Yeni yasaya göre, ev sahipleri kişisel gelir vergilerini nasıl ödeyecekler?

nộp thuế - Ảnh 1. — Kiralık ticari gayrimenkuller kişisel gelir vergisine tabidir. (Fotoğraf: Ho Chi Minh Şehri, Ben Thanh Mahallesi, Nguyen Trai Caddesi cephesi - Fotoğraf: Chau Tuan)

Kanun 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe girecek. Bu düzenleme nasıl yorumlanmalı ve mevcut düzenlemelerden nasıl farklılık gösteriyor? Ho Chi Minh Şehri Hukuk Üniversitesi öğretim üyesi Master Ngo Gia Hoang, bu konu hakkında daha detaylı bir analiz sunuyor.

2007 tarihli Kişisel Gelir Vergisi Kanunu'nun (2014 yılında değiştirilip eklemeler yapılmış hali) 10. maddesine göre, ticari faaliyet gösteren (mülk kiralayanlar da dahil olmak üzere) kişiler, üretim ve iş faaliyetlerinin her bir alanı ve sektörü için gelirlerinin belirli bir yüzdesi oranında kişisel gelir vergisi ödemek zorundadır.

Maliye Bakanlığı'nın 40 sayılı Genelgesi'nin 9. Maddesinin 1. Fıkrası şu hükmü içermektedir: Varlık kiralayan kişiler, ev, iş yeri, dükkan, atölye, depo kiralama; operatörsüz ulaşım araçları veya makine ve ekipman kiralama; veya ek hizmet olmaksızın diğer varlık türlerini kiralama yoluyla gelir elde eden kişilerdir.

Mevcut vergi oranları

Bu yönetmelik kapsamında konaklama hizmetleri, turistler veya ziyaretçiler için kısa süreli konaklama sağlama, öğrenciler, işçiler ve benzeri kişiler için uzun süreli apartman dışı konut sağlama veya yiyecek ve içecek hizmetleri veya eğlence tesisleri içeren konaklama sağlama da dahil olmak üzere, mülk kiralama faaliyetleri olarak kabul edilmez.

Gayrimenkullerini kiraya veren kişiler, vergi yükümlülüklerini yerine getirirken, sözleşmede belirtilen her kiralama döneminin başlangıç tarihine göre her ödeme dönemi için ayrı ayrı vergi beyannamesi vermeyi veya tüm takvim yılı için tek bir vergi beyannamesi vermeyi seçebilirler.

Vergi beyannameleri, kiralanan tüm mülklerin aynı vergi dairesinin yetki alanı içinde bulunması koşuluyla, her sözleşme için ayrı ayrı veya birden fazla sözleşme tek bir beyanname formunda gruplandırılarak verilebilir.

Gayrimenkullerini kiraya veren herkesin kişisel gelir vergisi ödemesi zorunlu değildir.

Maliye Bakanlığı'nın 100 numaralı Genelgesi'nin 1. maddesinin 3. fıkrasına göre, bir bireyin yalnızca konut kiralama faaliyetiyle uğraştığı ve kiralama süresinin tam bir yıl olmadığı durumlarda, yıllık kira gelirlerinin toplamı 100 milyon VND'yi aşmıyorsa, hem katma değer vergisinden hem de kişisel gelir vergisinden muaftır.

Kiracı birden fazla yıl için toplu bir ödeme yaparsa, bu peşin ödeme tek bir yıl olarak hesaplanmak yerine, her yıl için elde edilen gelirin 100 milyon VND eşiğini aşıp aşmadığını belirlemek üzere yıllık olarak dağıtılmalıdır.

Ödenecek kişisel gelir vergisi tutarı = yıllık gelir x %5 vergi oranı.

Dolayısıyla, bir kişi evini tam bir yıl dışında bir süre için kiraya verirse ve yıllık kira geliri 100 milyon VND'yi aşarsa, %5 oranında kişisel gelir vergisi ödemekle yükümlü olacaktır.

Örneğin, gelir 110 milyon VND/yıl ise, ödenecek vergi şu şekilde hesaplanır: 110 milyon VND x 5% = 5,5 milyon VND.

Ulusal Meclis'in 198 sayılı kararına göre, 1 Ocak 2026'dan itibaren yıllık geliri 200 milyon VND veya daha fazla olan işletme sahiplerinin vergi ödemesi gerekecek; önceki eşik ise 100 milyon VND idi.

Bu, yıllık geliri 100 milyon VND'yi aşan ancak 200 milyon VND'yi geçmeyen hane halkı işletmelerinin 1 Ocak 2026'dan itibaren katma değer vergisi ve kurumlar vergisi ödemek zorunda kalmayacakları anlamına geliyor.

Vergi ödeme yöntemlerine ilişkin olarak, vergi beyanı ve vergi bildiriminin sunulması, Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 40 numaralı Genelge'nin 11. ve 13. maddelerinde düzenlenmiştir.

Şu anda, bireyler için elektronik vergi uygulaması, kullanıcılara ödeme taksitlerine ve yıllık dönemlere dayalı beyan dönemleriyle mülk kiralama beyannamelerini verme konusunda destek sağlamaktadır. eTax Mobil uygulaması ise hane halkı işletmeleri ve bireysel işletme sahiplerine vergi beyannamelerini verme konusunda destek vermektedir.

Değiştirilen 2025 Kişisel Gelir Vergisi Kanunu'nun Yeni Özellikleri

Ulusal Meclis tarafından 10 Aralık 2025'te kabul edilen ve 1 Temmuz 2026'dan itibaren yürürlüğe giren değiştirilmiş Kişisel Gelir Vergisi Kanunu, özellikle gayrimenkul kiralama işiyle uğraşan işletmeler için önemli değişiklikler getiriyor.

Öncelikle, kişisel gelir vergisi yükümlülüğü eşiği önemli ölçüde yükseltilmiştir. Değiştirilen 2025 Kişisel Gelir Vergisi Kanunu'nun 7. maddesinin 1. ve 4. fıkralarına göre:

"Yıllık geliri 500 milyon VND veya daha az olan üretim ve ticari faaliyetlerde bulunan Vietnam'da ikamet eden bireyler, kişisel gelir vergisinden muaftır. Hükümet, her dönemin sosyo-ekonomik durumuna uygun olarak kişisel gelir vergisinden muafiyet için gelir eşiğinin ayarlanmasına ilişkin bir öneriyi Ulusal Meclis Daimi Komitesine sunacaktır."

Bu nedenle, 1 Temmuz 2026'dan itibaren, konut kiralama faaliyetlerinden elde edilen gelirin kişisel gelir vergisine tabi olması için yıllık 500 milyon VND'yi aşması gerekmektedir.

Bu, mevcut 100 milyon VND eşiğinden önemli bir değişiklik olup, küçük işletmeler ve kiralık mülkler için vergi yükünü azaltmaya yardımcı olacaktır.

Örnek: Bayan A evini kiraya veriyor ve yılda 450 milyon VND kazanıyor. Mevcut düzenlemelere göre, bu gelir eşiği aşıyor ve kişisel gelir vergisine tabi. Bayan A'nın ödemesi gereken vergi oranı şu şekildedir: %5 x 450 milyon VND = 22,5 milyon VND/yıl.

Ancak yeni yasaya göre, Bayan A'nın yıllık geliri 500 milyon VND'den az olduğu için kişisel gelir vergisi ödemek zorunda kalmayacak.

Bir diğer önemli değişiklik ise, verginin artık eskiden olduğu gibi gelirin tamamına değil, yalnızca 500 milyon VND'yi aşan gelir kısmına uygulanacak olmasıdır.

Değiştirilen 2025 Kişisel Gelir Vergisi Kanunu'nun 7. Maddesinin 4. Fıkrasına göre, "Konaklama işletme faaliyetleri hariç olmak üzere, gayrimenkul kiralayan kişiler, 500 milyon VND'yi aşan gelirlerinin %5'lik vergi oranıyla çarpılmasıyla belirlenen kişisel gelir vergisini öderler".

Buna göre, kira faaliyetlerinden elde edilen kişisel gelir vergisi aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanacaktır:

Ödenecek kişisel gelir vergisi = (yıllık gelir - 500 milyon VND) x %5

Örneğin: Bay B, evini aylık 55 milyon VND karşılığında, yani yıllık 660 milyon VND'ye kiraya veriyor. Eşik değerin üzerindeki gelir 160 milyon VND olup, ödenecek vergi sadece 160 x %5 = 8 milyon VND/yıl'dır.

Bu yeni hesaplama yöntemi, mükellefin vergi taşıma kapasitesini doğru bir şekilde yansıttığı için daha makul ve adil olarak kabul edilmektedir. Bu durum, gelirleri eşiği yalnızca küçük bir miktarda aşan ev sahipleri için faydalıdır.

Konuya geri dön

Yüksek Lisans, STK, GIA HOANG

Kaynak: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm