2025'te Vietnam'ın gayrimenkul piyasasındaki yatırım beklentileri

(CLO) Savills, 13 Şubat'ta Hanoi ve Ho Chi Minh City olmak üzere iki büyük şehirdeki gayrimenkul türlerine odaklanan bir emlak piyasası raporu yayınladı. Bu rapor, Vietnam ekonomisinin küresel zorluklar karşısında güçlü bir direnç göstermesi bağlamında sektörün gelişimini gösteriyor.

Konut emlak piyasası arzı yeniden canlandırıyor

Savills'in raporuna göre, 2025 yılında konut piyasası birçok parlak noktaya tanıklık edecek. Özellikle yeni yıla girerken, Hanoi pazarındaki daire arzının 25.200 birime ulaşması bekleniyor. Bu rakamın %88'ini oluşturan B sınıfı daireler, pazar payının %70'ini oluşturacak. 2026'dan itibaren 91 projeden yaklaşık 70.000 daire satışa sunulacak. Dong Anh, Hoai Duc ve Hoang Mai'nin pazar payına %52 oranında katkıda bulunması bekleniyor.

Ho Chi Minh City'de birincil arz, 2024'ün dördüncü çeyreğinde yaklaşık 6.500 üniteye ulaşarak çeyreklik bazda %35 artış, yıllık bazda ise %13 düşüş gösterdi. 2024 yılında birincil arz, yıllık bazda %10 artışla yaklaşık 11.900 üniteye ulaştı. 2024'ün dördüncü çeyreğinde satışlar, çeyreklik bazda %43 artış, yıllık bazda ise %10 düşüşle 2.700 işleme ulaştı. Yüksek fiyatlı yeni arz ve mevcut projelerin satış fiyatlarını artırması nedeniyle ortalama fiyat, çeyreklik bazda %36, yıllık bazda ise %33 artışla 91 milyon VND/m² net seviyesine ulaştı.

Uygun fiyatlı daire kıtlığı, makul bütçeli alıcıları Binh Duong, Dong Nai ve Long An gibi komşu pazarlara yöneltti. Talepteki değişim, Binh Duong'daki daire alım satımlarında yıllık %200'ün üzerinde önemli bir büyümeye yol açtı.

2025 yılına kadar 10.000'den fazla ünitenin devreye alınması bekleniyor ve bunların %54'ü B Sınıfı'ndan oluşuyor. 2027 yılına kadarki beklenti ve vizyona göre, Ho Chi Minh Şehri'ndeki gelecekteki arz 69 projeden 46.000 üniteye ulaşacak. Thu Duc Şehri'nin %52, Binh Tan'ın %11 ve 7. Bölge'nin %10 oranında paya sahip olması bekleniyor.

Daire arzı 2025'te güçlü bir şekilde toparlanacak

Benzer şekilde, Villa/Şehir Evi segmenti de bir önceki döneme kıyasla daha olumlu gelişmeler gösterdi. Hanoi'de 2024'ün dördüncü çeyreğinde 11 projeden 4.655 adet yeni konut arzı gerçekleşti. Birincil konut arzı 18 projeden 5.002 adete ulaşarak, çeyreklik ve yıllık bazda yedi kat arttı. 2024'ün son çeyreğindeki işlem sayısı keskin bir artışla 3.317'ye ulaştı; bu, çeyreklik bazda 10 kat, yıllık bazda ise 52 kat daha yüksek. Çeyrekteki emilim oranı ise 18 puan artarak %66'ya ulaştı.

Ho Chi Minh City'de 2024 yılındaki yeni arz, iki projeden başlatılan yalnızca 197 üniteyle sınırlıdır. Birincil arz, yıllık %2 düşüşle 970 üniteye gerilemiştir. 30 milyar VND/birimin üzerindeki segment, %74 pazar payıyla hakimiyetini sürdürmektedir. 2024'ün dördüncü çeyreğinde işlem hacmi, çeyreklik bazda %65 ve yıllık bazda %6 oranında keskin bir düşüş göstermiştir. Birincil fiyatlar, dördüncü çeyrekte çeyreklik bazda %20 artmış, ancak yıllık bazda %10 düşüşle metrekare başına 330 milyon VND'ye gerilemiştir.

Sınırlı arazi fonu ve yüksek girdi maliyetleri nedeniyle Ho Chi Minh şehrinde lüks segment hakimiyetini sürdürürken, giderek gelişen altyapı sayesinde uygun fiyatlı arz komşu illere de yayılacak. 2025 yılında Ho Chi Minh şehrinde 700'den fazla ünite satışa sunulacak ve bunların %55'i mevcut projelerin sonraki aşamalarından karşılanacak. 20 milyar VND'nin üzerinde fiyatlı ürünler ise %70'lik bir paya sahip olacak.

Ticari gayrimenkule olan talep güçlü kalmaya devam ediyor

Saivlls'in raporuna göre, Hanoi pazarındaki perakende satış noktalarının arzı üç aylık bazda sabit kalırken, Heritage West Lake, Taisei Square ve Grand Terra projelerinin üç yeni perakende platformu sayesinde yıllık bazda %2 arttı. Hanoi'deki brüt zemin kat kiraları üç aylık bazda %2, yıllık bazda ise %5 arttı. Özellikle, merkez bölgede kiralar keskin bir artış kaydederek üç aylık bazda %33, yıllık bazda ise %40 artarak 4,5 milyon VND/m²/ay'a ulaşırken, doluluk oranı yıllık bazda 3 puan azalarak %85'e geriledi.

Beklentiler açısından, 2025 yılı sonuna kadar Hanoi perakende pazarının, dört alışveriş merkezi ve üç perakende podyumundan 140.700 m2'lik yeni perakende arzıyla büyümesi bekleniyor. 2026 ve 2027 yıllarında ise arz, yedi projeden 174.100 m2 kiralanabilir kat alanıyla artmaya devam edecek.

Savills Hanoi Ticari Kiralama Kıdemli Direktörü Bayan Hoang Nguyet Minh şunları söyledi: “Uluslararası perakende grupları Hanoi'de büyümeye devam ediyor ve uygun arzın sınırlı olması nedeniyle üst düzey perakende alanına olan talep yüksek kalmaya devam ediyor.”

Hoang Nguyet Minh, Kıdemli Direktör, Ticari Kiralama, Savills Hanoi

Bu arada, Ho Chi Minh City pazarında toplam perakende arzı, çeyreklik bazda %1 ve yıllık bazda %6 artışla 1,6 milyon metrekareye ulaştı. Büyük arazi fonları ve kentsel genişleme sayesinde yeni arz, merkezi olmayan bölgelerde yoğunlaşıyor.

Ho Chi Minh City'deki 2024 perakende kiralamalarının %88'i marka uzantılarından oluşurken, yeni markalar toplam kiralanan alanın yalnızca %12'sini oluşturuyor. Yiyecek ve içecek (F&B) kiracıları, kiralanan alanın neredeyse üçte birini oluşturarak lider konumda yer alırken, bunu %24 pazar payıyla moda ve %17 pazar payıyla eğlence sektörü kiracıları takip ediyor.

Ortalama zemin kat kirası, her üç bölgede de yıllık bazda artarak 1,4 milyon VND/m²/ay'a ulaştı. Yıllık fiyat artışları, yeni projelerdeki ve merkez bölgedeki projelerdeki yüksek kiralar büyümeyi destekledi. Tahminlere göre, artan tüketici talebi ve varlıklı kesimin büyümesiyle Ho Chi Minh Şehri, özellikle lüks segmentte uluslararası markaları cezbetmeye devam ediyor.

Ticari gayrimenkul sektörünün pek çok türü de 2025 yılında pek çok parlak döneme imza attı.

Otel sektöründe ise turizm sektörünün büyümesi sayesinde potansiyel daha da belirginleşiyor. Savills, gelecekteki arzın Hanoi pazarını yeniden şekillendireceğini ve 2025'ten itibaren 68 projenin 12.065 oda sunmasının beklendiğini düşünüyor. Hanoi'ye gelecek önemli markalar arasında Hilton, Fusion, Accor ve Four Seasons yer alıyor.

Ho Chi Minh şehrinde, tüm segmentlerde çeyreklik ve yıllık bazda iyileşmeler kaydedildi; doluluk oranı çeyreklik bazda %10, yıllık bazda ise %4 artarak %71'e ulaştı. Ortalama oda fiyatları çeyreklik bazda %10, yıllık bazda ise %6 artarak 2,1 milyon VND/oda/gece seviyesine ulaştı.

Savills Vietnam Genel Müdürü Bay Neil McGregor, şunları söyledi: “Özellikle önemli kaynak pazarlardan gelen uluslararası turistlerin güçlü dönüşü sayesinde Ho Chi Minh şehrindeki otel segmentinin performansının 2025 yılına kadar tamamen toparlanması bekleniyor.”

Kaynak: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-nam-2025-se-giu-nhip-tang-truong-post334372.html