Zorlukları ortadan kaldırmak, gayrimenkul piyasası için sürdürülebilirlik yaratmak

Bu sabah, 19 Kasım'da, Ulusal Meclis milletvekilleri, Toprak Kanunu'nun uygulanmasının örgütlenmesinde karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldıracak bir dizi mekanizma ve politika öngören Ulusal Meclis Karar Taslağı'nı gruplar halinde görüştüler. Toprak kanunu düzenlemeleri, çoğu insanın hayati çıkarlarıyla doğrudan ilişkili olması nedeniyle uzun zamandır hukuk sisteminin en hassas alanı olarak kabul edilmektedir.

Arazi edinimi, arazi temizliği, arazi değerlemesi, arazi kullanım dönüşümü vb. konularda uzun süredir devam eden sorunlar, birçok projenin "rafa kaldırılmasına", toplumsal kaynakların israf edilmesine, halkın haklarının güvence altına alınmamasına neden olmuştur.

Bu bağlamda, Hükümet'in basitleştirilmiş usul kapsamında Ulusal Meclis'e bir taslak karar sunması, acil konuların derhal ele alınması ve uzun süreli çıkmazların önlenmesi için zamanında ve gerekli bir adım olarak değerlendirilmektedir. Taslağın en önemli içeriklerinden biri arazi geri kazanımının kapsamıdır. Taslak, Devletin ulusal ve kamusal çıkarlar için arazi geri kazanımı yaptığı üç durumu eklemektedir; özellikle, yatırımcının alanın %75'inden fazlası ve arazi kullanıcılarının %75'inden fazlası üzerinde anlaşmaya varması durumunda, İl Halk Meclisi'nin kalan alanın geri kazanımını (arazi tahsisi ve arazi kiralaması için) değerlendirip onaylamasına olanak tanıyan mekanizma.

Ulusal Meclis Ekonomi ve Maliye Komisyonu'na göre, bu, arazi kullanım hakları anlaşmaları yoluyla sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanmasında uzun yıllardır var olan "darboğazı" ortadan kaldırmayı amaçlayan bir politika önerisidir. Bu mekanizma, arazi alanının büyük bir kısmını müzakere etmiş ancak kalan alanı temizlemekte zorluk çeken yatırımcılar için projeyi zamanında hayata geçirebilmeleri için elverişli koşullar yaratmaktadır. Ancak komisyon ayrıca, tazminat hesaplamalarında çıkarları uyumlu hale getirecek düzenlemeler yapılmasını ve böylece kalan davalar için tazminat hesaplamasında arazi fiyat listesi ve düzeltme katsayısının uygulanması durumunda oluşabilecek şikayet ve davaların önlenmesini talep etmiştir; çünkü fiyat listesindeki arazi fiyatı genellikle kararlaştırılan ortalama fiyattan düşüktür.

Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI), daha önce bu içerikle ilgili taslak karara ilişkin yaptığı açıklamada, arazi fiyat listesi ve düzeltme katsayısı ile yatırımcıların halkla pazarlık yapmasına temel teşkil eden piyasa fiyatı arasındaki telafi edici fiyat farkının kapatılamaması durumunda davalara yol açabileceğini, projenin uzamasına ve çıkar çatışmalarına neden olabileceğini belirtmişti. VCCI ayrıca, devletin fiyat müzakerelerinde tarafları destekleyerek aracı rol oynamasını önermişti. Uzlaşma sağlanamazsa, arazi mevzuata uygun olarak geri alınacak.

Ayrıca, kararın kabul edilmesi halinde uygulamada birçok başka zorlukla da karşılaşılması bekleniyor. İlk olarak, uygulama ekibinin sorumluluk korkusu - yetkililerin hukuki riskler konusunda endişelenmesi nedeniyle birçok projeyi yavaşlattı. İkincisi, veriler eksik olduğunda yanlış arazi değerlemesi riski, bu da arazi fiyatlarının mantıksız bir şekilde artmasına veya tam tersine - piyasanın altında kalmasına - yol açarak güvensizliğe ve halkın meşru haklarının etkilenmesine neden olabilir...

Arazi geri kazanımı, arazi fiyat listeleri ve piyasa fiyatlandırma mekanizmaları hakkındaki endişelere rağmen, kamuoyu ve uzmanlar taslak karara ilişkin hâlâ yüksek beklentilere sahip. Bu, 2024 Arazi Kanunu için önemli bir geçiş mekanizması olacak, birikmiş projelerin temizlenmesine ve uzun süreli şikayetlerin en aza indirilmesine katkıda bulunacaktır. Karar yalnızca acil sorunları çözmekle kalmayacak, aynı zamanda Arazi Kanunu'nun daha sürdürülebilir bir şekilde işlemesi için istikrarlı bir yasal temel de oluşturacaktır. Ancak, iyi uygulanmadığı takdirde, özellikle insanların arazi geri kazanımı ve fiyatlandırma politikalarına olan güvenine yönelik yeni riskler yaratabilir. Tüm arazi düzenlemelerinin özünde hâlâ şu ilkeye uyulmalıdır: ekonomik kalkınma sosyal adaletle takas edilmemelidir. Gayrimenkul piyasasının sürdürülebilirliği ve arazi kullanım verimliliği büyük ölçüde bu iki değerin nasıl uyumlu bir şekilde dengeleneceğine bağlıdır.

HA BENİM

Kaynak: https://www.sggp.org.vn/thao-go-kho-khan-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html