki konut fiyatlarını anormal derecede yükseltti. Hatta banliyö bölgelerinde bile metrekare başına 60-70 milyon VND'lik satış fiyatı, arsa fiyatına eşit. Şehir merkezinde ise metrekare başına yaklaşık 300 milyon VND'lik projeler bulunuyor.

PropertyGuru Vietnam'ın araştırmasına göre, son dönemdeki yeni projeler yılda sadece 20.000 - 30.000 daireye katkı sağlarken, normal talep yılda 70.000 - 80.000 daireye kadar çıkıyor.

Aynı görüşü paylaşan Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, şunları aktardı: Yakında yürürlüğe girecek olan Arazi Kanunu, birçok projenin hızla çözüme kavuşturularak hayata geçirilip tamamlanmasına yardımcı olacak. Böylece, piyasaya arz artacak ve mevcut arz-talep baskısını azaltmaya katkıda bulunacak. Konut fiyatları kademeli olarak makul bir seviyeye inecek ve insanların gelirine daha uygun hale gelecek.

Ayrıca, yatırımcıların araziye daha kolay erişimi sayesinde, hukuki tamamlanma sürecinin kısalması sayesinde proje geliştirme maliyetleri de azalma fırsatına sahip oluyor. Ürünlerin satış fiyatında da ayarlama yapılabiliyor.

Chau Anh

[reklam_2]
Kaynak