İkinci konut kredilerinin kısıtlanması önerisi: Politikanın doğru yolda kalması için 'canlı' verilere ihtiyaç var

(CLO) Uzmanlar, Vietnam'ın emlak piyasasıyla ilgili vergi koymadan veya yeni politikalar çıkarmadan önce verilere ihtiyacı olduğunu ve bunun "canlı", temiz veriler olması gerektiğini söylüyor.

İnşaat Bakanlığı'nın, gayrimenkul spekülasyonunu kontrol altına almak ve konut fiyatlarını düşürmek amacıyla ikinci konut alımlarında krediyi sınırlandırmaya yönelik yeni önerisi hakkında, Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong, "İnşaat Bakanlığı'nın birinci konut ile ikinci konut arasında ayrım yapma önerisi gereklidir" dedi.

Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong. (Fotoğraf: LD)

- Efendim, sermaye akışları sıkılaştığında, piyasa psikolojisinde mutlaka bazı değişiklikler olacaktır. Sizce bu, piyasayı yavaşlatan bir adım mı, yoksa sermayenin doğru hedefe, yani gerçek ev alıcılarına dönmesi için bir fırsat mı?

Mevcut durumda ev alıcılarını anlıyorum; özellikle büyük şehirlerde ev satın almak çok zor. Ayrıca, piyasayı ve konut fiyatlarını düzenlemekten sorumlu olan İnşaat Bakanlığı'nı da anlıyorum. Konut fiyatları, yalnızca sosyal güvenlik üzerinde değil, ekonomi üzerinde de büyük etkisi olan özel bir metadır. Konut fiyatları sabit tutulamazsa, güvenlik ve milli savunma bile etkilenecektir.

Vergilendirme veya politikalar yürürlüğe koymadan önce verilere ihtiyacımız olduğuna inanıyorum; üstelik bu veriler "canlı", temiz veriler olmalı. Şu anda bu mevcut değil, bu nedenle politikalar genellikle uzun vadeli bir vizyondan yoksun, "klinik" nitelikte.

İnşaat Bakanlığı'nın birinci ve ikinci konutlar arasında ayrım yapma önerisi gerekli ve dünya trendine uygun, ancak bu yalnızca kısa vadeli bir çözüm. Uzun vadede, doğru hedefe ulaşmak için veriler ve hukuk sisteminin senkronize edilmesi gerekiyor.

Vergi aceleyle uygulanırsa, piyasa üzerinde kesinlikle bir etkisi olacak, hatta piyasanın "aniden durmasına" ve zincirleme bir reaksiyona yol açacaktır. Vergi uygulandığında, etkilenecek konular belli olacağından, bu sürece dikkatli bir hazırlık yapılmalıdır.

Gayrimenkul piyasasının gelişimi söz konusu olduğunda, bir devlet yöneticisi olarak istikrarı korumak önemlidir, çünkü bu temel bir emtiadır. Her şeyden önce, arazi halka aittir ve devlet tarafından yönetilir, bu nedenle yatırımcılar için temiz bir arazi arzı yaratmak için önlemler alınmalıdır. İşletmeler çok fazla zaman harcamak zorunda kaldığında, idari maliyetler konut fiyatlarına yansıyacaktır.

Sermaye kaynakları açısından, Vietnam şu anda bu sektör için uzun vadeli sermayeye sahip değil ve ağırlıklı olarak ticari bankalara güveniyor. Bu arada, bankaların kâr ve kredi güvenliğini sağlaması gerekiyor.

Kişilerin gelirlerine ilişkin eksik veriler, bankaların borçları geri ödeme kabiliyetlerini belirlemesini zorlaştırıyor ve bu da ev alıcılarının krediye erişimini zorlaştırıyor.

Singapur veya Kore gibi birçok ülkede, insanların çalışmaya başlar başlamaz gelirlerinden kesilen bir konut tasarruf fonu vardır. Ev değerinin %40-50'sini biriktirdiklerinde, geri kalanı devlet tarafından uzun vadeli ve avantajlı faiz oranlarıyla borç olarak verilir.

Bu sayede hem temiz araziye hem de sürdürülebilir konut hedeflerini sağlamak için uzun vadeli sermayeye sahipler. Vietnam'da araziye ve sermayeye erişim zor ve sosyal konutların prosedürleri ticari konutlarla aynı olduğundan, bu sorunu çözmek çok zor.

- İşletmeler ve emlak brokerları açısından bakıldığında, Vietnam Emlak Brokerleri Derneği'nin, sermaye akışı düzenlemesinin hem riskleri kontrol altına alabilmesi hem de piyasanın istikrara kavuşmasına ve durgunluğa düşmemesine yardımcı olabilmesi için İnşaat Bakanlığı ve bankalara herhangi bir önerisi veya tavsiyesi var mı?

Veriler açısından, doğru hedefe kredi vermek nihayetinde hâlâ verilere bağlıdır. Birincisi kişisel verilerdir. Sadece her bir borçluyu değil, aynı zamanda ilişkilerini de biliyoruz ve bu verilerle yapılabilir. Veriler tamamlandığında, mülkün adına kayıtlı başka çocuk kalmayacak, ancak doğru hedefe ulaşılabilecek.

Acilen veri setleri oluşturmalıyız; ancak o zaman uzun vadeli ve doğru çözümler üretebiliriz. Verilerimiz yoksa, en iyi çözümü nasıl bulacağımızı sorgulamak zor. Kısa vadede, devlet yönetimini iyileştirmemiz, bankaların gözetim, denetim, inceleme ve son denetimini güçlendirmemiz gerekiyor.

Mevcut konut fiyatlarındaki artışa baktığımızda, bunda herkesin bir payı var. Örneğin, idari işlemlerde, konutları kim ihraç ederse onun bir payı var; sermaye dağıtımı aşamasında, bankacılık sektöründeki kişilerin de bir payı var; bir de aracılar var. Tüm bunlar bir araya geldiğinde konut fiyatları çok yükseliyor.

Bana göre, uzun vadede standart verilere sahip olmalıyız: kişisel veriler, ilişkiler, finans, nakit akışı ve para kaynakları. Bu para temiz olsun ya da olmasın, kontrol etmeliyiz. Çünkü günümüzde insanlar fiyatı umursamadan ev satın alıyor, bu da kara para aklamanın bir işareti. Nakit akışını kontrol edemezsek, bu çok tehlikelidir.

Şu anda, teftiş, denetim ve son denetimin güçlendirilmesi gibi kısa vadeli bir çözüme ihtiyaç var. İnşaat Bakanlığı ve Maliye Bakanlığı gibi bakanlıklar uygulamayı koordine etmelidir. Politikaları yayınlamak için yeterli veriye sahip olana kadar beklersek, çok geç olacaktır.

Politikaların doğru yolda ilerlemesi için 'canlı' verilere ihtiyaç vardır. İllüstrasyon fotoğrafı/CD

- Dr. Tran Xuan Luong, sizce kredi sermayesinin gayrimenkule akması eğilimi olumlu bir sinyal mi? Ve bu eğilimi önümüzdeki dönemde nasıl değerlendiriyorsunuz?

Şu anda bankalar, özellikle kredi faiz oranlarını düşürmek, kredi vadelerini uzatmak ve istikrarlı faiz oranı marjlarını taahhüt etmek gibi konularda devletin politikalarını paylaşmak ve bunlara uymak zorunda kalıyor.

Bankalar halktan sermaye çekmek zorundadır, ancak bu sermayenin kaynağı ile kredi talebi zıt yönlerdedir: Uzun vadeli sermayenin kaynağı yüksek faiz oranları iken, uzun vadeli kredilerin faiz oranlarını düşük tutması gerekir. Bu, bankacılık sistemi için oldukça zorlu bir sorundur.

Umarım, içinde bulunduğumuz dönemde bankalar, uzun yıllar boyunca biriktirdikleri kârların artık toplumla ve devletle paylaşılması gerektiğini anlarlar.

Bankalar, borçluların ek sigorta paketleri satın almasını, hesap numarası veya ek hizmetler satın almasını zorunlu kılarak bu politikadan "sıyrılmaya" çalışırsa, borçluların, özellikle de genç ev alıcılarının maliyetleri artacaktır. Bu durumda, Devletin destek politikası pratik etkisini yitirecektir.

Bankaların, yaşadıkları zorluklara rağmen sosyal sorumluluklarını yerine getirmelerini, politikaların pratik bir şekilde hayata geçirilmesi için devletle birlikte çalışmalarını ve piyasadaki kısa vadeli zorlukları çözmelerini umuyorum.

Uzun vadede elbette piyasanın kurallarına uymamız gerekiyor; kredi, faiz ve yatırımlar şeffaflık, veri ve sağlıklı rekabet temelinde işlemeli.

Teşekkür ederim!

Source: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html