2025 yılında Vietnam gayrimenkul piyasasındaki yatırım beklentileri

(CLO) Savills, 13 Şubat'ta Hanoi ve Ho Chi Minh City'nin iki büyük şehrindeki farklı gayrimenkul türlerine odaklanan bir gayrimenkul piyasası raporu yayınladı. Rapor, küresel zorluklara rağmen Vietnam'ın güçlü ekonomik toparlanması ortamında sektörün performansını gösteriyor.

Konut arzı toparlanıyor.

Savills raporuna göre, 2025 yılında konut piyasası birçok olumlu özelliğe sahip olacak. Özellikle, yeni yıla girerken Hanoi'deki daire arzının 25.200 adede ulaşması bekleniyor. B sınıfı daireler, gelecekteki arzın %88'ini oluşturarak liderliğini sürdürürken, büyük ölçekli kentsel projeler pazar payının %70'ini oluşturacak. 2026 yılından itibaren 91 projeden yaklaşık 70.000 daire piyasaya sürülecek. Dong Anh, Hoai Duc ve Hoang Mai bölgelerinin pazar payının %52'sine katkıda bulunması bekleniyor.

Ho Chi Minh Şehrinde, 2024 yılının 4. çeyreğinde birincil arz yaklaşık 6.500 adede ulaşarak bir önceki çeyreğe göre %35 artış gösterirken, bir önceki yıla göre %13 düşüş kaydetti. 2024 yılında birincil arzın bir önceki yıla göre %10 artarak yaklaşık 11.900 adede ulaşması bekleniyor. 2024 yılının 4. çeyreğinde satış hacmi 2.700 işleme ulaşarak bir önceki çeyreğe göre %43 artış gösterirken, bir önceki yıla göre %10 düşüş kaydetti. Ortalama fiyat, yeni yüksek fiyatlı arz ve mevcut projelerdeki fiyat artışları nedeniyle bir önceki çeyreğe göre %36 ve bir önceki yıla göre %33 artış göstererek 91 milyon VND/m2 (net kullanılabilir alan) seviyesine ulaştı.

Uygun fiyatlı dairelerin azlığı, bütçesine dikkat eden alıcıları Binh Duong, Dong Nai ve Long An gibi komşu pazarlara yöneltiyor. Talepteki bu değişim, Binh Duong'da yıllık bazda %200'ü aşan önemli bir daire satış artışına yol açtı.

2025 yılına kadar 10.000'den fazla konutun piyasaya sürülmesi bekleniyor ve bunların %54'ünü B sınıfı konutlar oluşturacak. 2027 yılına kadar Ho Chi Minh Şehrindeki gelecekteki arzın 69 projeden 46.000 konuta ulaşması öngörülüyor. Thu Duc Şehri'nin %52, Binh Tan Bölgesi'nin %11 ve 7. Bölge'nin %10'luk bir paya sahip olması bekleniyor.

2025 yılında konut arzının güçlü bir şekilde toparlanması bekleniyor.

Benzer şekilde, villa/şehir evi segmenti de önceki dönemlere kıyasla daha olumlu gelişmeler gösterdi. Hanoi'de, 2024'ün 4. çeyreğinde yeni arz 11 projeden 4.655 adede ulaştı. Birincil arz ise 18 projeden 5.002 adede ulaşarak hem çeyreklik hem de yıllık bazda yedi kat artış gösterdi. 2024'ün son çeyreğinde işlem sayısı keskin bir şekilde artarak 3.317 işleme ulaştı; bu da çeyreklik bazda 10 kat, yıllık bazda ise 52 kat daha yüksek bir rakam. Çeyrekteki satış oranı 18 puan artarak %66'ya ulaştı.

Ho Chi Minh Şehrinde, 2024 yılında yeni arz sınırlı kaldı ve iki projeden sadece 197 konut piyasaya sürüldü. Birincil arz, bir önceki yıla göre %2 azalarak 970 konut birimine düştü. Birim başına 30 milyar VND'nin üzerinde fiyatlandırılan segment, %74'lük pazar payıyla hakimiyetini sürdürdü. 2024'ün 4. çeyreğinde işlem hacmi, bir önceki çeyreğe göre %65 ve bir önceki yıla göre %6 oranında keskin bir düşüş gösterdi. 4. çeyrekte birincil fiyatlar, bir önceki çeyreğe göre %20 artarken, bir önceki yıla göre %10 azalarak metrekare başına 330 milyon VND'ye geriledi.

Sınırlı arazi mevcudiyeti ve artan girdi maliyetleri nedeniyle Ho Chi Minh Şehrinde lüks segment hakimiyetini sürdürecekken, uygun fiyatlı konut arzı, giderek gelişen altyapı sayesinde komşu illere doğru genişleyecektir. 2025 yılında Ho Chi Minh Şehri pazarında 700'den fazla konut piyasaya sürülecek olup, bunların %55'i mevcut projelerin sonraki aşamalarından gelecektir. 20 milyar VND'nin üzerindeki fiyatlı ürünler ise %70'ini oluşturacaktır.

Ticari gayrimenkullere olan talep güçlü kalmaya devam ediyor.

Saivlls'in raporuna göre, Hanoi pazarındaki perakende alanı arzı, Heritage West Lake, Taisei Square ve Grand Terra projelerindeki üç yeni perakende platformu sayesinde çeyrekten çeyreğe istikrarlı kaldı ve yıldan yıla %2 arttı. Hanoi'deki brüt zemin kat kira oranları çeyrekten çeyreğe %2 ve yıldan yıla %5 arttı. Özellikle merkezi bölgede, kira oranları çeyrekten çeyreğe %33 ve yıldan yıla %40'lık keskin bir artış göstererek 4,5 milyon VND/m²/ay'a ulaştı, doluluk oranı ise yıldan yıla 3 puan azalarak %85'e düştü.

Geleceğe yönelik beklentiler açısından, 2025 yılı sonuna kadar Hanoi perakende pazarının dört alışveriş merkezi ve üç perakende platformundan 140.700 m2 yeni perakende alanı ile genişlemesi bekleniyor. 2026 ve 2027 yıllarında ise yedi projeden 174.100 m2 kiralanabilir alan daha eklenecek.

Savills Hanoi Ticari Kiralama Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Hoang Nguyet Minh şu yorumda bulundu: "Uluslararası perakende şirketleri Hanoi'de genişlemeye devam ediyor ve uygun arzın sınırlı olması nedeniyle üst düzey perakende alanına olan talep yüksek kalıyor."

Hoang Nguyet Minh, Savills Hanoi Ticari Kiralama Departmanı Kıdemli Direktörü

Ho Chi Minh şehrinde toplam perakende arzı, bir önceki çeyreğe göre %1 ve bir önceki yıla göre %6 artarak 1,6 milyon metrekareye ulaştı. Yeni arz, geniş arazi rezervleri ve kentsel genişleme sayesinde banliyö bölgelerinde yoğunlaşmıştır.

2024 yılında Ho Chi Minh Şehrindeki perakende kiralama işlemlerinin %88'i marka genişlemesiydi ve yeni markalar toplam kiralanan alanın yalnızca %12'sini oluşturuyordu. Yiyecek ve içecek (Y&B) kiracıları, kiralanan alanın yaklaşık üçte birini oluşturarak başı çekerken, bunu %24 pazar payıyla moda kiracıları ve %17 pazar payıyla eğlence kiracıları izledi.

Zemin kat kiralama fiyatlarının ortalaması, her üç bölgede de yıllık bazda artış göstererek aylık 1,4 milyon VND/m2'ye ulaştı. Yıllık fiyat artışları, yeni projelerdeki yüksek kira oranları ve merkezi bölgedeki projeler bu büyümeyi tetikledi. Tahminler, artan tüketici talebi ve varlıklı sınıfın büyümesiyle birlikte Ho Chi Minh şehrinin, özellikle lüks sektörde, uluslararası markaları çekmeye devam edeceğini gösteriyor.

Birçok ticari gayrimenkul türünün de 2025 yılında olumlu gelişmeler göstermesi bekleniyor.

Turizm sektörünün büyümesi sayesinde otelcilik sektöründeki potansiyel daha da belirginleşiyor. Savills, gelecekteki arzın Hanoi pazarını yeniden şekillendireceğini ve 2025'ten itibaren 68 projenin 12.065 oda sağlayacağını öngörüyor. Hanoi'de faaliyete geçecek önemli markalar arasında Hilton, Fusion, Accor ve Four Seasons yer alıyor.

Ho Chi Minh şehrinde, tüm segmentlerde hem çeyreklik hem de yıllık bazda iyileşmeler kaydedildi; doluluk oranları çeyreklik bazda %10, yıllık bazda ise %4 artarak %71'e ulaştı. Ortalama oda fiyatları çeyreklik bazda %10, yıllık bazda ise %6 artarak gecelik oda başına 2,1 milyon VND'ye yükseldi.

Savills Vietnam Genel Müdürü Neil McGregor şu yorumda bulundu: "Ho Chi Minh şehrindeki otel sektörünün, özellikle önemli kaynak pazarlarından gelen uluslararası turistlerin güçlü dönüşü sayesinde 2025 yılına kadar tamamen toparlanması bekleniyor."

Kaynak: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-nam-2025-se-giu-nhip-tang-truong-post334372.html