Starbucks, McDonald's... gibi şirketlerin Ho Chi Minh'in "altın diyarı"na geri dönmesinden ne görüyoruz?

Büyük markalar mağazalarını sokakta bırakıyor

Piyasa, son zamanlarda uzun yıllardır devam eden ortaklıktan sonra Ho Chi Minh şehrinde bir dizi yiyecek ve içecek markasının yeniden önemli lokasyonlara dönmesine tanık oldu.

Önce Starbucks, Han Thuyen Caddesi'ndeki (Bölge 1) şubesini kapattı. Ardından McDonald's, 10 yıl sonra McDonald's Ben Thanh mağazasını kapatacağını duyurdu ve bu aynı zamanda markanın Vietnam pazarına girdiği tarih oldu.

Burger King, 11 yıllık varlığının ardından 1. Bölge Pham Ngu Lao Caddesi'ndeki şubesine veda etme sırası geldi. Bu şube, 23/9 Parkı'nın karşısında, Bui Vien Caddesi'ne sadece birkaç yüz metre ve Ben Thanh Pazarı'na yaklaşık 1 km uzaklıkta yer alıyor.

Gözlemlere göre, bu mekanların kira bedelleri oldukça yüksek. Starbucks'ın kapanmasının ardından, Han Thuyen Caddesi'ndeki 200 metrekareyi aşan mekan, birçok emlakçı tarafından aylık birkaç yüz milyon VND'ye kiralanmaya devam ediyor. McDonald's Ben Thanh'ın bulunduğu bölgedeki mekanların kira bedeli de aylık yaklaşık 350 milyon VND.

Harcamaların kısılmasıyla birlikte kiraların yüksek olması, bu markaların önemli lokasyonlardaki operasyonlarını kapatmayı kabul etmelerinin nedeni olabilir.

Daha önce birçok başka marka da işletmesini iade etmiş ve müstakil evlerin kiralamasını durdurmuştu. Highlands Coffee, Nguyen Du ve Pasteur köşesindeki işletmesini iade etmişti; YEN Sushi, 8 Dong Khoi'deki şubesini kapatmıştı; MIA, Phu Dong Junction'daki işletmesini iade etmişti...

Gerçekte, Covid-19 pandemisinden bu yana Ho Chi Minh şehrinin merkezi caddelerindeki Dong Khoi, Nguyen Hue, Le Loi, Hai Ba Trung, Ngo Duc Ke... gibi birçok bina boş kalmış, kiracı kalmamıştır.

Sokaktaki birçok işyeri boş (Fotoğraf: Nam Anh).

Bu bölgelerdeki kiralar aylık birkaç yüz milyon VND'ye kadar çıkabiliyor ve Dong Khoi Caddesi, dünyanın en pahalı kiralık mülkleri arasında yer alıyor. Cushman & Wakefield'a göre, Dong Khoi Caddesi'ndeki mülklerin kira bedeli, Münih (Almanya), Amsterdam (Hollanda) veya Bangkok'un (Tayland) en pahalı caddelerinden daha yüksek.

Cushman & Wakefield Genel Müdürü Bayan Trang Bui, geçtiğimiz günlerde Dan Tri gazetesi muhabirlerine verdiği demeçte, sokaktaki perakende mağazalarında kiracı bulmanın zor olmasının başlıca nedeninin ekonomik zorluklar ve ev sahiplerinin çok yüksek fiyatlar talep etmesi olduğunu söyledi. Markalar, markalarını mağazadan tanıtmak yerine iş sorunlarını göz önünde bulundurmalı, maliyetleri ve kârları tartmalıdır.

Aranan ticari merkez alanı

Sokaklar bomboş görünürken, alışveriş merkezleri ise oldukça hareketli ve doluluk oranları yüksek.

Savills Vietnam'ın üçüncü çeyrek raporuna göre, alışveriş merkezlerindeki perakende alanlarının doluluk oranı bir önceki yıla göre 4 puan artarak %94'e ulaştı. Hatta önemli bölgelerdeki bazı alanlar, yüksek trafik hacmi, çeşitli kiracılar ve etkili yönetim sayesinde %100 doluluk oranına ulaştı.

CBRE Vietnam ayrıca, Ho Chi Minh City'deki alışveriş merkezlerinin doluluk oranının her zaman yüksek olduğunu ve %94'e ulaştığını kaydetti. 9 ayda, yeni kiralanan perakende alanı 87.000 m2'ye ulaşarak son 3 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Yeni açılan alışveriş merkezleri neredeyse %100 doluluk oranına sahip.

Ho Chi Minh City'deki alışveriş merkezlerinin bu kadar çekici olmasının nedeni, son 3 yıldır sınırlı arza sahip olmalarıdır. CBRE Vietnam'a göre, 2020-2022 yılları arasında Ho Chi Minh City'de bu segment için yeni bir arz olmayacak. Bu yıl pazarda 4 yeni alışveriş merkezi açıldı.

Ho Chi Minh şehrindeki alışveriş merkezlerinin kira fiyatları son yıllarda sınırlı arz nedeniyle önemli ölçüde artmış olup, birçok kiracı tarafından hala en iyi lokasyonlar tercih edilmektedir.

Ho Chi Minh Şehri'ndeki CBRE Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Başkanı Pham Ngoc Thien Thanh, sokak perakende alanlarından alışveriş merkezlerine doğru bir geçiş dalgası yaşandığını belirtti. Müstakil ev perakende alanları, markaları yeterince güçlü olmayan kısa süreli kiracılar için giderek daha uygun hale gelecek.

Alışveriş merkezleri, tüketiciyi çekmek için kiralama politikaları, promosyon programları ve sürekli yenilenen etkinlik programları gibi yönetim ve işletme alanlarında daha fazla rekabet avantajına sahiptir.

Savills Vietnam Araştırma Kıdemli Müdürü Cao Thi Thanh Huong, marka zincirlerinin genişlemesiyle gelen iyi performansın ve kilit kiracı gruplarından gelen güçlü talebin, Ho Chi Minh şehrindeki perakende pazarının daha iyi performans göstermesine yardımcı olacağına inanıyor. Yılın son çeyreğinde, şehir merkezinin dışında bulunan 3 projeden 27.600 metrekareyi aşkın alanın en az %80 doluluk oranıyla açılması bekleniyor.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-viec-starbucks-mcdonalds-tra-mat-bang-o-dat-vang-tphcm-20241010075530008.htm