Emlak piyasası 'hareketleniyor' mu yoksa spekülatif grupların etkisinde mi?

Spekülatif grupların ortaya çıktığı görülüyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) son yayınladığı bilgilere göre, özellikle üçüncü çeyrekte ve 2024'ün ilk 9 ayında Vietnam emlak piyasası, ekonominin istikrarı ve hükümetin destekleyici politikaları sayesinde zorlu bir dönemin ardından olumlu bir toparlanma gösterdi.

Özellikle 2023 sayılı Konut Kanunu, 2023 sayılı Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2024 sayılı Tapu Kanunu’nun önceki düzenlemelerden 5 ay önce, 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren resmen yürürlüğe girmesi, hukuki koridorun mükemmelleştirilmesine ve piyasada daha güvenli, daha sağlıklı ve daha sürdürülebilir bir yönde yeni bir döngünün açılmasına katkı sağlamıştır.

Veriler ayrıca, konut, ticari ve endüstriyel gayrimenkul gibi gayrimenkul segmentlerinin tamamının, hayata geçirilen birçok yeni projeyle pozitif büyüme belirtileri gösterdiğini gösteriyor. VARs IRE Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien, konut emlak piyasasının "harekete geçme" belirtileri göstermeye başladığını söyledi. "Gecelik" düzenlenen açık artırmalarla her zamankinden daha "sıcak" hale gelen arazi açık artırmalarının hikayesinden başlayarak, yüzlerce, hatta binlerce kişinin "yemek yiyip uzanarak yer kapma yarışına" girdiğini kaydetti. Kazanan fiyat da, iyi yatırım yapılmış altyapıya sahip proje arazileriyle aynı seviyede, rekor seviyede.

Arazi satışlarında yaşanan hareketlilik, piyasanın hareketlendiğinin bir göstergesi olarak değerlendiriliyor.

Piyasanın hareketliliği, hem birincil hem de ikincil piyasalarda fiyatların sürekli olarak yeni zirvelere ulaştığı daire segmentinde de sürüyor. Yüksek talep, binlerce daire sahibine evlerini satmak için düzenli olarak telefon gelmesine neden oluyor. Yüksek satış fiyatlarına rağmen, yeni başlatılan daire projeleri oldukça iyi emilim oranları kaydetti.

Daire tiplerinin yanı sıra, büyük yatırımcıların yeni başlattığı bazı alçak katlı projeler de giderek artan fiyatlara rağmen "rekor" sayıda rezervasyon aldı. Birçok dairenin konumu iyi, sadece yüksek fiyatlar değil, aynı zamanda satın almak için müşterilerin/yatırımcıların aradaki farkı da ödemeyi göze almaları gerekiyor.

Ancak, gerçek arz ve talep sonuçlarına ek olarak, piyasada "hareketlenme" belirtileri de görülüyor. Bu durum, arsa spekülasyonuna, konut fiyatlarının yükselmesine ve şeffaf olmayan gayrimenkul işlemlerinin ortaya çıkmasına da yansıyor. Birçok küçük yatırımcı, sörf yapmak amacıyla piyasaya katılıyor ve bu da gayrimenkul fiyatlarının mantıksız bir şekilde yükselmesine neden oluyor. Bazı spekülatif grupların "desteği" nedeniyle, devredilen dairelerin talep edilen fiyatlarının giderek yükselmesiyle, daire segmentinde de "hareketlenme" belirtileri görülüyor.

VARS'a göre, bu işaretlerin hepsi arz eksikliğinden kaynaklanıyor. Özellikle, 2024'ün üçüncü çeyreğinde, konut emlak piyasası, piyasada sunulan 22.412 ürün arzını kaydetmeye devam etti ve yaklaşık 14.750 yeni ürün piyasaya sürüldü. Bu rakam, bir önceki çeyreğe göre %25 düşüş, ancak bir önceki yıla göre %60 artış gösterdi.

Pazar yükselişte

Miktardaki istatistiksel düşüşe rağmen, 2024'ün üçüncü çeyreğinde arz, özellikle pazarda konuşlandırılmaya ve söylentileri yayılmaya başlayan büyük ölçekli projelerin varlığıyla birlikte, çok sayıda yeni projenin ortaya çıkmasıyla büyümeye devam etti ve pazarın daha canlı hale gelmesine yardımcı oldu. 2024'ün ilk 9 ayında pazarda 38.797 yeni ürün satışa sunuldu.

Ancak, yeni arzın %70'i daire segmentinden geldiğinden, arz yine de güçlü bir farklılaşma kaydetti. Bunların büyük çoğunluğu, metrekare başına 50 milyon VND'nin üzerinde satış fiyatına sahip ürünlerdi. Pazar, uygun fiyatlı ticari dairelerden neredeyse tamamen yoksundu. Bölge bazında, yeni arzda Kuzey %46 ile başı çekerken, onu %29 ile Orta bölge ve %25 ile Güney izledi.

VARS araştırma verileri ayrıca, arzın ağırlıklı olarak üst düzey ve lüks segmentlerde olmasına rağmen, tüm pazarın 2024'ün üçüncü çeyreğinde yaklaşık 10.400 başarılı işlem kaydettiğini ve bunun %51'lik bir emilim oranına denk geldiğini göstermektedir. Bu durum, yeni arzın büyük bir kısmının yüksek standartlarda tamamlanmasına ve özellikle arsa ile ilgili yatırım maliyetlerinin artmasına rağmen, pazarın yeni gayrimenkul ürünlerine olan ilgisini yansıtmaktadır.

2024 yılının ilk 9 ayında piyasada 30.589 adet başarılı işlem gerçekleşti. Bu sayı, 2023 yılının aynı dönemine göre 2,5 kat daha fazla. Eylül ayı sonunda başlatılan ve rezervasyon almaya başlayan birçok yeni projeye de yüksek miktarda faiz ve mevduat geldi.

Gayrimenkul piyasasının arzında daireler başı çekiyor.

Satış fiyatları açısından, konut fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda, özellikle de daire segmentinde yüksek bir seviyede "sabit" kalmaya devam ediyor. Çünkü arz ve talep arasındaki dengesizlik giderek daha da ciddileşiyor çünkü arz, iyileşmiş olsa da talebi karşılamakta hâlâ çok zorlanıyor. Ayrıca, yeni arzın çoğu yüksek standartlarda tamamlanmaya devam ediyor ve özellikle arsa maliyetleri olmak üzere yatırım maliyetleri artıyor.

Sadece HCMC piyasasında, arzın büyük ölçüde devam eden projelerden gelmesi nedeniyle birincil fiyat seviyesi yüksek bir seviyede sabit kalmıştır. Bu arada, HCMC çevresindeki il ve şehirlerde birincil fiyat seviyesi %3-5 arasında dalgalanarak hafif bir artış göstermiş ve yeni arzın satış fiyatları daha yüksek olmuştur.

VARS tarafından seçilip gözlemlenen 150 projelik örneklemde yer alan projelerin ortalama satış fiyatı dalgalanmalarını yansıtan daire fiyat endeksi araştırması da, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla Hanoi'deki proje kümesinin ortalama satış fiyatının 2019 yılının ikinci çeyreğine kıyasla %64 artışla 60 milyon VND/m2'ye yakın olduğunu göstermektedir. Ho Chi Minh şehrindeki proje kümesinin ortalama satış fiyatı ise %30,6 artışla 49,2 milyon VND/m2'den 64,2 milyon VND/m2'ye yükselmiştir.

Konut ve yatırım ihtiyaçları da dahil olmak üzere gayrimenkul talebi, banliyö bölgelerine, iki özel kentsel alanı çevreleyen illere/şehirlere ve daha uygun fiyatlarla birçok seçeneğin bulunduğu ikincil pazara kaymaya devam ediyor. 3 milyar VND'nin altındaki daire ve evler, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yoğun bir şekilde "avlanıyor".

Kaynak: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html