Gayrimenkul piyasasının yeniden yapılandırılması, kimler için fırsatlar?

Kıt arz ve artan konut fiyatları, piyasayı yeniden yapılandırmaya ve arz-talep dengesini düzenlemeye zorluyor. Bu durum, yüksek tamamlanma oranlarına sahip ve şehir merkezine iyi bağlantısı olan projeler için fırsatlar yaratıyor.

Piyasa yeni döngüde

Gayrimenkul piyasası 2021-2026 yılları arasında 5. döngüsünü yaşıyor.

Bu döngüde, ekonomi dip seviyeye ulaşmış ve Haziran 2023'ten itibaren kademeli olarak toparlanmaya başlamıştır. Büyüme varlıklarının (hisse senetleri, tahviller, hisse senedi fonları) önümüzdeki yıllarda olumlu bir görünüm sergilemesi beklenmektedir. Genellikle borsadaki yükselişten yaklaşık 12-18 ay sonra toparlanan gayrimenkul varlıklarının ise 2025-2026 döneminde toparlanmaya ve büyümeye başlaması beklenmektedir.

İstatistikler, son dönemde yatırım için onaylanan ve piyasaya arz için yasal izin alan proje sayısının oldukça sınırlı olduğunu gösteriyor. Ho Chi Minh şehrinde işletmeler bile proje geliştirmek için arazi bulmakta zorlanıyor, bu nedenle arz sıkıntısı devam ediyor.

CBRE'nin son piyasa raporu, Ho Chi Minh City piyasasındaki yatırımcıların bu dönemde yeni ürün sepetleri piyasaya sürme konusunda daha temkinli davrandıklarını da ortaya koydu. Yeni arz kıt olduğundan, Ho Chi Minh City'deki işlem hacmi çoğunlukla önceki faz envanterinden geliyor. Üçüncü çeyrekte yaklaşık 2.000 satılmamış daire satıldı; bu, bu yılın ikinci çeyreğinin neredeyse iki katı. Yatırımcılar şu anda yeni ürün sepetlerini piyasaya sürmek için doğru zamanı seçmek adına durumu değerlendiriyor ve değerlendiriyor, çünkü dördüncü çeyrek bir sonraki faz için belirleyici faktör.

Bu arada, Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verileri de benzer noktalara işaret ediyor: Üçüncü çeyrekteki işlem hacmi ve emilim oranı, bir önceki çeyreğe kıyasla sırasıyla %25 ve bir puan azaldı. Daire alım satım hacmi, üçüncü çeyrekteki toplam konut alım satımlarının %71'ini oluşturarak hâlâ baskın bir rol oynarken, yeni daire projeleri ortalama %75 emilim oranı kaydetti.

Konut fiyatları, özellikle daire segmentinde, hem birincil hem de ikincil piyasalarda yüksek kalmaya devam ediyor. Arz ve talep arasındaki dengesizlik giderek daha da ciddileşiyor çünkü arz, iyileşmiş olsa da talebi karşılamakta hâlâ zorlanıyor.

Ho Chi Minh Şehri için birincil fiyat seviyesi, arzın çoğunlukla devam eden projelerden gelmesi nedeniyle yüksek seviyede sabit kaldı. Bu arada, Ho Chi Minh Şehri'ni çevreleyen il ve şehirlerde birincil fiyat seviyesi, yeni arzın daha yüksek satış fiyatlarına sahip olması nedeniyle %3-5 arasında dalgalanarak hafif bir artış gösterdi.

VARS'ın daire fiyat endeksi de değişti. 2024'ün üçüncü çeyreği itibarıyla, Hanoi'deki proje kümesinin ortalama satış fiyatı, 2019'un ikinci çeyreğine kıyasla %64,0 artışla 60 milyon VND/m2'ye yakındı. Aynı dönemde, Ho Chi Minh Şehri'ndeki proje kümesinin ortalama satış fiyatı, baz döneme kıyasla %30,6 artışla 49,2 milyon VND/m2'den 64,2 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Önümüzdeki yıllarda arzın az olması ve yatırımcıları koruyan şeffaf bir yasal ortamın oluşturulmasıyla birlikte, değiştirilen yasaların yürürlüğe girmesiyle gayrimenkul fiyatlarında artış yaşanması bekleniyor. Bu durum aynı zamanda piyasanın, projelerin uygulanması ve geliştirilmesinde gerçek mali kapasiteye sahip yatırımcıları seçmesine yardımcı olan bir faktör.

Pazar taraması, kimin için fırsat?

Ho Chi Minh City'deki emlak piyasası en zorlu dip noktasını aştı. 2023'teki negatif büyüme oranının ardından, 2024'ün ilk 9 ayında emlak geliri kademeli olarak toparlandı ve aynı dönemde yaklaşık %7 artışla 199.156 milyar VND olarak tahmin ediliyor. Bu toparlanma trendi tersine dönmeyecek, ancak kalkınmadan bahsetmek için henüz çok erken.

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi'nin raporuna göre, yılın ilk 8 ayında şehirde yatırım için onaylanan ticari konut projelerinin sayısı yalnızca 9'du ancak bunlar küçük ölçekliydi; yalnızca 4 ticari konut projesi sermaye toplamaya uygundu ancak dairelerin tamamı üst segmentteydi ve ihtiyaç sahiplerinin karşılayamayacağı düzeydeydi.  

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), bu konuda konut fiyatlarını düşürme sorununu çözmek için öncelikle arz-talep sorununu çözmenin gerekli olduğuna inanıyor. Konut arzını artırmak için ticari konut arzındaki darboğazın giderilmesi gerekiyor; özellikle şehirde şu anda hukuki sorunları olan 148'den fazla proje bulunuyor. Talep yüksekken arzın az olması, son zamanlarda konut fiyatlarının %15-20 artmasına neden oldu.

Merkeze ulaşım altyapısı iyi olan ve tamamlanma aşamasında olan konut projelerine talep çekme imkânı doğacaktır.

Yeni yasaların yürürlüğe girmesi ve pratikte uygulanması bağlamında, gelecek yıl konut fiyatlarının artmasına neden olabilir. Bu nedenle, şu anda, tamamlanma aşamasında olan ve merkeze iyi bir trafik altyapısına sahip konut projeleri için talep çekme fırsatı doğacaktır. Özellikle Ho Chi Minh şehrinin doğu bölgesi, trafik sorunlarını çözme ve konut sağlama konusunda etkinliğini kanıtlıyor.

Sadece Metro hattı hizmete girmek üzere değil, aynı zamanda çevre yolu projeleri ve Ulusal Karayolu 13 genişletme projesi de bu aks üzerindeki projeler için büyük fırsatlar yaratıyor. Bölgesel altyapı projelerinin bağlantı noktası olan yatırımcı Kusto Home'un Urban Green apartman projesi, talep tarafı için "çekici" bir güç yaratacak olağanüstü değerlere sahip.

Aslında, tamamlanma aşamasına gelen bu nadir proje, alıcıların projenin kalitesini ve yasallığını kolayca anlamalarına yardımcı oluyor. Genişleyen Ulusal Karayolu 13 üzerinde yer alan proje, müşterilerin dinamik ve hareketli Thu Duc şehrindeki potansiyel talep ve gayrimenkul değerlerinden tam olarak yararlanmalarına da yardımcı oluyor.

Daire arzının sınırlı olduğu bir ortamda, yüksek tamamlanma oranına ve çok noktalı bağlantı noktalarına sahip projeler, talebi çekmek ve piyasanın toparlanma sürecini desteklemek için önemli faktörler olarak kabul edilmektedir. Ayrıca, altyapı sistemi ve geniş doğal yeşil alanlar, çok kuşaklı aileler ve sağlık ve rahat ulaşımı ön planda tutan bir yaşam alanına gerçekten ihtiyaç duyanlar için uygun alanlardır.

Konum, olanaklar ve tamamlanma seviyesi koşulları karşılandığında, esnek ödeme politikası da talebi canlandırmak için önemli bir faktördür. Urban Green, yıl sonunda piyasaya arz yaratmak için toparlanma "düşüş noktasını" yakalayacak birkaç projeden biri olma ihtimali yüksektir. Proje yatırımcısının esnek ve ayrıcalıklı bir ödeme politikası uygulamasının nedeni de budur. Müşteriler şu anda evi teslim alana kadar yalnızca %30 ödeme yapıyor, anapara ve faiz için 24 aylık bir ödemesiz dönem ve 500 milyon VND'ye kadar değerinde bir iç mekan paketi hediye ediliyor.

Son politika değişiklikleriyle birlikte hükümet, piyasa denetimini ve düzenlemelerini güçlendirmeye devam ederek istikrarı ve uygun gelişimi sağlayacak. Aynı zamanda, yeni dönemde piyasaya öncülük etmesi beklenen yeşil gayrimenkul trendi de yükselişte. Bu durum, yüksek tamamlanma oranına sahip projelerin önümüzdeki dönemde piyasa toparlanma döngüsüne erken "ulaşmaları" için bir fırsat olabilir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html