Hükümet ve Devlet Bankası'nın bir dizi destek politikasıyla, 2023'ün ikinci yarısından itibaren gayrimenkul piyasası bazı segmentlerde işlem hacminde iyileşme belirtileri göstermiştir. Gayrimenkul sektörünün 2024 yılında da toparlanmaya devam etmesi beklenmektedir.
KB Securities Vietnam'ın kıdemli müşteri varlık yönetimi uzmanı Sayın Nguyen Minh Giang, PV.VietNamNet ile gayrimenkul piyasası, gayrimenkul hisseleri ve Giap Thin 2024 yılındaki beklentiler hakkında bilgi paylaştı.
Parlak noktalar apartmanlar ve müstakil evler.
- Gayrimenkul piyasası 2023'ün ikinci yarısında toparlanma belirtileri gösterdi. Bu değerlendirmeyi nasıl değerlendiriyorsunuz?
Bay Nguyen Minh Giang: Gözlemlerime göre, 2023'teki emlak piyasası yılın ikinci yarısında hafif bir iyileşme gösterdi, ancak yerelleşmiş ve belirgin bir şekilde farklılaşmış durumda. Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerdeki eski apartman segmentinin fiyatları artmaya devam ediyor. Orta sınıf dairelerden oluşan satışa sunulan bazı projeler, yatırımcıları yatırım yapmaya teşvik ediyor.
Ayrıca, özel konut sektörü de oldukça iyi bir toparlanma gösterdi. Kamu yatırımlarının güçlü olduğu bazı il ve şehirler de birçok yatırımcının akın ettiği yerler ve bu bölgelerdeki satış fiyatları da genel seviyenin altında kaldı. Arsa segmentinde ise banliyö arazileri, dükkânlar, tatil köyleri vb. konutlar hala olumsuz bir tablo çiziyor.
Türkiye Büyük Millet Meclisi, gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen üç önemli yasayı resmen kabul etti: Konut Kanunu (değiştirilmiş), Gayrimenkul Ticareti Kanunu (değiştirilmiş) ve Tapu Kanunu (değiştirilmiş).
Gayrimenkul sektörü yasal faktörlere büyük ölçüde bağımlıdır ve bu da sermaye kaynaklarının kilidini açarak proje uygulamalarını hızlandırır. Bu nedenle yatırımcılar, 1 Ocak 2025'ten itibaren resmen yürürlüğe girecek olan yukarıdaki 3 yasanın, piyasanın yeni dönemde gelişmesi ve sürdürülebilir bir şekilde ilerlemesi için bir destek olacağını umuyor.
- 2024 yılına girerken, piyasanın toparlanma ivmesinin devam edeceğini nasıl değerlendiriyorsunuz?
2024 yılında, gevşek para politikası yönelimi, gayrimenkul piyasasının toparlanma ivmesini sürdürmesine yardımcı olan önemli bir faktör olmaya devam ediyor. 2022 sonu ve 2023 başından itibaren büyük miktarda konut mevduatı üretime dönecek ve bunların bir kısmı yatırım kanalları bulacak. Gayrimenkul, bu yatırım kanallarında her zaman önceliklidir. Yönetim politikası istikrarlı olduğunda, yatırımcı güveni geri döner ve bu aynı zamanda gayrimenkul piyasasının ısınma eğiliminde olduğu zamandır.
Piyasa görünümü olumlu ancak yerel ve parçalı olma ihtimali yüksek.
Tatil köyleri, dükkânlar vb. gibi üst segmentler, yatırımcı eksikliğinden dolayı durgunluk yaşamaya devam edecek. Bununla birlikte, oldukça spekülatif arazi ve "yeşil pirinç" arazisi segmenti de sessizliğini koruyacak çünkü bu segmente katılan yatırımcıların çoğu yüksek finansal kaldıraç kullanıyor, reel talep çok düşük ve yasal prosedürler henüz tamamlanmamış durumda. Bu segmentteki arz fazlası durumu çok büyük, bu nedenle 2024'te iyileşmek zor.
Ayrıca, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerdeki daire segmenti, ortalama gelire sahip kişiler için uygun bir satış fiyatına sahiptir. Ayrıca, bireysel konut segmenti de halkın gerçek ihtiyaçları doğrultusunda toparlanmaya devam edecektir.
3 zorlukla karşı karşıya
- Sizce gayrimenkul piyasası hala hangi zorluklarla karşı karşıya?
Gayrimenkul piyasasının üç zorlukla karşı karşıya olduğunu düşünüyorum.
İlk olarak, ekonominin genel durumu. 2024'te küresel ekonomi yavaşlayabilir. Yurt içinde kredi büyümesi Ekim 2023 sonu itibarıyla yalnızca %7,39'a ulaşmış ve ancak yılın son iki ayında gerçek bir ivme kazanarak %13,7'ye ulaşmıştır. Buradan, faiz oranlarının oldukça yüksek olduğu bir dönemde, işletmelerin ve bireylerin yeni kredilere olan talebinin çok düşük olduğu görülebilir.
Dünya ekonomisi genel olarak hâlâ gri tonlarda seyrediyor. Yurt içi nakit akışı oldukça düşük. Vietnam'ın imalat PMI endeksi aylardır 50 puanın altında seyrediyor ve bu da ekonomideki talebin hâlâ oldukça düşük olduğunun bir işareti. Dolayısıyla, sadece gayrimenkul sektörü değil, ekonominin tüm sektörleri bu zorlukla karşı karşıya.
İkincisi, nakit akışıdır. Ekonomideki toplam kredinin %21'inden fazlasını oluşturan gayrimenkul sektörü kredileri, 2023 yılında sektörün genel büyüme oranından daha güçlü bir artış gösterdi. Bu durum, zorlukları ortadan kaldırmaya yönelik politikaların ve gayrimenkul sektörünün sermayeye erişimini kolaylaştıracak çözümlerin etkinliğini yansıtmaktadır.
Ancak, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin nakit akışının çoğunlukla sıkıntılı olduğu unutulmamalıdır. 2023 yılında, satışa sunulan yeni proje sayısı oldukça az olup, ana faaliyet nakit akışı çoğunlukla negatiftir.
Projeler 2024 yılına kadar yasal sorunları çözemez ve ürünleri piyasaya sürmek için gerekli altyapıyı tamamlayamazsa, riskler devam edecektir. Ayrıca, 120.000 milyar VND'yi aşan tahvil vadesi baskısı da çok büyük. Bu, son 5 yılın en yüksek vade seviyesi.
Üçüncüsü, hukuki faktör. Gayrimenkul işletmeleri, projelerin hayata geçirilmesi sürecinde birçok zorlukla karşılaşıyor. Son yıllarda arzın azalmasının nedeni de bu.
Yeni bir proje, müşterilerden ve kredilerden %70 sermaye katkısı gerektirir. Yatırımcı, sermayenin yalnızca %30'unu karşılar. Yasal zorluklar ortaya çıkarsa, işletme projeyi hayata geçirmek için sermayeye erişemez, bu da projeyi yavaşlatır, maliyetleri artırır ve işletme için birçok olumsuz sonuca ve piyasa için risklere yol açar.
Dolayısıyla gayrimenkul piyasasının en önemli unsurunun yasallık olduğunu düşünüyorum.
2025'ten geriye dönersek, gayrimenkul 2027'den itibaren yükselişe geçecek mi?
- Piyasanın ne zaman tersine döneceğini düşünüyorsunuz? Gayrimenkul yatırımcılarına ne gibi tavsiyelerde bulunursunuz?
2024-2025 döneminde birincil piyasada yatırımcıların satış fiyatlarında düşüş yaşanacak. Bu, işletmelerin zorlu döngüden çıkması için gerekli. Arz ve talep daha kolay bir araya gelebilir. Bu aynı zamanda gayrimenkul piyasasının dönüm noktasını bulmanın sinyallerinden biri.
Bir diğer önemli sinyal ise nüfus geliri. Nüfus gelirinin düşmesiyle birlikte, 2024 yılında gayrimenkul piyasasında bir toparlanma noktası görmek zor. Bu toparlanma, esas olarak farklılaşmış, yavaş bir toparlanma olabilir.
Bir sonraki önemli faktör ise hukuki olup, 1 Ocak 2025'ten itibaren üç önemli yasa yürürlüğe girecek. Bu aynı zamanda eski ve yeni döngüler arasındaki geçiş dönemi olarak da kabul ediliyor.
Araştırmalarıma göre, genellikle geri dönüş noktasından sonra piyasanın tekrar istikrara kavuşması ve güçlü bir şekilde büyümesi için en az 2 yıla ihtiyacı oluyor.
Bu nedenle, 2025'in ikinci yarısının gayrimenkul piyasası için bir dönüm noktası olacağını öngörüyorum. 2027'den itibaren, ekonomik döngünün zorlu dönemi atlatıp hukuk sisteminin tamamlanması ve insanların gelirlerinin yeniden artmaya başlamasıyla piyasa gerçek anlamda toparlanacak. İşletmeler de uygun iş yönelimleriyle yükselişe geçecek.
Yatırımcılar açısından kişisel nakit akışını yönetmenin ve bu bağlamda yatırım için doğru zamanı seçmenin son derece önemli olduğunu düşünüyorum.
Ekonomi henüz belirsiz bir aşamadayken, jeopolitik durum istikrarsızken, yatırım oranlarının dağılımı uygun olmalı ve uzun vadede fayda sağlayabilir. Gayrimenkul söz konusu olduğunda, yatırımcılar nakit akışı sağlayan merkezi çekirdek bölgedeki gayrimenkulleri tercih etmelidir. Ayrıca, kamu yatırımlarının dağıtımı için güçlü bir şekilde teşvik edilen alanlar, düşük-orta gelirli kesim vb. vardır. Önemli olan, nakit akışının en iyi yatırım performansını sağlayabilmesi için piyasanın dönüş noktasına göre doğru zamanı seçmektir.
Gayrimenkul hisseleri, gayrimenkul piyasasının iniş çıkışlarını yakından takip ediyor.
- Borsada işlem gören gayrimenkul şirketlerinin hisse senetlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Gayrimenkul piyasasının, halka açık gayrimenkul şirketlerinin hisse senedi fiyatlarıyla her zaman yakından ilişkili ve uyumlu olduğuna inanıyorum.
2021'deki arazi çılgınlığı sırasında, gayrimenkul hisseleri sadece birkaç ay içinde 5-10 kat arttı. Gayrimenkul piyasasının donduğu 2022'de, birçok gayrimenkul hissesinin fiyatları "5-10 kat bölündü". Gayrimenkul hisselerine genellikle "ne kadar yükseliyor, ne kadar düşüyor" diye bakıyorum; bu da piyasanın doğasını ve işletmelerin zorluklarını açıkça yansıtıyor.
2022 yılında birçok yatırımcı ve gayrimenkul işletmecisinin hisseleri tasfiye edildi. Bu, gayrimenkul sektörü için en zor dönemdi.
Ancak tehlikede her zaman fırsatlar vardır. En zor zaman, "avlanmak" için her zaman en iyi zamandır. Nesnel olarak konuşursak, birçok halka açık emlak şirketi, büyük proje geliştirme ve yüksek kaldıraç oranları nedeniyle zorluklarla karşı karşıyadır. Bununla birlikte, birçok iyi emlak şirketi de vardır ve bu, avlanmaya başlayacakları zamandır.
Gayrimenkul sektöründe 2024-2025 yılının birleşme ve satın alma (M&A) açısından patlama yaşanacağını öngörüyorum.
Bireysel yatırımcılar için de işletmeleri incelemek, uzun vadeli vizyona sahip, yatırım yapılabilecek kaliteli şirketleri bulmak için çok iyi bir zaman.
İyi bir işletmenin iyi ve sağlıklı bir finansal potansiyele sahip olması gerekir. Bu işletmelerin borçları az ve kaldıraç oranları düşüktür. İşletmenin ayrıca, mevcut zorlu koşullarda gelir ve nakit akışını korumak için orta gelir grubuna yönelik segmente geçiş yapmak, sosyal konut inşa etmek vb. gibi iş yönelimlerinde esnek olması gerekir.
Bu dönemde finansal açıdan güçlü işletmeler, yeni döngüye sürdürülebilir kalkınma değeri katacak birçok birleşme ve satın alma fırsatına sahip olacak. Bu, yatırımcıların iyi bir işletme ararken dikkat etmesi gereken bir noktadır.
Gayrimenkul piyasasının faaliyet döngüsünün genel olarak borsadan daha uzun ve yavaş olacağı vurgulanmalıdır. Yatırımcılar, şu anda gayrimenkul hisselerine yatırım yapacaklarsa uzun vadeli bir bakış açısına sahip olmalıdır, çünkü gayrimenkulün "süper büyük" dalgası geride kaldı. 2021 gibi büyük bir dalganın oluşması için gayrimenkul hisse senedi grubunun 7-8 yıllık birikimi gerekiyor.
Teşekkür ederim!
Sizce, Konut Kanunu (Değişik), Gayrimenkul Ticareti Kanunu (Değişik) ve Tapu Kanunu (Değişik) olmak üzere üç yeni kanunda öne çıkanlardan hangisi, yeni dönemde uygulandığında gayrimenkul piyasasına olumlu etki yapacaktır?
* Bu, yurtdışında yaşayan Vietnamlılara, ülkedeki insanlar gibi gayrimenkul ticareti yapma hakkı vermek anlamına geliyor. Bu, Vietnam'a yapılan yıllık para transferlerinin artmasına yardımcı olacak. Vietnam, dünyada en yüksek para transferi yapan ilk 3 ülke arasında yer alıyor.
* Arazi parselasyonu ve satışını sıkılaştırın. Bu, arazi spekülasyonunu en aza indirecek, kaynak israfını önleyecek ve gerçek talep olan segmentlere odaklanacaktır.
Önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün yeni döneme uygun gayrimenkul segmentlerine yönelmesi, gayrimenkul piyasasının daha sürdürülebilir bir şekilde istikrar kazanmasına ve gelişmesine katkı sağlaması gerekiyor.
* Mini dairelere pembe kitap verilmesi ve dairenin mülkiyet süresinin belirtilmemesi.
* 1 Temmuz 2014 tarihinden önce tapu belgesi olmayan arazilere kırmızı kitap verilecek.
* Arazi fiyat çerçevesini ortadan kaldırın, arazi fiyatını piyasa prensiplerine göre belirleyin. Arazisi geri alınan kişiler için tazminat biçimlerini çeşitlendirin. Geri almadan önce yeniden yerleşim konutları ayarlayın. Tarım arazisi geri alınanlara konut/konut tazminatı verilecektir.
Bu, insanların daha fazla faydalanmasını sağlar ve işletmeler araziyi daha kolay temizleyebilir ve projeleri daha hızlı hayata geçirebilir.
* İşletmelere arazi kullanım vergisi tek seferde ödenmek yerine yıllık olarak ödenir.
* Tarım arazileri için daha açık bir mekanizma, örneğin azami bireysel mülkiyet sınırı 10 kattan 15 kata çıkarıldı. Tarım arazisini doğrudan üretmeyen bireylere pirinç yetiştirme arazisi devri hâlâ mümkün.
Özetle, bu üç yasa değişikliği, toplumun tüm kesimleri ve tüm kesimler üzerinde derin bir etkiye sahiptir. Yürürlüğe girdiğinde, işletmelerin yasal zorlukların üstesinden gelmelerine yardımcı olmasının yanı sıra, yeni dönemde gayrimenkul sektörünün gelişimini yeniden yönlendirmesi beklenmektedir. Gayrimenkul arzı kademeli olarak geri dönecek ve ekonomiye sürdürülebilir değer katan ve insanların temel ihtiyaçlarını hedefleyen ürünlere yönelecektir.
[reklam_2]
Kaynak
![[Fotoğraf] 13. Parti Merkez Komitesi 14. Konferansı'nın kapanışı](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
Yorum (0)